К чему приведет отмена долевого строительства?
Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:
- До 15 декабря этого года по поручению Президента России Владимира Путина должен быть разработан и прописан порядок перехода от реализации недвижимости по договорам долевого участия к проектному финансированию. Окончательный отказ от привлечения средств дольщиков должен произойти через 3 года.
Между тем, сегодня в столице 513 проектов, реализующихся по ДДУ, 13,1 млн кв. м зарегистрировано по таким договорам, в том числе апартаментов – 3,03 млн кв. м или 41 объект. По ЖСК – около 30 объектов. Действующих ДДУ (то есть тех договоров, по которым у застройщика существуют обязательства перед дольщиками по передаче квартир) на жилье зарегистрировано 86 829 шт., на апартаменты - 47 827 шт. Всего в 2017 году заключено 47 827 ДДУ.
Об отмене долевого строительства начали говорить еще в 2015 году, тогда с инициативой выступили подмосковные власти, которые поставили задачу к 2020 году поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья, но конкретных механизмов разработано не было. Ежегодно Московская область выделяет существенный бюджет на помощь обманутым дольщикам, так летом этого года почти 12 тыс. человек в Подмосковье получили ключи от квартир, но это стоило региону около 50 млрд рублей. До сих пор в Подмосковье остаются проблемными 25 проектов, среди которых одни из самых крупных Валь-д-Эмероль (Изумрудная долина) в г. Одинцово, ЖК Авиатор в г. Химки. В Москве цифра выше - 35 проектов, среди которых ЖК «Царицыно-2», объекты СУ-155, ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино-град», ЖК «Спорт-таун».
Наличие обманутых дольщиков никак не связано с самим инструментом. Это связано с недобросовестным ведением хозяйственной деятельности застройщиков, осуществляющих реализацию проекта по ДДУ, и как следствие не имеющих возможности выполнить свои обязательства перед участниками строительства. Как раз ужесточение контроля в рамках 214-ФЗ является средством устранения проблемы - создание таких условий, при которых некомпетентные застройщики в принципе не смогут работать. У ряда компаний нет возможности привлечь «большое плечо», а небольшие объемы продаж являются причиной неустойчивости финансовой модели, в конечном счете повышая риски провала проекта.
При этом нужно понимать, что те нововведения, которые сейчас активно обсуждаются на высшем уровне, безусловно, призваны максимально обезопасить покупателей и государство от новой волны обманутых дольщиков, но, как известно, за безопасность всегда нужно платить – новая схема может увеличить стоимость жилья на 15-20%. Не стоит ждать и выхода новых проектов по нереально низким ценам – все проекты, выходящие в конце года в разгар сезона, стартуют по более высоким ценам. Более того, из-за переходного периода, когда могут поменяться ставки по кредитам, а также из-за дополнительной нагрузки, девелоперы вынуждены закладывать некоторую долю на риски в себестоимость жилья. Также стоит отметить возможность увеличения сроков реализации проектов, если будет действовать запрет на продажу квартир на стадии строительства - жизненный цикл проектов существенно возрастет и поставит под вопрос целесообразность их реализации для коммерческой структуры.
Сейчас реальные альтернативы ДДУ в рамках 214-ФЗ представить сложно. Через три года девелоперы не смогут привлекать средства покупателей недвижимости на этапе реализации для финансирования стройки, основными «спонсорами» станут банки. Сегодня, чтобы банк одобрил кредит на строительство, доходность проекта должна составлять минимум 25%. Схема с проектным финансированием без повышения стоимости жилья для конечного покупателя применима только в том случае, если банки начнут давать кредиты под минимальные проценты (3-5%), а такое долгосрочное сотрудничество вряд ли выгодно самим банкам. Поэтому повторюсь, лучше задуматься о приобретения жилья сегодня, чтобы не опоздать завтра.
Комментарии к этой статье
Начало 2024 года выдалось горячим: всё внимание было приковано к конфликту между крупными банками и девелоперами по причине введения кредиторами комиссий за выдачу льготной...
Девелопер: SminexКласс: премиумТип недвижимости: квартирыРайон: Марфино, СВАОРасположение: ул. Академика Королёва, 21Сроки сдачи: III кв. 2024 Вокруг...
Московские девелоперы стали все чаще предлагать клиентам эксклюзивные планировочные решения. Так, например, на рынке стали появляться лоты с окнами в ванных комнатах, а некоторые...
Популярные новостройки
1-к. от 40,1 м²18 391 100 ₽
2-к. от 63,2 м²26 086 006 ₽
3-к. от 81,6 м²31 026 124 ₽
4-к. от 104,8 м²41 840 847 ₽
Студия от 31,0 м²15 592 237 ₽
1-к. от 39,6 м²18 641 632 ₽
2-к. от 60,3 м²23 335 179 ₽
3-к. от 80,2 м²28 649 866 ₽
4-к. от 110,9 м²40 057 673 ₽
5+ к. от 157,4 м²70 900 000 ₽
1-к. от 41,1 м²22 605 654 ₽
2-к. от 58,5 м²30 501 624 ₽
3-к. от 79,3 м²44 355 503 ₽
4-к. от 86,3 м²55 349 271 ₽
5+ к. от 118,4 м²86 100 000 ₽
Апартаменты бизнес-класса от 9,1 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика
Престижный район ЗАО. Подземный паркинг. 5 минут до м. Солнцево.
Пентхаусы с каминами. Близко к центру. 700 м до м. Бутырская, 5 км до Садового кольца
Бионическая архитектура. Панорамные окна. В окружении парков. Рядом м. Физтех
Бизнес-класс. Классика и евроформаты. 15 км до МКАД, м. Филатов Луг.
Квартиры с окнами "в пол". Парк на крыше, лаунжи на парящих мостах, коворкинг, фитнес, детский клуб
Бизнес-класс от 7,5 млн руб. Авторская архитектура. Дизайнерские лобби. Панорамные окна.
Весенние скидки 10% до конца апреля! Бизнес-класс с отделкой и мебелью под ключ.
Квартал бизнес-класса, м. Авиамоторная. Многообразие планировочных решений. Парк у дома
Небоскреб бизнес-класса около ВДНХ. Комфортные планировки, потолки 2,9 м. Сдача в этом году.
С отделкой в 3 стилях! Выгода до 800 тыс. руб. 5 минут до метро!
Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.
Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!
Москва-Сити. Самый высокий жилой небоскреб. Квартиры от 44 до 211 м2. Скидка 8% до 30.04
Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.
Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов
Окна в пол с видами на Воробьёвы горы. На первых этажах: кафе, фитнес, детский клуб.
Квартиры White box от 8,5 млн! Рядом более 10 школ, детские развивающие центры!
Комплекс новой реальности в Москве от 11,5 млн руб. Рассрочка 0%. Скидки до 7% в апреле!
Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.
Все для комфорта и безопасности: система «умный дом», консьерж-сервис, ландшафтный сад.
Только в апреле: ограниченное предложение квартир со скидками. Река, парки. Запад Москвы
Одинцовский район. Есть готовые квартиры. Малоэтажные дома в окружении леса.