Новостройки останутся без субсидированной ипотеки

В следующем году субсидированная ипотека уйдет с первичного рынка жилья. А ведь именно с помощью государственной поддержки на рынке новостроек последние 2 года удается удерживать конкурентоспособные ипотечные ставки, которые по некоторым объектам опустились до 8-10%.

Как отмена субсидированной ипотеки отразится на процентных ставках. Вырастут они в разы или банки смогут удержать сегодняшний уровень. Какие новые схемы продаж придумают застройщики. Нужно ли сегодня бежать и покупать квартиру в срочном порядке или можно принимать решение до следующего года. Сегодня на портале НовостройСити мы публикуем дайджест мнений на этот счет от профессионалов рынка недвижимости.

Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН:

- Учитывая конъюнктуру рынка и уровень платёжеспособного спроса, господдержка ипотечного сектора в текущих условиях стала наиболее удобным и комфортным инструментом вхождения в сделку на рынке новостроек. Так, в Подмосковье выгодные условия по господдержке повысили долю ипотечных сделок до 80% в общей структуре продаж, что примерно на 15% больше, чем в 2014 году. Важно отметить, что клиенты в сложившихся условиях доверяют данному инструменту и при объективно выгодных ставках даже готовы инвестировать в ипотеку.

Сегодня, когда до завершения программы господдержки ипотечного кредитования осталось меньше 1,5 месяца, мы фиксируем повышение покупательской активности и увеличение качественных обращений в офисы продаж. Таким образом, клиенты, которые рассматривали покупку квартиры в новостройке и выбирали проект, стараются войти в сделку до Нового года на выгодных и известных условиях госпрограммы. По нашим прогнозам до конца года (по итогам 4-го квартала) реализованный спрос (количество зарегистрированных ДДУ и сделок купли-продажи) может возрасти на 20% по сравнению с показателями 3-го квартала, что, безусловно, будет обусловлено стремлением покупателя «успеть попасть» в условия господдержки.

В борьбе за покупателя девелоперам необходимо понимать и соблюдать баланс интересов и финансовых возможностей клиентов, при этом себестоимость строительства, его завершение, не сокращается, а растет. Следовательно, основной плюс ипотеки для обеих сторон (покупателя и застройщика) – это возможность распределить расходы по общему бюджету покупки для покупателя (возможность совершить покупку), а для девелопера привлечение финансирования на строительство. Следовательно, застройщики активно взаимодействуют с банками-партнерами и разрабатывают совместные маркетинговые программы по субсидированию ставок и первого взноса.

Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:

- Последние два года жилищное строительство мощно поддерживалось именно благодаря программе государственного субсидирования ипотеки. По ставкам в 8-11% годовых ипотеку невозможно было оформить даже в предшествующие кризису спокойные годы - покупатели этим активно пользовались.

По объектам ФСК «Лидер» более половины сделок проходило с привлечением ипотеки, из которых более 90% именно по программе с господдержкой. Связано это в первую очередь с тем, что кредитование стало доступно большему количеству желающих.

Прекращение программы ипотеки с государственной поддержкой, конечно, отразится на покупательской активности особенно в начале 2017 года, когда банки будут вынуждены поднять ставки на 1,5-2%. Ипотека станет доступна меньшему количеству граждан, спрос при этом немного просядет в начале года, что спровоцирует небольшой рост цен.

Но если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки в 2017 году, кредитные организации и без государственного субсидирования смогут понизить ставки по ипотечным программам до уровня 12-12,5%.

Кроме государственной поддержки ипотеки существует еще и субсидирование ставок со стороны застройщика. ФСК «Лидер» этим инструментом активно пользуется и планирует продолжать эту практику в будущем, после отмены господдержки. Ставки по таким программам у корпорации начинаются от 8% годовых, а после отмены господдержки будут варьироваться в пределах 9%-10%.

Мы ожидаем, что рынок ипотечного кредитования будет расти и дальше: банки продолжат двигаться в сторону снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам и конкурировать в области специальных условий по ипотечным кредитам, обращая внимание не только на размер процентной ставки, но и размер первоначального взноса, а также сумму ежемесячных платежей. Статистика это только подтверждает: до конца текущего года в России по предварительным прогнозам будет выдано ипотеки на сумму порядка 1,6-1,7 трлн. рублей. И это не предел.

 Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- В программе субсидирования ипотеки в том виде, в котором она действовала в 2016 году,  больше нет экономического смысла, так как ключевая ставка вернулась к докризисному уровню, да и значения собственных ставок банков находятся на уровне, при котором мы наблюдали активный рост рынка ипотеки. К тому же, государственная помощь банкам не совсем правильна с рыночной точки зрения, так как их цель – извлечение прибыли, а не социальная помощь. Логичнее развивать программы, позволяющие при помощи государства приобрести собственное жилье через сертификаты различным группам населения: военным, учителям, ученым и так далее.

Что касается уровня ставок, то мы не раз слышали про «указания Правительства снизить ставку до 6%», однако политические заявления и рыночные механизмы не всегда эффективно работают вместе. Мы прогнозируем, что после отмены программы ставки будут держаться в диапазоне 11-13%. Основной целью 2017 года будет преодоление порога ставок ниже 10%, не только в маркетинговых программах застройщиков и банков, а на реальных условиях для всех клиентов. Ожидаем возвращения программ с низкими ставками на короткие сроки («10-10-10», «8-8-8» и т.п.). Однако, кроме уже подзабытых удачных программ, предстоящий год обязательно принесет что-то новое, так как конкуренция среди банков как никогда высокая, а это главный вызов для банковских маркетологов и разработчиков продуктов.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group:

- Ипотека с господдержкой показала себя высокоэффективной мерой стимулирования спроса на недвижимость. Так, в 2016 году доля сделок с привлечением ипотеки в Подмосковье составила 45%. При этом, у ряда застройщиков, как, например Urban Group, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж находилась на уровне 70%.

По нашей оценке, завершение программы не приведет к сильным изменениям на рынке. Сейчас обострилась конкуренция банков за заемщика, чтобы привлечь новых клиентов, кредитные организации запускают совместные акции с агентствами недвижимости и застройщиками. Поэтому ставка в перспективе зафиксируется на психологически приемлемом уровне. Ряд кредитных организаций, в числе которых, например, Сбербанк, уже объявил о решении продлить срок предоставления кредитов по этой программе и в 2017 году. Работают над поддержанием спроса и сами девелоперы, так Urban Group предлагает покупателям квартир в Городе-событии Лайково своего рода «ипотечные каникулы»: при покупке любой квартиры в городе-событии Лайково в ипотеку от ВТБ 24 клиенты будут получать бонус в размере 20% от стоимости квартиры. Благодаря этим мерам отмена программы пройдет плавно.

При этом, поддержка со стороны государства сохранится в любом случае. В настоящее время госструктуры разрабатывают наиболее эффективный ее вариант.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

– Безусловно, именно ипотека с господдержкой поддержала рынок первичного жилья, в особенности в первой половине - середине 2015 года, когда по классической ипотеке ставки были слишком велики из-за роста ключевой ставки ЦБ. Сейчас также рынок ипотечного кредитования во многом зависит от политики Центробанка. Правительство в то же время не однажды подчеркивало, что снижение ставок по ипотеке – одна из приоритетных задач, так как от этого зависит доступность жилья.

Сейчас ставки по классической ипотеке (программы без господдержки) находятся на уровне 13%. Если ключевая ставка ЦБ продолжит снижение, то условия выдачи ипотечных кредитов также будут пересмотрены в сторону смягчения (можно ожидать ставок порядка 12-12,5% годовых и ниже). Это практически сопоставимо с условиями ипотечного кредитования с использованием госсубсидий. Таким образом, спада объемов кредитования не ожидается. По прогнозу АИЖК, в следующем году по России может быть выдано порядка 1,7 трлн руб. в ипотеку.

Кроме того, банки и застройщики продолжат разрабатывать специальные программы кредитования, такие примеры на рынке уже есть: это ипотека без первоначального взноса (банк Возрождение, Металлинвестбанк), ипотека со ставкой 7-8% годовых на весь срок кредитования (подобные программы разработали Россельхозбанк, Транскапиталбанк для определенных жилых комплексов); программы АИЖК, в том числе для кредитования апартаментов со ставкой от 12%. Сроки кредитования по классическим программам сегодня также продолжительные (до 25-35 лет), что позволяет сократить ежемесячный платеж и сделать его максимально комфортным.

Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet:

- После объявления о завершении программы государственного субсидирования ипотеки, мы зафиксировали рост числа сделок, с привлечением кредитных средств банков. В среднем объем ипотеки в 2016 году 55% от общего количества сделок на первичном рынке недвижимости. При этом в массовом сегменте доля сделок на новостройки с привлечением ипотечного кредита достигает 80%. Помимо господдержки ипотеки действуют и не менее выгодные программы от банков, которые уже сейчас предлагают ипотеку со ставками, равными ставкам при государственном субсидировании - от 12% до 16%.

Ключевая ставка сейчас держится на уровне 10%, но если тенденция на понижение сохранится, чего вполне можно ожидать, анализируя макроэкономическую ситуацию, то в I-II кв. 2017 года ключевая ставка уменьшится еще на 0,5%. Если же она зафиксируется на уровне 9%, то крупные банки смогут предлагать ипотеку под 10 %.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):

- На мой взгляд, в долгосрочной перспективе серьезного влияния на первичный рынок вероятное прекращение программы субсидирования ставки не окажет. Дело в том, что уже сегодня банки снижают за счет собственных средств субсидированную государством ставку на 1–1,5% до 11% и даже ниже. Дальнейшие действия зависят от их удовлетворенности размерами потока клиентов, привлекающих ипотечные кредиты. Но даже если процент по кредиту и вырастет, то незначительно (на 1–3%). Думаю, что такие колебания не вызовут долговременного падения спроса, так как текущий уровень ставок (с субсидиями и без) все равно не идет ни в какое сравнение со стоимостью ипотечного кредита, скажем, в конце 2014 года, когда он подорожал до 20-25% годовых. Кроме того, разница в 1-2% ощутима только в том случае, если кредит берется на долгий срок – больше 10 лет, а покупатели, как правило, погашают долг в течение пяти-шести лет. Тем не менее, не исключаю, что в первое время повышение ставок отпугнет какую-то часть покупателей, однако в скором времени люди адаптируются к новой реальности и ситуация со спросом стабилизируется. 

Не исключаю также, что в первые месяцы после прекращения субсидирования ипотечных ставок число сделок с использованием кредитных средств на рынке недвижимости немного снизится. Всем участникам рынка – банкам, девелоперам, покупателям – понадобится время, чтобы адаптироваться к новой реальности. Тем не менее, вряд ли стоит ждать появления большого количества проблемных дольщиков. Рынок ипотеки сможет работать и без дополнительного государственного стимулирования. А значит, после вероятного небольшого спада в первые месяцы 2017 года, ситуация стабилизируется и застройщики смогут вести бизнес в обычном режиме.