Готовое жилье VS котлован: на какой новостройке можно больше заработать?

Не секрет, что жилая недвижимость – хороший способ получить пассивный доход. Например, вложив около 15 млн рублей в квартиру в новостройке, можно неплохо заработать на дальнейшей перепродаже или сдачи в аренду. Более того, наиболее востребованные новостройки сегодня могут показывать прирост даже выше рынка. О том, какое жилье лучше выбрать и на какой стадии строительства покупать квартиру, порталу «НовостройСити» рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

С чего начать?

В первую очередь следует определиться со способом извлечения дохода – перепродажи недвижимости или сдачей жилья в аренду. Первый способ подразумевает выбор ликвидного лота на начальной стадии строительства с его последующей реализацией. Плюсом такого варианта является то, что новостройка дорожает по мере увеличения степени готовности, а вложенные средства окупаются за относительно короткий период – 1,5-2 года. Среди минусов – риски затягивания строительства, а также просчеты на этапе входа в проект.

Покупка квартиры на начальной стадии строительства для перепродажи

По словам Наталии Кузнецовой, начиная с 2014 года доля инвесторов, приобретающих квартиру для перепродажи, сократилась. Проекты перестали показывать прежний прирост цены, что внесло свои коррективы в настроения таких покупателей. Доходность упала до средних 22%. Соответственно, в нише остались профессионалы, которые готовы следить за рынком и новостями по выходу новых проектов. Выбор стал более конкретным, с внимательным изучением квартирографии и определением лотов с необходимыми параметрами ликвидности.

Особенностью рынка последнего времени стал переход на новые правила работы, повлиявший и на покупателей, и девелоперов. Если рассматривать ситуацию за год, то комфорт-класс продемонстрировал прирост на 6%, а бизнес-класс – на 5%. Следующий период, скорее всего, покажет увеличение СВЦ (средневзвешенной цены квадратного метра), что во многом будет связано с увеличением доли готового жилья. Несмотря на более высокую ценовую базу, пока проекты с эскроу-счетами выводятся в рынке и не имеют существенной разницы относительно «старых» ЖК. Причина в том, что доля предложения с эскроу остается небольшой и не превышает 20% от общего объема рынка.

В текущем году прирост объясняется несколькими факторами. В их числе – высокие инфляционные ожидания потребителей, обусловленные экономическими причинами и реформой долевого строительства. На первые два квартала приходится всплеск спроса – настроения покупателей квартир подогревались прогнозами об удорожании жилья.  На этом фоне застройщики корректировали цены по своим ЖК, а самое доступное предложение активно вымывалось.

Интересуют подробности? Свяжитесь с нами!

Покупка квартиры в готовом доме для сдачи в аренду

Выбор квартиры в сданном доме является надежным приобретением, однако цены к этому времени значительно возрастают. Как отмечают в агентстве «Бон Тон», выгоднее покупать недвижимость на ранних этапах строительства у надежных застройщиков. В таком случае снижается порог входа в проект и, соответственно, общий объем затрат. Если квартира приобретается для сдачи в аренду, то лучше рассматривать проекты с отделкой.

Выбор готовых вариантов является уделом консервативно настроенных людей. На первом месте для них – сохранность и диверсификация денежных средств.

Покупка нескольких недорогих квартир для сдачи в аренду или перепродажи

По словам Наталии Кузнецовой, покупка недвижимости с целью дальнейшей сдачи в аренду не приносит быстрой окупаемости, а вложения в квадратные метры оправдают себя через большое количество лет. «Как мы уже отметили выше, данный вариант стоит рассматривать с целью пассивного получения дохода», - говорит эксперт.

Что касается выбора нескольких квартир, то сейчас рынок стал сложнее для простых инвесторов и предполагает наличие профессиональных знаний, позволяющих выбрать лоты с максимальной ликвидностью в нужном проекте.  В новой реальности, обусловленной переходом на эскроу-счета,  рынок движется в сторону увеличения доли готового жилья. Замедлились темпы вывода нового предложения. Соответственно, количество новостроек со стартовыми ценами будет уменьшаться.

Какое жилье выгоднее выбрать?

При выборе объекта инвестирования нужно детально изучать проектные декларации застройщиков, оценивать квартирографию  и прогнозировать прирост цены, исходя из данных факторов. Наиболее ликвидные лоты  -  1-комнатные варианты, маленькие 2-комнатные  квартиры и евродвушки, которые пользуются высоким спросом у массового потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются, что обеспечит спрос на более поздних стадиях строительства.

«Однако может быть и другая ситуация, когда в проекте  мало 3-комнатных квартир (как стандартной, так и европланировки) при наличии интереса потребителей. Поэтому столь важна тщательная оценка параметров проекта с учетом его локации, класса, потребностей ЦА и т.д.», - говорит Наталья Кузнецова.

Инвестировать в квартиру или апартаменты?

По словам генерального директора агентства «Бон Тон», апартаменты обладают необходимым инвестиционным потенциалом  и актуальны для тех, кто планирует сдавать недвижимость в аренду. Такие предложения характеризуются сочетанием хороших качественных характеристик и привлекательного месторасположения – зачастую в очень интересных локациях Москвы.

«При этом необходимо подчеркнуть, что эскроу-счета затрагивают как квартиры, так и апартаменты, поэтому трансформация финансовой модели применима к обоим сегментам», - отмечает Наталия Кузнецова.