Как купить квартиру в новостройке по новой схеме?

На протяжении практически 20 лет на российском рынке недвижимости наиболее известным, а в некоторых случаях, вовсе единственно возможным способом купить квартиру в новых домах было участие в долевом строительстве. Покупатели переводили деньги за жилье напрямую застройщику, а затем ждали окончания строительства и получали ключи.

Теперь все изменилось. С 1 июля приобретать жилье в новостройках можно по специальным эскроу-счетам. Вместе с экспертами компании «Метриум» портал «НовостройСити» рассказывает о том, что нужно знать при покупке квартиры по новой схеме, и дает ответы на самые часто задаваемые вопросы. 

Как будет происходить покупка?

Сейчас после выбора жилого комплекса и подходящей квартиры клиент оплачивает ее, направив средства на специальный счет эскроу в банке. При этом эта сумма на протяжении процессе строительства остается под банковским контролем, а застройщику поступает только после ввода объекта в эксплуатацию.

В чем принципиальные отличия новой схемы?

Новая схема существенно повышает защищенность покупателей. Во-первых, строительство объектов теперь будет вестись не на деньги выгодоприобретателей, как раньше, а на кредитные средства банков. Деньги дольщиков же будут храниться на специальных счетах эскроу, и за их сохранность будут отвечать банки. Кроме того, эти деньги также будут застрахованы государством. 

Что такое счет эскроу?

Слово «эскроу» (escrow) берет свое начало в английском языке, и означает средства, которые находятся на временном хранении у третьей стороны вплоть до выполнения сторонами своих обязанностей в рамках сделки. Под это понятие также попадают операции, связанные с этой схемой.

Таким образом, счета эскроу открываются для временного хранения на них денег покупателя и передаются продавцу только после исполнения ими своих обязательств. Банки-держатели этих счетов, в свою очередь, несут ответственность за сохранность этих средств и смотрят за тем, чтобы эти средства не попали к продавцу до этого момента, и наоборот – попали застройщику после выполнения его обязательств. В момент, когда товар или услуга готова и передается клиенту, банк переводит средства продавцу.

Кто отвечает за открытие счетов эскроу?

Специальные счета открываются уполномоченным банком после того, как участник долевого строительства направит свое заявление. Как только покупатель определился с выбором, он заключает ДДУ с застройщиком. В тексте договора указывается обязанность покупателя перевести деньги за квартиру на эскроу-счет в указанный банк. После этого дольщик обращается в этот банк за открытием счета.

Несмотря на то, что все действия мы прописали последовательно, на практике это будет проходить практически одномоментно.

В каком банке можно открыть счет эскроу?

Банк застройщик укажет сам - не все банки уполномочены открывать подобные счета. Согласно новой схеме строительство домов ведется за кредитные средства. И те банки, которые выдают эти кредиты, становятся держателями счетов эскроу. Таким образом, покупатель не может самостоятельно выбрать определенный банк для эскроу. В случае, если банк по каким-то причинам не подходит покупателю, ему нужно будет подбирать другой объект.

Какие банки могут открывать счета эскроу?

С такими счетами могут работать только определенные банки, которые отвечают государственным требованиям о высокой надежности. На текущий момент в этом списке содержится 95 банков, он размещен на сайте ЦБ. 

Как купить квартиру в ипотеку с помощью эскроу-счета?

Для того, чтобы купить квартиру с привлечением ипотечного кредитования, нужно подать заявку на кредит. После его одобрения, заключается договор об ДДУ. В нем, в свою очередь, указывается, что жилье оплачивается заемными банковскими средствами. Далее в указанном застройщиком банке открывается счет эскроу, на который банк-кредитор перечисляет средства после регистрации ДДУ.

В каком банке можно взять ипотеку для покупки квартиры через эскроу-счет?

На этот счет государство не вводит никаких ограничений – обратиться за заемными средствами покупатель может в любой банк. Совершенно необязательно, чтобы это был тот же банк, которые кредитовал застройщика и открывает эскроу-счета.

Когда вносить деньги на счета эскроу?

Переводить средства на эскроу-счета можно после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. Как только это произойдет, покупатель должен перечислить необходимую сумму на счет эскроу. На это ему отводится три месяца с момента заключения договора об открытии счета эскроу.

Можно ли купить квартиру с эскроу-счетом в рассрочку?

Здесь государство также не внесло ограничений для покупателей. В этом случае в договоре ДДУ просто прописывается, что покупатель обязуется перечислять деньги за квартиру частями. Однако эксперты обращают внимание, что для банков с эскроу-счетами такие сделки могут оказаться невыгодными, и вполне возможно, что в дальнейшем такая схема покупки будет уходить из практики. 

Что происходит с деньгами на эскроу-счете?

Все средства, поступившие на эскроу-счет после совершения сделки, блокируются до момента ввода жилья в эксплуатацию. Доступ к ним не будет иметь ни покупатель, ни застройщик. Не предусмотрены для этих средств проценты или комиссионные. При этом средства покупателя на эскроу-счете будут защищены и не могут быть конфискованы в случае, например, принятия обеспечительных мер или ареста, даже если это будет сам покупатель. 

Как застрахованы деньги на эскроу-счете?

Все средства, поступающие на счета эскроу, страхуются в Агентстве по страхованию вкладов. Если наступает страховой случай (например, банк банкротится или теряет лицензию), покупателю выплачивается весь объем вложенных средств. Однако эта сумма не будет превышать 10 млн руб. Кроме того, если покупатель приобрел несколько квартир и открыл несколько счетов эскроу, сумма возвращается по каждому из вкладов, но также не более 10 млн руб. в совокупности.

Для получения возмещения выгодоприобретателю нужно будет подтвердить факт покупки, направив Агентству договор ДДУ. После этого средства будут направлены покупателю в течение 20 дней.

Можно ли продать квартиру по переуступке?

Конечно, новые правила не накладывают подобных ограничений. При продаже квартиры в новостройке владелец передает свои права вместе с обязанностями по ранее заключенному договору об открытии эскроу-счета.

Можно ли отказаться от покупки и вернуть вложенные средства с эскроу-счета?

Новая схема продаж предусматривает возможность отказаться от покупки и вернуть деньги, но при определенных обстоятельствах. Как и ранее, покупатель может расторгнуть договор, если девелопер не выполнил свои обязательства в указанные сроки.

Однако теперь появились и другие основания расторжения сделки. Например, если банк требует от застройщика вернуть долг, участок земли или другое имущество в залоге. Причиной может также послужить банкротство застройщика и открытие в его отношении конкурсного производства, а также ликвидация юридического лица.

Другими словами, отказаться от квартиры можно при невыполнении застройщиком своих обязанностей, а не личном желании клиента. В таком случае после пяти дней с момента расторжения договора Росреестр сообщает об этом банку с эскроу-счетом и средства возвращаются покупателю.

Можно ли купить готовую квартиру через эскроу-счет?

Приобрести квартиру в готовом доме через эскроу-счета возможно, но бессмысленно. На практике такие счета изредка используются при перепродаже квартиры на вторичном рынке для того, чтобы максимально обезопасить себя от мошенничества. Однако если квартира покупается уже в сданном доме, риски и так сведены к минимуму. Ведь застройщик сам заинтересован в реализации жилья в своих комплексах, а значит, не будет обманывать покупателей и рисковать своей репутацией.

Где можно узнать, что продажа ведется через эскроу-счета?

О возможности приобрести жилье через эскроу-счет застройщик сообщит самостоятельно или через своего риэлтерского агента. Поверьте, в настоящих рыночных условиях скрывать этот факт просто нецелесообразно. Более того, многие девелоперы сегодня это используют еще и как преимущество, поэтому на сайте жилого комплекса или застройщика информация об этом, скорее всего будет. Посмотреть наличие такой возможности можно также в образце ДДУ, где этот пункт будет упомянут.

Возможно ли купить квартиру с помощью материнского капитала?

Такая возможность есть. В таком случае в тексте ДДУ указывается, что часть цены за квартиру будет оплачена с помощью денег из материнского капитала. Также при этом фиксируется, что средства поступят на счет эскроу. После регистрации договора его копия вместе с заявлением направляется на рассмотрение в пенсионный фонд, о получении которых покупатель получает соответствующее уведомление. Заявку рассматривают, как правило, в течение месяца, после чего ПФР сообщает о своем решении. При положительном исходе ПФР переводит деньги на счет эскроу.

В случае, если квартиру покупатель приобретает в ипотеку, маткапитал он может использовать в качестве первоначального взноса или для погашения кредита. Информация об этом отражается в кредитном договоре.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета?

Получить доступ к денежным средствам дольщиков девелопер сможет только тогда, когда закончит строительные работы и введет дом в эксплуатацию. При этом в новостройке как минимум один дольщик должен зарегистрировать свое право собственности, и соответствующее подтверждение направить в банк с эскроу-счетом. После проверки и подтверждения информации в течении десяти рабочих дней средства направляют застройщику.

Продажа через эскроу-счета ведется во всех новостройках?

Нет. На данный момент некоторым девелоперам разрешили завершить строительство своих объектов в рамках прежнего законодательства. Такая возможность есть у тех, кто построил свои дома более чем на 30% и продал более 10% квартир. И таких проектов на сегодняшний день насчитывается очень много. Однако в течение двух-трех лет по мере строительства и реализации их количество будет постепенно уменьшатся, а количество проектов с эскроу-счетами, напротив, расти.

Квартиры с эскроу-счетами будут стоить дороже?

С большой долей вероятности. Дело в том, что ранее строительство объектов девелоперы вели на деньги дольщиков, которые были для них бесплатны. С переходом на новые правила строительство будет вестись на кредитные средства банков, которые те будут предоставлять под проценты. Скорее всего, эту разницу застройщики будут закладывать в стоимость квадратного метра, и в конечном итоге за переход на эскроу-счета заплатит покупатель. По данным экспертов, в зависимости от самого застройщика, характеристик проекта и локации стоимость квадратного метра может возрасти от 5 до 25-30%.