НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Как правильно объединять квартиры в новостройках

19 августа 2019    

В последние годы средний метраж квартир в новостройках существенно снизился. Если раньше средневзвешенная площадь составляла 62 кв. м, то теперь она сократилась до 58,4 кв. м. Однако у некоторых покупателей просторное жилье по-прежнему остается востребованным, поэтому с целью увеличения пространства они предпочитают приобретать сразу несколько квартир, которые затем объединяют. О том, сколько времени может занять этот процесс и каковы его особенности порталу «НовостройСити» рассказали в компании «Метриум». 

Способ объединения

Объединение пространства квартир эксперты называют одним из наиболее сложных видов перепланировки, поскольку этот процесс затрагивает в том числе и несущие конструкции дома, и здесь важно уделить большое внимание качеству работ. Выделяют два способа – горизонтальный и вертикальный, об особенностях которых мы подробнее поговорим ниже.

Горизонтальный способ

В этом случае объединяются квартиры, расположенные рядом на одном этаже. Самый простой прием – сделать проем в перегородке, общей для обеих квартир. При этом чаще всего квартиры соединяют через кухню. Таким образом можно получить вместительную кухню-гостиную, которая как нельзя лучше подойдет для многочисленной семьи. Иногда владельцы предпочитают объединять квартиры через прихожие, часть которых отдают под кладовую. Неудобнее всего делать это через спальни, ведь в квартире образуется сразу два проходных помещения.

Для проема лучше выбрать место, не затрагивающее несущие конструкции дома – тогда проект перепланировки будет легче согласовать. В несущих стенах также допускается делать проемы, но в этом случае владельцу квартиры нужно будет дополнительно укрепить стену посредством металлоконструкций. При этом больше шансов согласовать перепланировку в квартирах на самых верхних этажах, где нагрузка на здание меньше всего.

К еще одному способу эксперты относят объединение через общий тамбур. Однако здесь не должно находиться счётчиков, мусорного провода, противопожарных датчиков и проч. Правда, квадратные метры тамбура нужно будет оформить в собственность, для чего понадобится согласие других жителей дома.

Вертикальный способ

При вертикальном способе объединяются квартиры друг над другом - делается проем в потолке и устанавливается лестница. Иногда ее заменяют лифтом, но как показывает практика, владельцы квартир предпочитают более доступный способ. Причем чтобы лестница не так сильно «съедала» пространство, туда можно встроить системы хранения. Полностью потери избежать не получится – лестница займет порядка 8-10 м2 в каждой из квартир, поэтому объединять однокомнатные квартиры или студии нецелесообразно.

Эксперты также обращают внимание, что после объединения квартир можно разделить их на зоны. Например, одну их них отдать под общественную, а другую, со спальней, сделать приватной. При этом по правилам превратить кухню в жилое помещение нельзя, и логичнее всего будет организовать на ее месте гардеробную или кабинет, а один из санузлов превратить в кладовку.

Можно ли объединять квартиры на этапе строительства?

Покупая жилье для последующего объединения, прежде всего следует посоветоваться со специалистами девелопера. Во-первых, благодаря развитию строительных технологий сегодня на рынке представлено много проектов с квартирами свободных планировок. В некоторых комплексах изначально закладывается возможность объединения объектов, которые продаются блоками. И поэтому чтобы не попасть в ситуацию, когда вы приобрели несколько квартир, а объединить их оказалось невозможно, лучше при выборе новостройки попросить застройщика посмотреть поэтажный план дома. Некоторые девелоперы иногда идут на встречу покупателям и могут еще при строительстве здания не возводить некоторые стены между квартирами. Однако на это идут не все застройщики, поскольку это накладывает на них дополнительные требования по пересмотру документации, прохождения экспертизы, изменения проектной декларации и прочих процедур. 

Этапы объединения квартир

Перед сносом перегородок владельцу нужно получить разрешение на проведение перепланировки. В первую очередь необходимо заказать проект объединения этих объектов, на что может уйти от 10 дней до двух месяцев, смотря на сложность работ и площадь жилья. Обращаться следует в проектную организацию, у которой есть допуски СРО, и предоставить ей проект документов. Это выписка ЕГРН - для того, чтобы подтвердить право собственности, поэтажный план дома с обозначением всех несущих и ненесущих стен, а также техпаспорт на каждую из квартир, которые можно запросить в БТИ.

Второй этап – согласование проекта перепланировки, на что может уйти еще 45 дней. Владельцу квартиры необходимо подать заявление в один из многофункциональных центров по месту регистрации или обратиться в жилищную инспекцию, предоставив проект перепланировки. При этом эксперты напоминают, что в Москве начиная с 2018 года согласовать перепланировку можно дистанционно через портал госуслуг.

По истечении 45 дней жилищная инспекция рассматривает документы и затем выдает либо соглашение, либо мотивированный отказ, в котором поясняет необходимость доработки проекта. После исправления недочетов можно заново подать документы пока не будет получено положительное заключение, и уже только после этого приступить к ремонту. Специалисты рассказывают, что иногда собственникам квартир могут отказать по три-четыре раза, из-за чего чего процесс затягивается на месяцы. Поэтому здесь нужно тщательно выбирать хорошую и опытную проектную компанию для того, чтобы затем не терять время на исправление документов.

Приступая к ремонту необходимо внимательно отнестись и к подбору строительной организации и обязательно заключить с ней договор. Впоследствии этот документ может понадобиться для согласования перепланировки. Также специалисты указывают на то, что строители обязаны вести журнал с указанием всех видов ремонтных и строительных работ, который выдаст жилищная инспекция. Этот этап может отнять от трех до шести месяцев.

Следующий этап – получение технического заключения, на который может понадобиться до 10 дней. После того, как объекты были объединены, необходимо снять параметры полученного жилья. Для этого можно подыскать кадастрового инженера в этой же компании, которая делала разрабатывала проект. Сотрудник сам приедет на объект и подготовит техническое заключение, где отметит допустимость и безопасность выполненных работ и проверит помещение на соответствие всем строительным нормам.

После можно приступать к получению акта о том, что перепланировка завершена – на прохождение этой стадии собственнику понадобится до одного месяца. Нужно снова обратиться в жилинспекцию и предоставить полученное техзаключение, копию договора со подрядной организацией и журнал ремонтно-строительных работ, а затем эксперты направят своего специалиста для проверки. При положительном заключении подписывается акт о завершенной перепланировке. Этот документ послужит основанием для внесения сведений в БТИ, который подготовит новый техпаспорт. Это займет еще 10 дней – на объект приедет сотрудник БТИ, измерит общую площадь новой квартиры и затем выдаст новый документ.

Следующий шаг – регистрация перепланировки в Росреестре, она потребует еще 10-14 дней. Владелец квартиры должен подать в Управление новый технический паспорт и выданный акт ввода объекта в эксплуатацию, это можно сделать через МФЦ. После указанного срока будет выдана выписка ЕГРП с указанием общей площади квартиры и ее единый адрес.

Однако специалисты компании говорят, что объединять квартиры юридически вовсе необязательно. Тогда по документам собственник будет владеть двумя объектами, которые будут объединены одним проходом. Но это можно делать только если кухни и обе входные двери остаются на месте. Например, такое решение подойдет при желании в дальнейшем перепродать квартиры отдельно – убрать общий проем намного легче, чем проходить все юридические процедуры разделения. Кроме того, реализовать отдельные квартиры можно куда быстрее, чем подыскать покупателя на просторный совмещенный объект.

«Подводные камни»

Объединение квартир – процесс затратный как по времени, так и по деньгам. Однако это далеко не единственное, с чем может столкнуться владелец такой недвижимости. Поэтому прежде чем подбирать квартиры для дальнейшего объединения, следует узнать о нескольких важных фактах.

Во-первых, на рынке новостроек существует такой нюанс – чем меньше площадь квартиры, чем дороже в ней стоит квадратный метр. К примеру, средневзвешенная стоимость «квадрата» в студии на столичном рынке первичной недвижимости составляет 209.9 тыс. руб. В то же время в однокомнатной квартире он стоит уже 180.8 тыс. руб., в двухкомнатных – 162.6, а в «трешках» - уже 160 тыс. руб. Таким образом, намного выгоднее приобрести двухкомнатную квартиру, чем покупать две однокомнатные под объединение.

Второе, что следует узнать до того, как решиться на такую покупку – это повышенные налоги. Дело в том, что при определении размера на налог квартиры налогом облагается не вся ее площадь, а за исключением 20 кв. м. Получить такой вычет может любой владелец квартиры, но только на единственный объект недвижимости. В итоге если квартира официально объединена с юридической точки зрения, то рассчитывать можно только на вычет 20 кв. м, а не 40 кв. м, если бы квартиры не были объединены.

Также эксперты обращают внимание, что после объединения объекта увеличится и налоговая ставка, поскольку возрастет его кадастровая стоимость. Например, для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. налоговая ставка составляет 0,1%, а для объектов от 10 до 20 млн - уже 0,15%.

Например, семья купила две 2-комнатных квартиры площадью 60 кв. м каждая, где кадастровая стоимость составляет по 9 млн руб. Когда квартиры не объединены в один объект, на каждую из них размер налога в 2018 году составил бы 3 600 руб., если квартиры были оформлены на разных супругов и был бы получен вычет в 20 кв. м за оба объекта.

В случае же, если квартиры объединены, кадастровая стоимость составит уже 18 млн руб., а налог придется платить в размере 10 800 руб. Переплата получается в 1,5 раза.

Таким образом, объединение двух квартир с одной стороны, позволяет увеличить общую площадь и изменить планировку под свои вкусовые предпочтения. Однако с другой стороны это накладывает на владельцев квартир существенные временные и финансовые затраты, которых можно было бы избежать при выборе традиционной квартиры. Кроме того, несмотря на общее снижение средней площади квартиры на рынке новостроек по-прежнему можно найти просторное жилье. По подсчетам компании, в Москве в 39 проектах стандартного и комфорт-классов на сегодняшний день на реализации находятся квартиры площадью более 100 кв. м. При этом максимальный показатель составляет 295 кв. м. Поэтому прежде покупать квартиры для объединения, следует все же лучше изучить представленные варианты, ведь с учетом разнообразия предложения перепланировка жилья может и вовсе будет не нужна.
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
08.04.2024
Тоже Москва: 4 новостройки в Зеленограде для жизни и инвестиций
Мари Савченко

Зеленоград — самый крупный эксклав Москвы в 37 км от её центра. В состав столицы вошёл ещё в 1960-х годах, а в 1990-х получил статус...

28.03.2024
Сдать или перепродать: покупка квартиры с целью инвестиций
Мари Савченко

Получать пассивный доход от сдачи квартиры — мечта многих москвичей. И вложение в новостройку с целью стать рантье кажется весьма заманчивой идеей. Так ли это на самом...

26.03.2024
Новостройки с недорогими 2- и 3-комнатными квартирами с московской пропиской
Мари Савченко

Недавно мы выяснили, где представлены самые дешёвые студии и "однушки" на столичном первичном рынке...

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
460
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 40,1 м²18 720 654 ₽

2-к. от 63,2 м²25 909 085 ₽

3-к. от 81,6 м²33 242 276 ₽

4-к. от 104,8 м²41 840 847 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
372
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 31,0 м²15 408 541 ₽

1-к. от 39,6 м²17 745 704 ₽

2-к. от 60,0 м²22 490 968 ₽

3-к. от 80,2 м²29 152 777 ₽

4-к. от 110,9 м²40 057 673 ₽

5+ к. от 157,4 м²70 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
509
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 40,3 м²22 243 257 ₽

2-к. от 58,5 м²30 501 624 ₽

3-к. от 79,3 м²44 355 503 ₽

4-к. от 86,3 м²55 349 271 ₽

5+ к. от 118,4 м²86 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
NAMETKIN TOWER. Выгода до 1,3 млн руб.
NAMETKIN TOWER. Старт продаж!

Апартаменты бизнес-класса от 9,1 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика

ЖК Hide. Система "Умный дом". Ключи весной 2024
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

Окна в пол с видами на Воробьёвы горы. На первых этажах: кафе, фитнес, детский клуб.

Квартиры премиум-класса в небоскребе Дом Дау
Квартиры в небоскребе Дом Дау

Москва-Сити. Самый высокий жилой небоскреб. Квартиры от 44 до 211 м2. Скидка 8% до 30.04

ЖК Skolkovo ONE - Близость ко всему!
ЖК Skolkovo ONE - старт продаж!

Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

МИРАПОЛИС - квартал бизнес-класса на ВДНХ
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Бизнес-класс от 7,5 млн руб. Авторская архитектура. Дизайнерские лобби. Панорамные окна.

ЖК «Равновесие». Скидки до 13%
ЖК «Равновесие». Старт продаж 2 очереди!

Одинцовский район. Есть готовые квартиры. Малоэтажные дома в окружении леса.

ЖК Лучи. Квартиры за 1 руб/мес.!
ЖК Лучи. Рядом метро

Престижный район ЗАО. Подземный паркинг. 5 минут до м. Солнцево.

ЖК iLove. Скидка до 20%
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов

ОСТРОВ. НОВЫЙ ДОМ У ПАРКА
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры с видами на воду, заповедники, Сити. Рядом река. Стартовые цены. Запад Москвы

СИМВОЛ. Готовые премиальные квартиры у ЦАО
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Квартиры с авторской отделкой и без. 2 км от Садового. Своя инфраструктура и парк 10 га

Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY» от ГК Основа
Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY»

Весенние скидки 10% до конца апреля! Бизнес-класс с отделкой и мебелью под ключ.

СОБЫТИЕ. Видовые квартиры в престижном районе
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

Новый пул квартир с окнами "в пол". Дом с парком на крыше и лаунжами на парящих мостах

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

ЖК Аквилон Beside 2.0. Старт продаж!
ЖК Аквилон Beside 2.0. Старт продаж!

Квартиры White box от 8,5 млн! Рядом более 10 школ, детские развивающие центры!

ФизтехСити. Ключи в этом году! От 6,6 млн р.
ЖК ФизтехСити. Старт продаж!

Бионическая архитектура. Панорамные окна. В окружении парков. Рядом м. Физтех

ЖК «Интонация». Ключи в день покупки!
Квартиры с отделкой в ЖК Интонация

Все для комфорта и безопасности: система «умный дом», консьерж-сервис, ландшафтный сад.

ЖК «Детали». Квартиры бизнес-класса от 5.6 млн руб
ЖК «Детали». Старт продаж

Уровень бизнес-класса. Классика и евроформаты. 15 км от МКАД, м. Филатов Луг.

Студии в CITIMIX в окружении парков!
Студии в сити-комплексе CITIMIX

С отделкой в 3 стилях! Выгода до 800 тыс. руб. 5 минут до метро!

ЖК "Береговой" на Москве-реке
ЖК "Береговой" на Москве-реке

Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.

Выдающийся дом «Достижение»
Выдающийся дом "Достижение" у парков

Балконы с видом на парки. Близко к центру. 700 м до м. Бутырская, 5 км до Садового кольца

Сравнение В сравнении - 0