Как правильно объединять квартиры в новостройках

В последние годы средний метраж квартир в новостройках существенно снизился. Если раньше средневзвешенная площадь составляла 62 кв. м, то теперь она сократилась до 58,4 кв. м. Однако у некоторых покупателей просторное жилье по-прежнему остается востребованным, поэтому с целью увеличения пространства они предпочитают приобретать сразу несколько квартир, которые затем объединяют. О том, сколько времени может занять этот процесс и каковы его особенности порталу «НовостройСити» рассказали в компании «Метриум». 

Способ объединения

Объединение пространства квартир эксперты называют одним из наиболее сложных видов перепланировки, поскольку этот процесс затрагивает в том числе и несущие конструкции дома, и здесь важно уделить большое внимание качеству работ. Выделяют два способа – горизонтальный и вертикальный, об особенностях которых мы подробнее поговорим ниже.

Горизонтальный способ

В этом случае объединяются квартиры, расположенные рядом на одном этаже. Самый простой прием – сделать проем в перегородке, общей для обеих квартир. При этом чаще всего квартиры соединяют через кухню. Таким образом можно получить вместительную кухню-гостиную, которая как нельзя лучше подойдет для многочисленной семьи. Иногда владельцы предпочитают объединять квартиры через прихожие, часть которых отдают под кладовую. Неудобнее всего делать это через спальни, ведь в квартире образуется сразу два проходных помещения.

Для проема лучше выбрать место, не затрагивающее несущие конструкции дома – тогда проект перепланировки будет легче согласовать. В несущих стенах также допускается делать проемы, но в этом случае владельцу квартиры нужно будет дополнительно укрепить стену посредством металлоконструкций. При этом больше шансов согласовать перепланировку в квартирах на самых верхних этажах, где нагрузка на здание меньше всего.

К еще одному способу эксперты относят объединение через общий тамбур. Однако здесь не должно находиться счётчиков, мусорного провода, противопожарных датчиков и проч. Правда, квадратные метры тамбура нужно будет оформить в собственность, для чего понадобится согласие других жителей дома.

Вертикальный способ

При вертикальном способе объединяются квартиры друг над другом - делается проем в потолке и устанавливается лестница. Иногда ее заменяют лифтом, но как показывает практика, владельцы квартир предпочитают более доступный способ. Причем чтобы лестница не так сильно «съедала» пространство, туда можно встроить системы хранения. Полностью потери избежать не получится – лестница займет порядка 8-10 м2 в каждой из квартир, поэтому объединять однокомнатные квартиры или студии нецелесообразно.

Эксперты также обращают внимание, что после объединения квартир можно разделить их на зоны. Например, одну их них отдать под общественную, а другую, со спальней, сделать приватной. При этом по правилам превратить кухню в жилое помещение нельзя, и логичнее всего будет организовать на ее месте гардеробную или кабинет, а один из санузлов превратить в кладовку.

Можно ли объединять квартиры на этапе строительства?

Покупая жилье для последующего объединения, прежде всего следует посоветоваться со специалистами девелопера. Во-первых, благодаря развитию строительных технологий сегодня на рынке представлено много проектов с квартирами свободных планировок. В некоторых комплексах изначально закладывается возможность объединения объектов, которые продаются блоками. И поэтому чтобы не попасть в ситуацию, когда вы приобрели несколько квартир, а объединить их оказалось невозможно, лучше при выборе новостройки попросить застройщика посмотреть поэтажный план дома. Некоторые девелоперы иногда идут на встречу покупателям и могут еще при строительстве здания не возводить некоторые стены между квартирами. Однако на это идут не все застройщики, поскольку это накладывает на них дополнительные требования по пересмотру документации, прохождения экспертизы, изменения проектной декларации и прочих процедур. 

Этапы объединения квартир

Перед сносом перегородок владельцу нужно получить разрешение на проведение перепланировки. В первую очередь необходимо заказать проект объединения этих объектов, на что может уйти от 10 дней до двух месяцев, смотря на сложность работ и площадь жилья. Обращаться следует в проектную организацию, у которой есть допуски СРО, и предоставить ей проект документов. Это выписка ЕГРН - для того, чтобы подтвердить право собственности, поэтажный план дома с обозначением всех несущих и ненесущих стен, а также техпаспорт на каждую из квартир, которые можно запросить в БТИ.

Второй этап – согласование проекта перепланировки, на что может уйти еще 45 дней. Владельцу квартиры необходимо подать заявление в один из многофункциональных центров по месту регистрации или обратиться в жилищную инспекцию, предоставив проект перепланировки. При этом эксперты напоминают, что в Москве начиная с 2018 года согласовать перепланировку можно дистанционно через портал госуслуг.

По истечении 45 дней жилищная инспекция рассматривает документы и затем выдает либо соглашение, либо мотивированный отказ, в котором поясняет необходимость доработки проекта. После исправления недочетов можно заново подать документы пока не будет получено положительное заключение, и уже только после этого приступить к ремонту. Специалисты рассказывают, что иногда собственникам квартир могут отказать по три-четыре раза, из-за чего чего процесс затягивается на месяцы. Поэтому здесь нужно тщательно выбирать хорошую и опытную проектную компанию для того, чтобы затем не терять время на исправление документов.

Приступая к ремонту необходимо внимательно отнестись и к подбору строительной организации и обязательно заключить с ней договор. Впоследствии этот документ может понадобиться для согласования перепланировки. Также специалисты указывают на то, что строители обязаны вести журнал с указанием всех видов ремонтных и строительных работ, который выдаст жилищная инспекция. Этот этап может отнять от трех до шести месяцев.

Следующий этап – получение технического заключения, на который может понадобиться до 10 дней. После того, как объекты были объединены, необходимо снять параметры полученного жилья. Для этого можно подыскать кадастрового инженера в этой же компании, которая делала разрабатывала проект. Сотрудник сам приедет на объект и подготовит техническое заключение, где отметит допустимость и безопасность выполненных работ и проверит помещение на соответствие всем строительным нормам.

После можно приступать к получению акта о том, что перепланировка завершена – на прохождение этой стадии собственнику понадобится до одного месяца. Нужно снова обратиться в жилинспекцию и предоставить полученное техзаключение, копию договора со подрядной организацией и журнал ремонтно-строительных работ, а затем эксперты направят своего специалиста для проверки. При положительном заключении подписывается акт о завершенной перепланировке. Этот документ послужит основанием для внесения сведений в БТИ, который подготовит новый техпаспорт. Это займет еще 10 дней – на объект приедет сотрудник БТИ, измерит общую площадь новой квартиры и затем выдаст новый документ.

Следующий шаг – регистрация перепланировки в Росреестре, она потребует еще 10-14 дней. Владелец квартиры должен подать в Управление новый технический паспорт и выданный акт ввода объекта в эксплуатацию, это можно сделать через МФЦ. После указанного срока будет выдана выписка ЕГРП с указанием общей площади квартиры и ее единый адрес.

Однако специалисты компании говорят, что объединять квартиры юридически вовсе необязательно. Тогда по документам собственник будет владеть двумя объектами, которые будут объединены одним проходом. Но это можно делать только если кухни и обе входные двери остаются на месте. Например, такое решение подойдет при желании в дальнейшем перепродать квартиры отдельно – убрать общий проем намного легче, чем проходить все юридические процедуры разделения. Кроме того, реализовать отдельные квартиры можно куда быстрее, чем подыскать покупателя на просторный совмещенный объект.

«Подводные камни»

Объединение квартир – процесс затратный как по времени, так и по деньгам. Однако это далеко не единственное, с чем может столкнуться владелец такой недвижимости. Поэтому прежде чем подбирать квартиры для дальнейшего объединения, следует узнать о нескольких важных фактах.

Во-первых, на рынке новостроек существует такой нюанс – чем меньше площадь квартиры, чем дороже в ней стоит квадратный метр. К примеру, средневзвешенная стоимость «квадрата» в студии на столичном рынке первичной недвижимости составляет 209.9 тыс. руб. В то же время в однокомнатной квартире он стоит уже 180.8 тыс. руб., в двухкомнатных – 162.6, а в «трешках» - уже 160 тыс. руб. Таким образом, намного выгоднее приобрести двухкомнатную квартиру, чем покупать две однокомнатные под объединение.

Второе, что следует узнать до того, как решиться на такую покупку – это повышенные налоги. Дело в том, что при определении размера на налог квартиры налогом облагается не вся ее площадь, а за исключением 20 кв. м. Получить такой вычет может любой владелец квартиры, но только на единственный объект недвижимости. В итоге если квартира официально объединена с юридической точки зрения, то рассчитывать можно только на вычет 20 кв. м, а не 40 кв. м, если бы квартиры не были объединены.

Также эксперты обращают внимание, что после объединения объекта увеличится и налоговая ставка, поскольку возрастет его кадастровая стоимость. Например, для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. налоговая ставка составляет 0,1%, а для объектов от 10 до 20 млн - уже 0,15%.

Например, семья купила две 2-комнатных квартиры площадью 60 кв. м каждая, где кадастровая стоимость составляет по 9 млн руб. Когда квартиры не объединены в один объект, на каждую из них размер налога в 2018 году составил бы 3 600 руб., если квартиры были оформлены на разных супругов и был бы получен вычет в 20 кв. м за оба объекта.

В случае же, если квартиры объединены, кадастровая стоимость составит уже 18 млн руб., а налог придется платить в размере 10 800 руб. Переплата получается в 1,5 раза.

Таким образом, объединение двух квартир с одной стороны, позволяет увеличить общую площадь и изменить планировку под свои вкусовые предпочтения. Однако с другой стороны это накладывает на владельцев квартир существенные временные и финансовые затраты, которых можно было бы избежать при выборе традиционной квартиры. Кроме того, несмотря на общее снижение средней площади квартиры на рынке новостроек по-прежнему можно найти просторное жилье. По подсчетам компании, в Москве в 39 проектах стандартного и комфорт-классов на сегодняшний день на реализации находятся квартиры площадью более 100 кв. м. При этом максимальный показатель составляет 295 кв. м. Поэтому прежде покупать квартиры для объединения, следует все же лучше изучить представленные варианты, ведь с учетом разнообразия предложения перепланировка жилья может и вовсе будет не нужна.