Как правильно выбрать дорогие апартаменты для аренды?

С переходом рынка недвижимости на проектное финансирование и эскроу-счета инвестиции в жилье станут не такими привлекательными – разница в цене между строящимся и готовым объектом существенно снизится. И некоторые эксперты утверждают, что на смену этому способу получения пассивного дохода придет арендный бизнес.

При этом наибольшую выгоду они видят именно в апартаментах высокобюджетного сегмента. Покупка такого жилья, по разным данным, может принести от 3 до 14% годовых. Так, к примеру, средняя арендная ставка в этих классах в прошлом году составила 210 тыс. руб., а максимальная достигла значения в 1,6 млн руб.

Какие проекты и апартаменты лучше и выгоднее выбирать для сдачи в аренду после реформы долевого строительства, и какого алгоритма стоит придерживаться при поисках, рассказывают портал «НовостройСити» и компания «Метриум».

Первый этап: в поисках комплекса

Самая важная задача – найти наиболее ликвидный комплекс, который однозначно будет пользоваться спросом у арендаторов жилья. Как определить выгодный?

Расположение

Для каждого из сегментов недвижимости при определении привлекательности существуют свои определенные критерии, поэтому рассмотрим каждый из них по отдельности.

География выбора комплекса в бизнес-классе самая широкая из всего высокобюджетного сегмента, поскольку именно здесь насчитывается наибольшее число арендаторов. Но любом случае, самые выгодные комплексы должны обладать хорошей транспортной доступностью. Например, располагаться между двумя главными центральными автотрассами – Садовым кольцом и ТТК, ведь именно в этих локациях сосредоточена большая часть деловых центров и кластеров.

Важно также принимать во внимание близость комплекса к станциям метро, поскольку арендаторы жилья бизнес-класса тоже зачастую пользуются общественным транспортом. Например, в этой локации наиболее привлекательны комплексы «Level Павелецкая», Apartments, Soho+Noho и «Пресня Сити».

Если говорить о премиальном и элитных классах большое значение и престижность самого района. Арендаторы такого жилья, как правило, не работают в жестких графиках, а значит, непосредственная близость к транспортным артериям города для них находится не на первом месте. Предпочтение они скорее отдают центральным районам, где есть высококлассная коммерческая инфраструктура, места культурного досуга, офисы международных компаний или штаб-квартир посольств и проч. Большое значение также будет иметь наличие в районе престижных университетов, гимназий или школ. Сочетают все эти удобства локации внутри Садового кольца, и здесь можно выделить комплексы RED7, Chkalov, A-Residence, The Book.

Формат комплекса

Как и в случае с расположением, при выборе формата комплекса, который сможет принести наибольший доход, важно рассматривать их особенности в каждом конкретном сегменте.

Среди общих критериев стоит наличие собственной инфраструктуры, особенно коммерческой (кафе, рестораны, салоны красоты и проч).

Также имеет существенное значение наличие паркинга. При прочих равных следует отдать предпочтение комплексам, где предусмотрено гостиничное обслуживание и отделка апартаментов. Последний критерий причем поможет вам существенно сэкономить время и деньги – как правило, готовые апартаменты обойдутся на 20-30% дешевле, чем «голые стены» с дальнейшей необходимостью делать ремонт. А еще больше выиграть вы сможете, выбрав комплекс на начальной стадии строительства – так вы сможете уменьшить объем вложений и увеличить доход в перспективе.

Важный критерий для будущих арендаторов – не выбирать комплекс с большим количеством апартаментов. В будущем это может лишь обеспечить вас дополнительными конкурентами. Предельное число – порядка 400.

Если говорить о ликвидных проектах в зависимости от сегмента, то в бизнес-классе арендатор, как правило, большую часть проводит далеко от дома. И съемное жилье для них – это, скорее, «квартира для пиджака», а это значит, что наличие богатой инфраструктуры играет далеко не «первую скрипку». То же самое можно сказать и о больших территориях или сложных концепциях благоустройства, которые, ко всему прочему, еще и удорожают стоимость жилья. Единственное, чему стоит уделить внимание – это комнаты для переговоров или коворгинги, которые они могут арендовать для работы. К таким, к примеру, можно отнести Soho+Noho.

В дорогих сегментах комфорт проживания для арендаторов более значим, и преимущества здесь будут у комплексов с приватным пространством, клубных домов.

В элитном и премиальном классе важно также обращать внимание на элементы инфраструктуры. При этом здесь хорошим решением будет выбрать комплекс формата residential + retail, где жилая часть дома имеет прямой доступ к торговым галереям и другим инфраструктурным объектам внутри комплекса. Больший комфорт проживания, а значит и ликвидности объекта, добавят интересные зоны для отдыха, расположенные на открытом воздухе. Бонусом послужит авторский дизайн от российских или зарубежных бюро.

Второй этап: в поисках апартаментов

Критерии для арендаторов могут существенно отличаться от тех, которые предъявляет покупатели апартаментов для собственного проживания. И по аналогии с характеристиками жилого комплекса, их также стоит разделять в зависимости от класса проекта.

Этаж

В случае с арендой предпочтение отдавать лучше апартаментам, расположенным на нижних или средних этажах, поскольку для всех новостроек существует правило «чем выше, тем дороже». Существенный повышающий коэффициент добавляет и наличие панорамного вида из окон.

При этом в премиум- и элитном классах такое жилье определенно может найти свою аудиторию. К примеру, по данным компании «Метриум», в 2018 году впервые со времен сталинских высоток на Садовом кольце появилось сразу несколько высотных премиальных комплексов. Это комплекс апартаментов RED7, The Book и Chkalov.

Метраж

Покупая апартаменты, не стоит переплачивать за лишние квадратные метры. Тем более, если вы покупаете жилье для последующей сдачи в аренду. Но бросаться из крайности в крайность тоже не нужно – во всем важна «золотая середина».

В сегменте бизнес наиболее популярным вариантом являются небольшие по площади двухкомнатные апартаменты в 50-65 кв. м. Большим спросом также пользуются квартиры «евроформата» с объединенной зоной кухни и гостиной. 

Для более дорогого жилья это правило тоже работает. Здесь оптимальные варианты: апартаменты с двумя комнатами и общей площадью в 70 кв. м или тремя и площадью в 80-90 кв. м.