Как выгодно инвестировать в новостройку

В последнее время застройщики говорят о росте спроса на квартиры в новостройках. Среди причин всплеска повышение ставок по ипотеке и желание людей не дожидаться его пика. Правда, сегодня еще действуют льготные государственные программы, и можно приобрести квадратные метры под выгодный процент. Но не забываем, что значительная часть квартир покупается и за полную стоимость. Одни вкладываются с целью улучшить жилищные условия, другие – для перепродажи или последующей сдачи в аренду. Так или иначе, но недвижимость остается надежным способом сохранения накоплений. Мы расспросили застройщиков, как выгодно купить квартиру в новом доме в инвестиционных целях и стоит ли это делать в сегодняшних экономических реалиях.

Инвестиционное оживление

Эксперты подтверждают оживление частных инвесторов на рынке новостроек. Одна из причин в том, что курс доллара достиг рекордных 95–100 рублей, и те инвесторы, которые имели сбережения в валюте, начали поиск наиболее выгодных и надежных способов сохранения и преумножения сбережений.

"С учетом нового курса в пересчете на рубли объем их накоплений вырос. Таким образом, многие из них смогли приобрести новостройку на этапе строительства, либо внести увеличенный первоначальный взнос на покупку новостройки в ипотеку", - говорит Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. Доля таких покупателей компании составляет 5–10% в зависимости от проекта. Недвижимость остается наиболее надежным инструментом сохранения денежных средств.

Эксперт отмечает, что сейчас подходящее время для инвестирования в недвижимость и в первую очередь в новостройки. Необходимо понимать, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра на сегодняшний день не наблюдается. Напротив, уровень инфляции высок, себестоимость строительства не снижается, курс рубля нестабилен.

"Цены на новостройки будут расти за счет изменения стадии строительной готовности объекта, рыночного роста цен, а также в отдельных случаях по мере улучшения качества жизни в той или иной локации. Таким образом, мы прогнозируем планомерный рост стоимости жилья в новостройках в будущем", - объясняет Халилова.

В том, что стоимость лотов на первичном рынке продолжит расти, уверен и соучредитель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов. По его оценкам, до конца года цены увеличатся еще до 8% от существующих на сегодняшний день.

"Практика нашего агентства показывает, что чаще всего клиенты покупают для перепродажи студии и евродвушки – таких покупателей около 80%. Лучшие условия постепенно уходят, а кредитно-денежная политика ЦБ РФ ужесточается. Впереди очередное повышение ключевой ставки, прогнозируется рост стоимости строительных материалов до конца года еще на 7–10%, поэтому в будущем жилье будет только дороже. Мы советуем принимать решение быстро и не откладывать покупку на потом", - говорит эксперт.

Сегодня инвестиции в жилую недвижимость остаются актуальными. Покупка квартиры на ранних этапах строительства жилого комплекса приносит большую доходность, чем на высокой стадии готовности объекта. Приобретая уже готовый объект, инвесторы, как правило, преследуют цель сохранить капитал, защитить его от инфляции в ликвидном активе, рассказывает Антон Конобеевский, директор по продажам Dominianta.

Нюансы выбора

При выборе объекта недвижимости для инвестирования следует обращать внимание как на ликвидность конкретной квартиры, так и на ликвидность проекта в целом. Локация, транспортная доступность и перспективы её улучшения, окружение, инфраструктура, качество строительства и концепция проекта – все эти факторы влияют на уровень ликвидности, советуют в GloraX.

"Что касается самой квартиры, то здесь решающее значение имеют эргономичность планировки, расположение на этаже, например, второй этаж считается непопулярным, наличие или отсутствие панорамных видов. Наиболее популярные лоты для инвестирования – это квартиры-студии. Они отличаются минимальным бюджетом покупки, их легко сдать в аренду или перепродать через какое-то время", - поясняет Татьяна Халилова, директор департамента продаж компании. Однако в семейных проектах, где количество многокомнатных квартир ограничено, перспективным может быть вложение средств в двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Леонид Скороходов, начальник отдела аналитики девелоперской компании Dominanta, советует обращать внимание на целый ряд критериев: локация, надежный застройщик, масштабность проекта, инфраструктура, цена и тип сделки.

Необходимо посмотреть на объекты, находящиеся в локациях с хорошей транспортной доступностью, а также где планируются открытия станций метрополитена. Здесь, как правило, цена еще не успела значительно вырасти, но к началу ввода прирост к ней может составить до 15%, и это только из-за открытия станций метрополитена вблизи ЖК.

"Следует проверить репутацию и деятельность застройщика: надежность, какое количество проектов уже реализовано, были ли переносы сроков, получены ли разрешения на ввод и другие критерии. Нужно оценить масштабность проекта: при покупке квартиры в большом микрорайоне для последующей перепродажи следует быть готовым к тому, что при вводе ЖК в эксплуатацию может оказаться большое количество собственников, желающих также продать свои квартир", - говорит Скороходов.

Наличие вблизи ЖК социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры также является важным фактором при покупке квартиры. Чем сильнее развита инфраструктура, тем больше выше окажется стоимость квартиры. Высокой популярностью пользуются те локации, в которых находятся знаковые объекты: известный ВУЗ или школа, современный медицинский центр и так далее.

"Мы рекомендуем при выборе квартиры проанализировать текущие предложения в том числе и на вторичном рынке жилой недвижимости, чтобы оценить, не являются ли цены, завышенными. Также стоит обратить внимание на тип сделки: ипотечное кредитование или 100% оплата. Не стоит отказываться от ипотеки, поскольку многие застройщики предлагают скидки в зависимости от выбранной ипотечной программы. Использование заемных средств позволит диверсифицировать ваш инвестиционный портфель: при ипотечном кредитовании вместо одной квартиры за полную сумму вы сможете приобрести два или три жилых объекта в разных локациях или разного типа", - заключил эксперт Dominanta.

Аренда VS продажа

На вопрос о том, что выгоднее сдавать жилое помещение или выставить его на продажу, Михаил Долгов из брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO ответил, что выгоднее приобрести квартиру для перепродажи, так как маржинальность намного выше, чем при сдаче в наем.

"Сегодня покупка квартиры для последующей сдачи в аренду – не доходная история. На наш взгляд, такая модель актуальна только в качестве пассивного дохода, в остальных случаях более выгодной является перепродажа", - считают в Dominanta.

"Очевидно, если есть желание заработать на инвестициях в недвижимость, выгоднее купить квартиру или апартаменты в новостройке на котловане, и перепродать в высокой стадии готовности или после получения ключей. Причем купить можно даже в ипотеку, разница между ценой покупки и продажи позволит досрочно ее закрыть и все равно остаться в плюсе", - говорит Александр Пахоленко, генеральный директор ОМ Девелопмент.

А вот сдача в аренду, по его словам, будет отбивать потраченные деньги годами. Впрочем, никто не мешает вам сначала сдавать квартиру в аренду, пока она растет в цене, чтобы продать ее на пике. Но напомню, тут важно хорошо разбираться в предмете, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.

Так или иначе, но перед покупкой квартиры вы всегда можете бесплатно посмотреть застройщика, готовность дома и узнать дополнительную информацию в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. В сервисе "Проверка новостроек" на сайте можно ввести адрес, название дома и другие данные.