В какие новостройки инвестировать: ТОП-3 лучших проектов II квартала

Во втором квартале на рынок первичной недвижимости Москвы вышло сразу 11 новостроек, пять из которых реализуется в рамках бизнес-класса. Остальные шесть проектов поровну разделили между собой девелоперы комфорт- и премиум сегментов.

Портал «НовостройСити» представляет ежеквартальный обзор риэлтерской компании «Метриум», в котором эксперты традиционно отобрали одни из самых лучших проектов для инвестирования. При этом жилье в этих новостройках привлекательно для вложений как с целью дальнейшей сдачи арендаторам, так и для перепродажи и получения пассивного дохода.

Новостройки, вышедшие на столичный рынок во II квартале 2019 г.

По итогам проведенного анализа в список наиболее перспективных проектов вошло три новостройки, две в премиум-классе и одна – в комфортном сегменте жилья. При отборе учитывались наиболее важные факторы: комфортная стоимость квадратного метра, благонадежность девелопера, привлекательность локации и транспортная доступность комплекса, а также наличие инфраструктуры и уровень конкуренции. Эксперты отметили, что несмотря на то, что это далеко не весь список возможных критериев, тем не менее он с высокой точностью позволяет выявить наиболее подходящие для инвестиции проекты.

Жилой комплекс: «Вестердам»
Сегмент: комфорт
Локация: ЗАО, Очаково-Матвеевское
Стоимость: от 6,8 млн руб.
Площадь: от 38 м2
Срок сдачи: 2 кв. 2022
Цель инвестиций: сдача в аренду, перепродажа

К одному из наиболее подходящих для вложений средств проектов эксперты отнесли ЖК «Вестердам», который реализует девелоперская компания «Интеко» в рамках комфортного класса жилья. При этом несмотря на расположение в ЗАО, который традиционно отличается высоким уровнем цен, на старте продаж стоимость квадратного метра здесь даже ниже рыночного. Для сравнения – цены на квартиры в проекте начинаются от 163 тыс. руб./кв. м, в то время как средняя цена в этом сегменте составляет 167 тыс. руб./кв. м, а по локации еще выше – 205 тыс. руб./кв. м. Так, приобрести однокомнатную квартиру площадью 38 м2 здесь можно от 6.8 млн руб., «двушку» в 52 м2 – от 7.7 млн руб., а трехкомнатную квартиру метражом 85 м2 – от 13.3 млн руб. Такой невысокий уровень цен специалисты компании оценивают довольно положительно, поскольку он начнет быстро расти вместе со строительной готовностью объекта.

Вместе с тем расположение объекта оценивается аналитиками не так определенно. Несмотря на то, что «Вестердам» находится в одном из наиболее привлекательных и престижных направлений и в границах МКАДа, его строительство ведется близко к Аминьевскому шоссе и улице Генерала Дорохова. Это, по мнению экспертов, может стать негативным фактором при выборе покупателей жилья для собственного проживания. Однако с точки зрения сдачи в аренду такое соседство является только плюсом. С большой долей вероятности из комплекса будет организован проезд на шоссе, откуда можно будет попасть на главные транспортные артерии западного и юго-западного округов. Кроме того, в непосредственной близости от комплекса через два года планируют построить новую станцию столичного метрополитена «Аминьевское шоссе». Отдельно стоит отметить, что в этих локациях сосредоточено большое количество учебных заведений, а это значит, что квартиры в проекты могут снимать и студенты.

К плюсам новостройки можно также отнести самого девелопера, который занимается реализацией объекта. ГК «Интеко» занимает 15-ую позицию в рейтинге Единого реестра застройщиков и уже давно зарекомендовал себя на рынке Москвы. При этом как правило компания возводит проекты высокого класса, а это предполагает соответствующее качество строительства. Кроме того, продажа квартир здесь идет по эскроу-счетам.

Небольшим недостатком можно назвать отсутствие социальной инфраструктуры в самом комплексе. Ближайшие школы и детские сады района располагаются на определенном удалении от проекта, и добраться до них можно только через Аминьевское шоссе. При этом в новостройке запроектировано 1700 квартир, что обеспечивает высокую конкуренцию со стороны инвесторов. Для тех, кто планирует сдавать здесь жилье, существует еще один большой минус – невозможность заказать ремонт от застройщика.

Подводя итоги, стоит отметить что, проект достаточно привлекателен для вложений на ранней стадии строительства. По мнению специалистов, к моменту завершения прирост в цене может составить до 30-35%. При этом он выгоден и для инвесторов, предпочитающих сдавать жилье – такой способ инвестирования, в особенности в студии, однушки и двухкомнатные квартиры, может принести около 8-10% за год. 

Жилой комплекс: «Река»
Сегмент: премиум
Локация: ЗАО, Раменки
Стоимость: от 43,8 млн руб.
Площадь: от 87 м2
Срок сдачи: 4 кв. 2021
Цель инвестиций: перепродажа, сбережение

Положительно оценивают эксперты еще один проект в западном округе столицы. Это жилой комплекс «Река», который относится к премиальному классу жилья. В особенности они отмечают хорошее сочетание относительно невысоких цен на старте продаж и оригинального решения архитектурной концепции, что может обеспечить привлекательность инвестирования в целях сбережения средств.

В доме запроектировано всего 115 лотов – достаточно небольшое количество, которое сегодня редко встречается на рынке премиальных новостроек. В последнее время в этом сегменте превалируют проекты, рассчитанные на большое количество квартир, что обычно присуще массового сегменту. Подобные «камерные» проекты, в основном, располагаются в центре столицы, а не в таких локациях с большим количеством зеленых зон.

К привлекательным характеристикам проекта также относят невысокий уровень цен для премиального сегмента. Так, цена квадратного метра в новостройке составляет около 467 тыс. руб., тогда как в среднем по западному округу в премиум-классе его стоимость достигает 493 тыс. руб. В Раменках и новостройках-конкурентах этот уровень намного выше – 648 тыс. руб. Так, на покупку двухкомнатной квартиры площадью 87 м2 в ЖК «Река» инвестору понадобится 43.8 млн руб., «трешки» метражом 130 м2 – 52.4 млн руб. Купить четырехкомнатную квартиру в 153 м2 можно от 57.2 млн руб., а жилье с террасой и площадью 234 м2 за 120.6 млн руб.

У проекта также можно отметить хорошую экологическую обстановку: новостройка располагается недалеко от реки Раменки. Стоит обратить внимание на транспортную доступность – доехать от комплекса через Мичуринский проспект до ТТК можно всего за 12 мин. Также рядом располагается станция метро «Мичуринский проспект».

Кроме того, реализацией проекта занимается довольно известный на рынке девелопер – компания «Донстрой», занимающий 4-е место в рейтинге Единого реестра застройщиков в столице.

В завершении можно добавить, что новостройка может быть привлекательна для инвесторов, желающих таким образом сохранить довольно крупную сумму денег и вложить ее на долгий срок. В это время приобретенную квартиру можно использовать и для собственного проживания. В ЖК «Река» эксперты прогнозируют возможное увеличение цен на 20-25% к моменту завершения строительства. При этом благодаря качественным характеристикам комплекса даже после ввода в эксплуатацию он будет обладать высокой ликвидностью.

Жилой комплекс: «Поклонная 9»
Сегмент: премиум
Локация: ЗАО, Дорогомилово
Стоимость: от 14,3 млн руб.
Площадь: от 48 м2
Срок сдачи: 4 кв. 2021
Цель инвестиций: сдача в аренду, перепродажа

Высокий доход инвесторам может принести еще одна новостройка премиального класса – апарт-комплекс «Поклонная 9». Здесь аналитики также отмечают комфортный ценовой уровень, что в сочетании с хорошим потенциалом локального спроса и существенно низкой конкуренцией со стороны аналогичных проектов, расположенных на Кутузовском проекте, формируют главные конкурентные преимущества проекта.

На Кутузовском проспекте большая часть недвижимости представлена домами старого фонда, а новых проектов премиум-класса здесь находится не так много. При этом район уже издавна приглянулся жителям с хорошим доходом, которые не хотят улучшать свои жилищные условия, переезжая в новостройки в других районах. Таким образом, в условиях дефицита современных жилых комплексов премиального сегмента проекту обеспечивается хороший спрос со стороны местного населения.

Преимуществом проекта также является сравнительно невысокая стоимость квадратного метра в квартирах на начальном этапе реализации - 397 тыс. руб. Средневзвешенная же стоимость в столичных проектах этого сегмента равна 489 тыс. руб., а в ЗАО достигает 500 тыс. руб. Апартаменты также продаются по комфортной цене. Приобрести двухкомнатные апартаменты в 48 м2 здесь можно от 14.3 млн руб., трехкомнатные площадью 65 м2 – от 19.2 млн руб., а лот из четырех комнат метражом 165 м2 – от 67.3 млн руб.

К привлекательным характеристикам комплекса эксперты также относят его расположение. Он строится рядом с дорогой на Кутузовский проспект, а расстояние до Парка Победы составляет менее 1 км. Добраться до одноименной станции метро от комплекса также можно за 5 минут. Единственным минусом в этом плане может стать соседство с ж/д дорогой.

Кроме того, для инвесторов, которые планируют в дальнейшем сдавать апартаменты, дополнительным плюсом может послужить отделка от застройщика.

Помимо прочего, в комплексе предусмотрено гостиничное обслуживание, что для новостроек на сегодняшний день пока нехарактерно. При этом для обеспечения этого сервиса девелопер планирует привлечь международного оператора, что станет еще одной сильной стороной проекта. Будущие жители смогут также пользоваться собственной инфраструктурой дома – на первых уровнях комплекса запроектированы коммерческие помещения, где разместятся рестораны, кафе, торговые галереи и проч.

В целом эксперты хорошо оценивают инвестиционный потенциал проекта, в особенности для перепродажи. Как мы уже говорили, с большой долей вероятности новостройка будет востребована у обеспеченных жителей района – в этой локации на сегодняшний день немного проектов, конкурирующих по цене и качеству в «Поклонной 9». Эксперты прогнозируют прирост до 30% к моменту завершения строительства.

Для покупки с целью последующей сдачи жилья здесь также большие перспективы. На выбор представлены компактные двухкомнатные лоты метражом от 48 до 50 м2, которые идеально подойдут, например, сотрудникам компаний в «Москва-Сити». Дополнительный рост доходности обеспечит готовый ремонт от застройщика. В долгосрочной перспективе сдача в аренду может приносить от 7 до 9% в год.