ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Что важно знать о коммерции в новостройках

16 ноября 2020     |   Анастасия Александрова

А вы давно прогуливались по главным столичным улицам? Если после самоизоляции вам так и не удалось выбраться в центр, то вы будете удивлены - привычное разнообразие ярких витрин сейчас можно встретить не везде. Многие помещения пустуют, а часть магазинов съехали, оставив после себя лишь вывеску с надписью «аренда». Чего нельзя сказать про коммерческую недвижимость в новых жилых комплексах Новой Москвы или в спальных районах. Здесь недостатка внимания от жителей не наблюдается. А все потому, что вместе с квадратными метрами для жизни в составе новых жилых кварталов всегда появляются новые пространства под кафе или продуктовые магазины, салоны красоты, детские клубы или цветочные бутики. Интернет-портал «НовостройСити» узнал, почему, для кого и какую коммерческую недвижимость сегодня строят застройщики и есть ли на неё спрос?

Ведь, если звезды зажигают – значит – это кому-нибудь нужно?

По данным исследования ДОМ.РФ, более половины жителей России ощущают нехватку объектов общественно-деловой инфраструктуры рядом с домом. «Примерно 43% жителей городов считают недостаточным уровень разнообразия объектов торговли и услуг в шаговой доступности, отмечает Ксения Титова, руководитель подразделения «Градостроительство» Фонда ДОМ.РФ. – Для 70% территорий жилых районов России характерна низкая обеспеченность такими объектами – 9–11% от общей площади застройки. В Европе норма составляет 40%».

Несмотря на такие скромные показатели по сравнению с западными странами, во всех новостройках коммерческие помещения все же создаются и редко когда пустуют, причем в зависимости от этапа жизни проекта происходит ротация инфраструктуры в доме. Например, при заселении новостройки пестрят мебельными и дизайнерскими магазинами, открываются «стройматериалы» и «всё для ремонта», постепенно они сменяются супермаркетами и магазинами игрушек и хозтоваров. Спрос на коммерческие помещения остается высоким не только у непосредственных потребителей, но и у потенциальных собственников, и арендаторов. После небольшого затишья в пандемию, по словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», активность восстановилась в июле, особенно это заметно в сегменте арендного бизнеса.

Наиболее популярными остаются помещения под супермаркеты площадью 400-1000 кв. м, аптеки (50-120 кв. м) и небольшие кафе (20-60 кв. м). Для инвесторов всегда более интересны помещения с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, расположенные рядом с метро, в местах с большой плотностью застройки. «Наименее востребованы вторые этажи и помещения, расположенные не на первой линии, в отдаленных от траффика участках новостроек. Помещения площадью от 150 до 300 кв. м также меньше пользуются спросом из-за высоких инвестиций. Небольшие витрины или их отсутствие, низкие потолки, неправильная форма помещения, большое количество колон тоже снижают ликвидность помещения», - уточняет Евгения Гераськина, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер».

коммерч2

А есть ли спрос?

И если говорить про нынешний спрос, то сейчас он находится на высокой планке, а октябрь демонстрировал рекордные показатели. «Объём продаж на 40% превысил сентябрьские показатели. В общем объёме сделок с коммерческой недвижимостью на аренду приходится порядка 30%, остальные 70% - продажа», - рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград» Юрий Тараненко.

При этом арендаторы помещений заходят в проект в два этапа: на первом этапе помещения в основном арендуют частные операторы, в том числе, жители или просто начинающие бизнесмены. Правда «выживает» в таком случае лишь часть из них, на смену остальным приходят сетевые магазины.  Крупные сетевики практически никогда не покупают помещения, так как для них строительство на собственных площадях крайне невыгодно и затратно. Но есть сетевые арендаторы, которые при этом очень любят новые жилые комплексы. Среди таких, к примеру, Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, автор телеграм-канала о торговой недвижимости StreetOK отмечает сеть пекарен «Буханка», которая ставит цель быть почти в каждом новом ЖК Москвы. Активную программу развития запустил «Ароматный мир». Естественно, не одна новостройка, по словам эксперта, не обходится без «Красного и Белого», пивного магазина-бара (крупнейший игрок – «Хмель» и «Солод» от Литры), активно свои отделения открывает «Гемотест», а также барбершопы и аптеки – «Ригла», «36,6» и «Горздрав». На фоне этого есть также профессиональные инвесторы, которые выкупают помещения под конкретные сети. Например, аптеке или сетевому продуктовому магазину нужно помещение в конкретном комплексе, но свободные места выставлены только на продаже, в аренду их взять не получится. Тогда инвестор выкупает это помещение и параллельно заключает с сетью договор аренды на него и получает деньги с первого же дня. «Это очень выгодная схема для всех участников, так как сеть получает помещение с понятным и знакомым собственником на понятных условиях, а инвестор – гарантированного и знакомого понятного арендатора, - поясняет Антон Белых. Еще на рынке присутствуют инвесторы, профессионально сдающие или перепродающие купленные ранее помещения как готовый бизнес. И последняя категория – инвесторы-любители. Они вкладывают в коммерческую недвижимость деньги, заработанные в другой сфере: спортсмены, актеры, инстаблогеры и другие.

Что, почём?

Цена нежилого квадратного метра на самом деле находится примерно на том же уровне, что и жилого, то есть в Москве и Подмосковье, к примеру, цифры варьируются от 180 до 400 тысяч рублей за квадрат. «Что касается цены, то сейчас покупатели считают комфортной стоимость до 50 млн рублей», - рассказали в ГК «Пионер». Если мы говорим о новостройках, конечно, на стоимость коммерческого помещения влияют многие факторы, в том числе и стадия строительной готовности дома – на начальных этапах стоимость всегда ниже. Но стоит учитывать, что на котловане купить коммерческое помещение в принципе не получится. «Застройщики не сразу открывают продажи по ним. Как правило, такие объекты предлагаются, когда дом готов более чем на 50%», -  уточняет Олег Ступеньков, руководитель брокерского-консалтинговой компании ТОП Идея. По данным компании «Инград», цены на коммерцию выросли в среднем на 7-10% в зависимости от локации и класса жилья. При этом почти все коммерческие помещения в кварталах INGRAD продаются или сдаются в аренду ещё до ввода дома в эксплуатацию. Если подобное не происходит, то компания делает ремонт и сдает в аренду с уже готовой отделкой. По их прогнозам, в коммерции будет развиваться интерес на готовые к эксплуатации помещения, по аналогии «квартир с отделкой». В таком случае клиенту не нужно тратить время и деньги на ремонт, он сразу может открываться и работать. Кроме того, ремонт от застройщика будет в любом случае дешевле, поскольку за счет объёмов покупки девелоперы получают от поставщиков стройматериалов серьезный дисконт.

Покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек очень выгодный вариант даже без отделки. Ведь сегодняшние девелоперы уделяют большое внимание архитектуре общедомовых пространств. Например, во всех проектах ГК «Основа» нежилые помещения имеют огромные панорамные окна и увеличенную высоту потолков, что обеспечивает максимальный уровень естественного освещения и широкие возможности для размещения объектов инфраструктуры самых разных направлений. От этого, кстати, разница в стоимости кв. м может сильно варьироваться даже в рамках одного проекта.

коммерч3


Новые веяния

Пандемия, безусловно, наложила свой отпечаток в каждой сфере нашей жизни, но новых форматов пока не возникло. Одним из трендов могут стать как раз коворкингы, однако важно понимать, что рентабельным этот бизнес будет только при использовании больших площадей. «Каждое рабочее место в любом случае должно обслуживаться, для помещений на 150 м и на 800 м затраты практически одинаковые, но в первом случае вы получите меньше рабочих мест. При этом действительно больших помещений на рынке не так уж и много. Поэтому пока все разговоры о коворкингах скорее маркетинговый ход, с большим потенциалом в будущем, - комментирует Юрий Тараненко. – INGRAD планирует открыть первый коворкинг в ЖК «КутузовGRAD II». Под него будет отведено более 800 кв. м». Итак, бизнес медленно приходит в себя, а среди арендаторов коммерческих помещений в новостройках появились новички. Во многих проектах появились пункты выдачи заказов OZON, WildBerries и СДЭК, небольшие отделения «Самоката» и Яндекс.Лавки. Также многие заметили нехватку аптек на районе, а также рост их открытия в локации. Не исключена вероятность появления нового вида бизнеса - «на двоих» для оптимизации расходов в случае повторного lockdown. В таком случае мы с вами станем свидетелями открытия кофейни с книжным магазином, цветочного бутика и салона красоты или еще что-то более или менее сочетающееся друг с другом. А возможно арендаторам удастся «поженить», казалось бы, никак не связанные друг с другом до этого бизнесы и это станет не только новым трендом, и принесет выгоду владельцам и положительные эмоции потребителям.


Планируете приобретение коммерческого помещения? Свяжитесь с нами!

Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности

Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.

 


Еще больше интересного в нашем телеграм канале Подписаться


Новостройки указанные в статье

4.00
По 3 оценкам
154
Цена за м², тыс.
Кунцевская
г. Москва, ул. Петра Алексеева, д.12, корп.1,2
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Застройщик: ГК "INGRAD" (ГК "ИНГРАД")
Срок сдачи: 2 квартал 2021

1-комн. от 33,55 м²6 200 000 ₽

2-комн. от 53,77 м²10 200 000 ₽

3-комн. от 62,71 м²13 200 000 ₽

4-комн. от 117,65 м²19 100 000 ₽

Студия от 28,94 м²5 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43

Популярные новостройки

4.60
По 10 оценкам
182
Цена за м², тыс.
Солнцево
г. Москва, Солнцево, ул. Производственная, д.6
Комфорт. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: ЛСР
Срок сдачи: 1,2 очередь (сданы), 3 очередь (4 кв 2020), 4-5 очередь (3-4 кв 2021)

1-комн. от 33,1 м²8 800 000 ₽

2-комн. от 49,6 м²12 100 000 ₽

3-комн. от 75 м²16 600 000 ₽

Студия от 32 м²8 100 000 ₽

8(495) 125-18-14
4.00
По 3 оценкам
303
Цена за м², тыс.
Электрозаводская
г. Москва, ул. Большая Почтовая, д.24
Бизнес. Кирпично-монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: AFI Development
Срок сдачи: 4 квартал 2020

1-комн. от 25 м²8 500 000 ₽

2-комн. от 51 м²19 400 000 ₽

3-комн. от 78 м²26 100 000 ₽

4-комн. от 106 м²32 100 000 ₽

5-комн. от 40 м²11 200 000 ₽

8(495) 432-06-80
4.40
По 3 оценкам
226
Цена за м², тыс.
Алексеевская
г. Москва, ул. Новоалексеевская, д.16, стр.10
Бизнес. Кирпично-монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: Группа Эталон
Срок сдачи: 1 очередь (сдана), 2 очередь (4 кв 2021), 3 очередь 2022 -старт продаж

1-комн. от 33,8 м²8 600 000 ₽

2-комн. от 53 м²12 300 000 ₽

3-комн. от 78,5 м²17 800 000 ₽

4-комн. от 108 м²24 600 000 ₽

8(495) 241-66-03
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
18.01.2021
Самые бюджетные новостройки Москвы на старте продаж

Несмотря на то, что стоимость квартир в новостройках продолжает расти и за год она прибавила в среднем 19%, в столице все еще можно найти предложения по...

15.01.2021
УЖ, ЗОЖ, НЕВТЕРПЕЖ: ТОП-5 самых спортивных новостроек

Если салат «Оливье», съеденный на Новый год не дает вам покоя, но тратить свое время в пробках на поездку в фитнес-клуб вы не готовы, то лучше...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ЖК «Небо» - небоскребы на Мичуринском
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!

Жилые небоскребы в Раменках. При покупке квартиры дизайн-проект в подарок!

Клубный дом "Кутузовский, 12"
Клубный дом «Кутузовский, 12»

Статусный адрес. Выдача ключей. При покупке квартиры машиноместо в подарок!

ЖК "Резиденции Архитекторов"
ЖК "Резиденции Архитекторов"

Персональные скидки! Набережная Яузы, развитая инфраструктура! м. Бауманская

ЖК Серебряный фонтан
ЖК «Серебряный фонтан»

ЖК бизнес-класса в окружении культурного наследия Москвы от 9,1 млн. руб. м. Алексеевская

ЖК "ВТБ Арена парк". Ипотека от 0,1%.
Клубный дом "ВТБ Арена парк"

Просторные двухкомнатные апартаменты от 23,3 млн руб. м. Динамо. Живи ярко, живи сегодня!

Новое Событие. Скоро
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

Европейский квартал. Запад. 15 минут до центра. Рядом с метро. Парк, детский сад, школа

Элитные резиденции Victory Park Residences.
ЖК Victory Park Residences. Старт продаж!

Семейные резиденции в 1 мин. от Парка Победы. Щедрая инфраструктура. Подземный паркинг, охрана 24/7.

Квартал бизнес-класса Nagatino i-Land
ЖК Nagatino i-Land

Бизнес-класс с выгодой до 2 млн руб. 5 минут до метро Технопарк

ЖК бизнес-класса «Метрополия»
Жилой Комплекс бизнес-класса «Метрополия»

ЖК рядом с м. Волгоградский пр-т. Новый объем в продаже. Квартиры от 9,9 млн руб!

ЖК "City Bay" - бизнес-класс от MR Group
ЖК City Bay, бизнес-класс у Москвы-реки

ЖК на берегу Спасского затона. Потрясающие виды на Москва-реку. Квартиры от 7,5 млн рублей

ЖК The Book
The Book. Издан для жизни

Выдача ключей в легендарном «доме-книжке» на Новом Арбате, 15. Готовая отделка и частичная меблировка!

ЖК «Лучи». ЗАО. м. Солнцево
ЖК Лучи. Рядом метро

ВСЕ ВКЛЮЧЕНО. МЕТРО, ПАРКИНГ, ОТДЕЛКА! Ипотека от 6%. Ключи в 2021 году

Клубный дом SOHO+NOHO
Клубный дом SOHO+NOHO в центре

Клубный дом на Белорусской! Инфраструктура только для жителей! Дом сдан, выдаем ключи!

Символ. Новые корпуса
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Квартиры от студий до 4-комнатных. Стартовые цены. Рядом с ЦАО и метро. Свой парк

Sky House
ЖК Sky House. Дом сдан

Готовые квартиры премиум-класса на Якиманке. Ипотека от 7,79%. Панорамные виды на исторический центр.

В сравнении - 0