ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Что важно знать о коммерции в новостройках

16 ноября 2020     |   Анастасия Александрова

А вы давно прогуливались по главным столичным улицам? Если после самоизоляции вам так и не удалось выбраться в центр, то вы будете удивлены - привычное разнообразие ярких витрин сейчас можно встретить не везде. Многие помещения пустуют, а часть магазинов съехали, оставив после себя лишь вывеску с надписью «аренда». Чего нельзя сказать про коммерческую недвижимость в новых жилых комплексах Новой Москвы или в спальных районах. Здесь недостатка внимания от жителей не наблюдается. А все потому, что вместе с квадратными метрами для жизни в составе новых жилых кварталов всегда появляются новые пространства под кафе или продуктовые магазины, салоны красоты, детские клубы или цветочные бутики. Интернет-портал «НовостройСити» узнал, почему, для кого и какую коммерческую недвижимость сегодня строят застройщики и есть ли на неё спрос?

Ведь, если звезды зажигают – значит – это кому-нибудь нужно?

По данным исследования ДОМ.РФ, более половины жителей России ощущают нехватку объектов общественно-деловой инфраструктуры рядом с домом. «Примерно 43% жителей городов считают недостаточным уровень разнообразия объектов торговли и услуг в шаговой доступности, отмечает Ксения Титова, руководитель подразделения «Градостроительство» Фонда ДОМ.РФ. – Для 70% территорий жилых районов России характерна низкая обеспеченность такими объектами – 9–11% от общей площади застройки. В Европе норма составляет 40%».

Несмотря на такие скромные показатели по сравнению с западными странами, во всех новостройках коммерческие помещения все же создаются и редко когда пустуют, причем в зависимости от этапа жизни проекта происходит ротация инфраструктуры в доме. Например, при заселении новостройки пестрят мебельными и дизайнерскими магазинами, открываются «стройматериалы» и «всё для ремонта», постепенно они сменяются супермаркетами и магазинами игрушек и хозтоваров. Спрос на коммерческие помещения остается высоким не только у непосредственных потребителей, но и у потенциальных собственников, и арендаторов. После небольшого затишья в пандемию, по словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», активность восстановилась в июле, особенно это заметно в сегменте арендного бизнеса.

Наиболее популярными остаются помещения под супермаркеты площадью 400-1000 кв. м, аптеки (50-120 кв. м) и небольшие кафе (20-60 кв. м). Для инвесторов всегда более интересны помещения с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, расположенные рядом с метро, в местах с большой плотностью застройки. «Наименее востребованы вторые этажи и помещения, расположенные не на первой линии, в отдаленных от траффика участках новостроек. Помещения площадью от 150 до 300 кв. м также меньше пользуются спросом из-за высоких инвестиций. Небольшие витрины или их отсутствие, низкие потолки, неправильная форма помещения, большое количество колон тоже снижают ликвидность помещения», - уточняет Евгения Гераськина, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер».

коммерч2

А есть ли спрос?

И если говорить про нынешний спрос, то сейчас он находится на высокой планке, а октябрь демонстрировал рекордные показатели. «Объём продаж на 40% превысил сентябрьские показатели. В общем объёме сделок с коммерческой недвижимостью на аренду приходится порядка 30%, остальные 70% - продажа», - рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград» Юрий Тараненко.

При этом арендаторы помещений заходят в проект в два этапа: на первом этапе помещения в основном арендуют частные операторы, в том числе, жители или просто начинающие бизнесмены. Правда «выживает» в таком случае лишь часть из них, на смену остальным приходят сетевые магазины.  Крупные сетевики практически никогда не покупают помещения, так как для них строительство на собственных площадях крайне невыгодно и затратно. Но есть сетевые арендаторы, которые при этом очень любят новые жилые комплексы. Среди таких, к примеру, Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, автор телеграм-канала о торговой недвижимости StreetOK отмечает сеть пекарен «Буханка», которая ставит цель быть почти в каждом новом ЖК Москвы. Активную программу развития запустил «Ароматный мир». Естественно, не одна новостройка, по словам эксперта, не обходится без «Красного и Белого», пивного магазина-бара (крупнейший игрок – «Хмель» и «Солод» от Литры), активно свои отделения открывает «Гемотест», а также барбершопы и аптеки – «Ригла», «36,6» и «Горздрав». На фоне этого есть также профессиональные инвесторы, которые выкупают помещения под конкретные сети. Например, аптеке или сетевому продуктовому магазину нужно помещение в конкретном комплексе, но свободные места выставлены только на продаже, в аренду их взять не получится. Тогда инвестор выкупает это помещение и параллельно заключает с сетью договор аренды на него и получает деньги с первого же дня. «Это очень выгодная схема для всех участников, так как сеть получает помещение с понятным и знакомым собственником на понятных условиях, а инвестор – гарантированного и знакомого понятного арендатора, - поясняет Антон Белых. Еще на рынке присутствуют инвесторы, профессионально сдающие или перепродающие купленные ранее помещения как готовый бизнес. И последняя категория – инвесторы-любители. Они вкладывают в коммерческую недвижимость деньги, заработанные в другой сфере: спортсмены, актеры, инстаблогеры и другие.

Что, почём?

Цена нежилого квадратного метра на самом деле находится примерно на том же уровне, что и жилого, то есть в Москве и Подмосковье, к примеру, цифры варьируются от 180 до 400 тысяч рублей за квадрат. «Что касается цены, то сейчас покупатели считают комфортной стоимость до 50 млн рублей», - рассказали в ГК «Пионер». Если мы говорим о новостройках, конечно, на стоимость коммерческого помещения влияют многие факторы, в том числе и стадия строительной готовности дома – на начальных этапах стоимость всегда ниже. Но стоит учитывать, что на котловане купить коммерческое помещение в принципе не получится. «Застройщики не сразу открывают продажи по ним. Как правило, такие объекты предлагаются, когда дом готов более чем на 50%», -  уточняет Олег Ступеньков, руководитель брокерского-консалтинговой компании ТОП Идея. По данным компании «Инград», цены на коммерцию выросли в среднем на 7-10% в зависимости от локации и класса жилья. При этом почти все коммерческие помещения в кварталах INGRAD продаются или сдаются в аренду ещё до ввода дома в эксплуатацию. Если подобное не происходит, то компания делает ремонт и сдает в аренду с уже готовой отделкой. По их прогнозам, в коммерции будет развиваться интерес на готовые к эксплуатации помещения, по аналогии «квартир с отделкой». В таком случае клиенту не нужно тратить время и деньги на ремонт, он сразу может открываться и работать. Кроме того, ремонт от застройщика будет в любом случае дешевле, поскольку за счет объёмов покупки девелоперы получают от поставщиков стройматериалов серьезный дисконт.

Покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек очень выгодный вариант даже без отделки. Ведь сегодняшние девелоперы уделяют большое внимание архитектуре общедомовых пространств. Например, во всех проектах ГК «Основа» нежилые помещения имеют огромные панорамные окна и увеличенную высоту потолков, что обеспечивает максимальный уровень естественного освещения и широкие возможности для размещения объектов инфраструктуры самых разных направлений. От этого, кстати, разница в стоимости кв. м может сильно варьироваться даже в рамках одного проекта.

коммерч3


Новые веяния

Пандемия, безусловно, наложила свой отпечаток в каждой сфере нашей жизни, но новых форматов пока не возникло. Одним из трендов могут стать как раз коворкингы, однако важно понимать, что рентабельным этот бизнес будет только при использовании больших площадей. «Каждое рабочее место в любом случае должно обслуживаться, для помещений на 150 м и на 800 м затраты практически одинаковые, но в первом случае вы получите меньше рабочих мест. При этом действительно больших помещений на рынке не так уж и много. Поэтому пока все разговоры о коворкингах скорее маркетинговый ход, с большим потенциалом в будущем, - комментирует Юрий Тараненко. – INGRAD планирует открыть первый коворкинг в ЖК «КутузовGRAD II». Под него будет отведено более 800 кв. м». Итак, бизнес медленно приходит в себя, а среди арендаторов коммерческих помещений в новостройках появились новички. Во многих проектах появились пункты выдачи заказов OZON, WildBerries и СДЭК, небольшие отделения «Самоката» и Яндекс.Лавки. Также многие заметили нехватку аптек на районе, а также рост их открытия в локации. Не исключена вероятность появления нового вида бизнеса - «на двоих» для оптимизации расходов в случае повторного lockdown. В таком случае мы с вами станем свидетелями открытия кофейни с книжным магазином, цветочного бутика и салона красоты или еще что-то более или менее сочетающееся друг с другом. А возможно арендаторам удастся «поженить», казалось бы, никак не связанные друг с другом до этого бизнесы и это станет не только новым трендом, и принесет выгоду владельцам и положительные эмоции потребителям.


Планируете приобретение коммерческого помещения? Свяжитесь с нами!

Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности

Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.

 

0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку

Комментарии к этой статье

Показать ещё

Новостройки указанные в статье

4.00
По 3 оценкам
242
Цена за м², тыс.
Кунцевская
ул. Петра Алексеева, д.12, корп.1,2
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 очередь (3 кв 2021), 2 очередь (2 кв 2022)

1-комн. от 37 м²14 300 000 ₽

2-комн. от 37 м²13 900 000 ₽

3-комн. от 50 м²16 800 000 ₽

4-комн. от 94 м²25 000 000 ₽

Студия от 24 м²9 700 000 ₽

+7(495) 220-30-43

Популярные новостройки

4.00
По 10 оценкам
220
Цена за м², тыс.
Площадь Ильича
Золоторожский Вал, д.11
Бизнес. Кирпично-монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4 очередь (сдана), 5-6 очередь (2-4 кв 2022), 7 очередь (3 кв 2023), 8 очередь (1 кв 2024)

1-комн. от 37 м²12 300 000 ₽

2-комн. от 56 м²15 500 000 ₽

3-комн. от 72 м²18 500 000 ₽

4-комн. от 89 м²22 500 000 ₽

Студия от 26 м²9 100 000 ₽

8(495) 125-12-38
4.00
По 3 оценкам
368
Цена за м², тыс.
Фили
Береговой пр-д, вл.3
Бизнес. Монолитный. White box. Подземная парковка.
Срок сдачи: Сдан

1-комн. от 4536 м²20 400 000 ₽

2-комн. от 54 м²22 700 000 ₽

3-комн. от 54 м²26 500 000 ₽

4-комн. от 101 м²42 600 000 ₽

+7(495) 220-30-43
3.90
По 5 оценкам
299
Цена за м², тыс.
Молодежная
ул. Нижние Мнёвники
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 очередь (4 кв 2023), 2 очередь (2 кв 2024)

1-комн. от 35 м²15 200 000 ₽

2-комн. от 58 м²22 000 000 ₽

3-комн. от 70 м²25 000 000 ₽

4-комн. от 90 м²34 000 000 ₽

Студия от 26 м²12 800 000 ₽

8(495) 154-52-11

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
13.01.2022
Неясные перспективы: что будет с рынком жилья в 2022 году

Последние два года для строительной отрасли выдались совсем непростыми и по-настоящему щедрыми на события и тенденции. Но и наступивший год может оказаться таковым. О том, какие...

12.01.2022
Почему апартаменты теперь снова выгодно покупать?

Изменение условий льготной ипотеки привели к увеличению спроса на апартаменты. Об этом интернет-порталу «НовостройСити» рассказали эксперты...

30.12.2021
Постпандемийный синдром, или чем запомнился 2021 год в недвижимости?

В 2021 году изменилось многое, в том числе запросы покупателей, подходы к покупке и продаже квартир, тенденции в проектировании, урбанистике и организации пространств. Мышление и...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Жилой комплекс Лица на Ходынке. Выдаем ключи
ЖК Лица! Готовые квартиры бизнес класса!

Рядом три новые школы, пять детских садов, парк. 3 минуты до метро ЦСКА. Звоните!

Жилой квартал Shagal. Выгода до 2.7 млн рублей!
Жилой квартал Shagal в Даниловском районе

Квартиры бизнес-класса на набережной М. Шагала 500 м от м. «Технопарк»

ЖК бизнес-класса «Серебряный фонтан»
ЖК «Серебряный фонтан»

Квартиры и апартаменты бизнес-класса. В окружении 5 крупнейших парков.

Nagatino i-Land - жилой остров бизнес-класса
ЖК Nagatino i-Land

Квартиры бизнес-класса со скидкой до 8%! 5 мин. до м. Технопарк.

ЖК бизнес-класса Voxhall. Старт продаж!
ЖК бизнес-класса Voxhall. Старт продаж!

Продуманные планировки от студий до пентхаусов. 10 минут до Кремля.

ЖК «Capital Towers»
ЖК «Capital Towers»

Квартиры в небоскребах на набережной Москва-реки, 500 м от Сити. Панорамные виды, собственная инфраструктура

СИМВОЛ. СПЕЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ НА КВАРТИРЫ У ЦАО
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Новые дома у ЦАО. 2-комн. от 64 кв.м – от 299 т.р./кв.м. Суперцены на квартиры с отделкой

Частные апартаменты "Звезды Арбата" от 80 млн руб
Частные апартаменты "Звезды Арбата"

Близость к Садовому кольцу и Кутузовскому пр. Машиноместо в подарок. Скидки до 23.01!

ЖК "Фестиваль Парк". 2 мин до м. Речной вокзал
ЖК "Фестиваль Парк". 2 мин до м. Речной вокзал.

Квартиры бизнес-класса. Пейзажные виды из окон. Зеленый район с парками и прудами.

ЖК бизнес-класса «Метрополия» от MR Group
Жилой Комплекс бизнес-класса «Метрополия»

Жилой комплекс рядом с м. Волгоградский пр-т. Однокомнатные квартиры от 12 млн руб!

Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

35 планировочных решений. Смотровая площадка. 5 мин. пешком до м. Кутузовская.

Новый жилой комплекс Symphony 34!
Старт продаж ЖК Symphony 34!

Квартиры рядом с центром и парком от 14,8 млн р.,6 мин. пешком от м. Дмитровская

Готовые апартаменты ОКО Towers в Москва-Сити
Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.

Акция на 10 самых эффектных лота небоскреба! Премиум отделка, кухня и техника.

СОБЫТИЕ. ПЛАТИТЕ НЕ СПЕША
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

Первый в Москве небоскреб с мостами и парком над городом. Окна "в пол", потолки от 3,1 м

ЖК "City Bay" - бизнес-класс от MR Group
ЖК City Bay, бизнес-класс у Москвы-реки

ЖК на берегу Спасского затона. Квартиры от 8,6 млн р. Новый объем в продаже!

АПАРТАМЕНТЫ ПРЕМИУМ-КЛАССА
Клубный дом "ВТБ Арена парк"

От 97 млн за 143 кв2, ВТБ Арена Парк, Застройщик АО «УК «Динамо»

Дом "Лаврушинский"
"Лаврушинский" - дом с видом на Кремль

Бескомпромиссный дом с прямыми видами на Кремль

ЖК DISCOVERY PARK
ЖК DISCOVERY PARK. Готовый ЖК

Скидка до 5% на квартиры в готовом ЖК Discovery Park! 2 мин до м. "Ховрино" Выдача ключей!

ЖК «Павелецкая Сити»
ЖК «Павелецкая Сити»

Новый объем квартир от 12,9 млн! Скидка до 3%. Семейная ипотека от 0,1%. Сдача комплекса в этом году!

ЖК Триколор на Проспекте Мира!
ЖК Триколор на Проспекте Мира!

Квартиры бизнес-класса с ключами от 200 тыс. р/м2 на Проспекте Мира! Машиноместо в подарок!

ОСТРОВ. КВАРТИРЫ У РЕКИ. ТЕПЕРЬ С ОТДЕЛКОЙ
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры с финишной отделкой. Авторский дизайн-проект. Стильные итальянские кухни Snaidero

В сравнении - 0