Граница как цена: квартиры внутри ЦАО оказались дороже соседних на 58%
Аналитики компании "Метриум" провели исследование рынка новостроек, расположенных в непосредственной близости от административных границ Центрального округа столицы. Специалисты сравнили стоимость жилья в радиусе 1,5 км от черты ЦАО как внутри округа, так и за его пределами. Вывод оказался предсказуемым, но с неожиданной арифметикой: "прописка" в центре Москвы увеличивает цену квадратного метра от 8% до 58% в зависимости от класса жилья.
Как выяснили эксперты, на приграничной полосе внутри ЦАО сейчас реализуется 2788 лотов в 41 проекте. Здесь представлены все сегменты, кроме комфорт-класса: от бизнес-класса (9 проектов) до делюкс-класса (6 проектов). Основная масса предложений сосредоточена в девяти районах, включая Пресненский, Замоскворечье и Хамовники. В среднем квадратный метр в этих границах оценивается в 1,6 млн рублей.
Ситуация за пределами ЦАО, но в том же радиусе 1,5 км, заметно отличается. Здесь строится больше жилья — 6094 лота в 51 проекте, разбросанных по 16 районам (от Даниловского до Дорогомилово). Структура предложения иная: преобладает бизнес-класс, появляется комфорт-класс, а элитных и делюкс-проектов почти нет. Средняя цена метра в этой зоне почти в 2,3 раза ниже и составляет 689 тыс. рублей.
Самая скромная наценка за статус ЦАО зафиксирована в бизнес-классе — всего 8%. Однако эксперты рынка призывают не обольщаться цифрами.

"Формальная принадлежность к Центральному округу автоматически повышает стоимость, но это во многом маркетинговый ход, — комментирует Марина Грицкова из аналитического центра STONE. — Географически эти проекты находятся в шаговой доступности друг от друга и пользуются одной и той же инфраструктурой. Более того, на территории ЦАО сейчас зачастую дораспродаются остатки в домах, которые были спроектированы 4–5 лет назад. Тогда как за границей округа появляются современные комплексы с актуальными форматами и улучшенными характеристиками (например, проекты бизнес+). При этом цена там заметно ниже, что дает хороший потенциал для роста капитализации".
Гораздо серьезнее разрыв ощущается в премиум-классе, где "налог на адрес" достигает 49%. Здесь к маркетингу добавляются объективные факторы: высокая стоимость земли в центре и технические сложности строительства в условиях плотной исторической застройки.
Тем не менее, покупатели премиального жилья сегодня смотрят не только на индекс района.
"За престиж платить готовы не все, — отмечает Ольга Тумайкина из ГК ФСК. — Клиенты все чаще выбирают среду: качество самого проекта, наличие парков, набережных и социальной инфраструктуры. К примеру, наш комплекс "Сидней Сити" находится всего в одной улице от ЦАО, но предлагает резидентам закрытый парк, выход к воде и школу из топ-15 рейтинга RAEX. Для современного покупателя это зачастую важнее формальных границ".
Максимальная разница зафиксирована в элитном сегменте — 58% в пользу ЦАО. Провести корректное сравнение для комфорт- и делюкс-класса не представилось возможным из-за отсутствия репрезентативных объектов по обе стороны границы.
Планируете покупку квартиры? Напишите нам!
Комментарии к этой статье
Третий квартал 2026 года рынок новостроек Москвы закрыл с противоречивыми цифрами. Сделок в массовом сегменте стало меньше, чем когда-либо, а цены продолжили расти. Сентябрь...
Парк по соседству перестал быть редкостью. По данным "Метриум", в I кв...
Десять лет назад подъезд московской новостройки был проходной зоной: п...
Новостройки указанные в статье
Студия от 29 м²23 300 000 ₽
1-к. от 35 м²26 400 000 ₽
2-к. от 43 м²31 600 000 ₽
3-к. от 66 м²38 900 000 ₽
4-к. от 90 м²55 200 000 ₽
5+ к. от 114 м²77 200 000 ₽
Отзывы о новостройках в этой статье
Популярные новостройки
Студия от 24 м²19 100 000 ₽
1-к. от 38 м²23 800 000 ₽
2-к. от 62 м²33 500 000 ₽
3-к. от 80 м²43 000 000 ₽
Студия от 23,0 м²17 459 835 ₽
1-к. от 34,6 м²23 375 673 ₽
2-к. от 43,3 м²30 570 062 ₽
3-к. от 61,4 м²38 227 230 ₽
4-к. от 75,0 м²47 314 818 ₽
Старт продаж. 3 мин. до м. Калужская. Собственные сады. Панорамные окна. Двор без машин.
Старт продаж. 30 минут до моря. Двор без машин. Приватная территория. Панорамные виды.