НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Граница как цена: квартиры внутри ЦАО оказались дороже соседних на 58%

03 марта 2026    

Аналитики компании "Метриум" провели исследование рынка новостроек, расположенных в непосредственной близости от административных границ Центрального округа столицы. Специалисты сравнили стоимость жилья в радиусе 1,5 км от черты ЦАО как внутри округа, так и за его пределами. Вывод оказался предсказуемым, но с неожиданной арифметикой: "прописка" в центре Москвы увеличивает цену квадратного метра от 8% до 58% в зависимости от класса жилья.

Как выяснили эксперты, на приграничной полосе внутри ЦАО сейчас реализуется 2788 лотов в 41 проекте. Здесь представлены все сегменты, кроме комфорт-класса: от бизнес-класса (9 проектов) до делюкс-класса (6 проектов). Основная масса предложений сосредоточена в девяти районах, включая Пресненский, Замоскворечье и Хамовники. В среднем квадратный метр в этих границах оценивается в 1,6 млн рублей.

Ситуация за пределами ЦАО, но в том же радиусе 1,5 км, заметно отличается. Здесь строится больше жилья — 6094 лота в 51 проекте, разбросанных по 16 районам (от Даниловского до Дорогомилово). Структура предложения иная: преобладает бизнес-класс, появляется комфорт-класс, а элитных и делюкс-проектов почти нет. Средняя цена метра в этой зоне почти в 2,3 раза ниже и составляет 689 тыс. рублей.

Самая скромная наценка за статус ЦАО зафиксирована в бизнес-классе — всего 8%. Однако эксперты рынка призывают не обольщаться цифрами.


сидней2

 

"Формальная принадлежность к Центральному округу автоматически повышает стоимость, но это во многом маркетинговый ход, — комментирует Марина Грицкова из аналитического центра STONE. — Географически эти проекты находятся в шаговой доступности друг от друга и пользуются одной и той же инфраструктурой. Более того, на территории ЦАО сейчас зачастую дораспродаются остатки в домах, которые были спроектированы 4–5 лет назад. Тогда как за границей округа появляются современные комплексы с актуальными форматами и улучшенными характеристиками (например, проекты бизнес+). При этом цена там заметно ниже, что дает хороший потенциал для роста капитализации".

Гораздо серьезнее разрыв ощущается в премиум-классе, где "налог на адрес" достигает 49%. Здесь к маркетингу добавляются объективные факторы: высокая стоимость земли в центре и технические сложности строительства в условиях плотной исторической застройки.

Тем не менее, покупатели премиального жилья сегодня смотрят не только на индекс района.

"За престиж платить готовы не все, — отмечает Ольга Тумайкина из ГК ФСК. — Клиенты все чаще выбирают среду: качество самого проекта, наличие парков, набережных и социальной инфраструктуры. К примеру, наш комплекс "Сидней Сити" находится всего в одной улице от ЦАО, но предлагает резидентам закрытый парк, выход к воде и школу из топ-15 рейтинга RAEX. Для современного покупателя это зачастую важнее формальных границ".

Максимальная разница зафиксирована в элитном сегменте — 58% в пользу ЦАО. Провести корректное сравнение для комфорт- и делюкс-класса не представилось возможным из-за отсутствия репрезентативных объектов по обе стороны границы.

4
0
  • Telegram
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Планируете покупку квартиры? Напишите нам!

Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности

Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.

*Нажимая кнопку "отправить", вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете согласие на обработку персональных данных

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
26.08.2026
Первые этажи: как коммерция в ЖК влияет на жизнь двора

Первый этаж — граница между двором и городом. От того, что за витриной у подъезда — пекарня, аптека, пункт выдачи или бар с музыкой до...

24.08.2026
КРТ: что значит купить квартиру в зоне комплексного развития

Три буквы "КРТ" всё чаще встречаются в буклетах новостроек и рекламе застройщиков. В Подмосковье в проектах комплексного развития территорий сегодня продаётся почти половина...

20.08.2026
ЖК

Девелопер: ГК "А101" Класс: бизнес Тип недвижимости: кв...

Новостройки указанные в статье

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
535
Цена за м², тыс.
Шелепиха
ул. Шеногина, вл. 2
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1, 2, 3, 2.1, 2.2 (cдан) ...

Студия от 30 м²26 800 000 ₽

1-к. от 35 м²25 900 000 ₽

2-к. от 43 м²30 300 000 ₽

3-к. от 62 м²40 700 000 ₽

4-к. от 90 м²51 900 000 ₽

5+ к. от 114 м²73 300 000 ₽

+7(495) 220-30-43

Отзывы о новостройках в этой статье

02.08.2026
ЖК "Сидней Сити"

Внутри ЖК «Сидней Сити» своя закрытая территория, свой тихий мирок прямо в центре города. Ключи можно вообще не носить, всё открывается через приложение или по отпечатку пальца. Сначала думал, что это просто понты, но на деле оказалось очень практично. И отдельно радует, что современные технологии тут реально заботятся о моей безопасности и приватности.

27.07.2026
ЖК "Сидней Сити"

Живём с мужем, для нас главное - это локация и вид. До Сити отсюда реально 10 минут на машине, до ТТК рукой подать. Окна просто шикарные, с панорамой на реку и город — вечером смотрим на огни как в кино. И сама планировка удобная, ванная с естественным светом — это вообще редкая удача.

07.05.2026
ЖК "Сидней Сити"

Приезжали несколько раз, сначала просто посмотреть, потом на бронирование. Парковка всегда есть, ориентироваться легко. Внутри чисто, светло, работают нормально, без навязчивости. Кофе предлагают, пока ждешь менеджера👍

13.01.2026
ЖК "Сидней Сити"

Концепция благополучия, не пустой звук, а конкретные решения, чистый воздух в квартире, вода без примесей, виды на реку для отдыха глаз. Это первый проект, где я увидел не просто дом, а формат жизни.

09.02.2024
ЖК "Сидней Сити"

Давно хотели жить в этом районе, много вариантов перебрали, остановились именно на Сидней Сити, здесь понравился и проект, и застройщик адекватный, серьезный. Нравится концепция домов, фасады выглядят стильно, не просто человейники. Дома будут разноуровневые, это тоже внешней приятно, гармонично смотрится. Наша мечта постепенно сбывается)

28.12.2023
ЖК "Сидней Сити"

После сдачи 1 очереди я с уверенностью могу сказать, что Сидней получился шикарный. Достойное внешние оформление, а внутренний дизайн вызывает у меня эстетическое удовольствие, особенно лобби. Отделка, интерьер выполнены из натуральных материалов и смотрится роскошно.

23.11.2023
ЖК "Сидней Сити"

Купили, наконец, новую квартиру себе в этом ЖК. Из всех предложений Сидней больше понравился. По наполнению все продумано до мелочей. Собственный большой парк под окном, детский сад, школа. Ещё и коммерции полно будет. Так что с территории ЖК куда-то далеко мотаться не придется.

17.11.2023
ЖК "Сидней Сити"

Проект цепляет своим наполнением во всех смыслах) Я сначала подметила, что ЖК будет вблизи реки, ещё и со своим парком во дворе. Но если углубиться, то преимуществ значительно больше. Ведь Сидней Сити оказывается один из первых проектов в России, где реализуют концепцию well being. Плюс застройщик недавно получил новый стандарт в развитии спортивной инфраструктуры. Так что помимо спортхабов и велодорожек на территории, дополнительно появятся магазины спортивного питания.

28.10.2023
ЖК "Сидней Сити"

Ужас полный! Не успел заехать в квартиру, сразу столкнулся с негативом от сотрудников Управляющей компанией. Обратился к сотруднику управляющей компании по имени Фаина, которая сидит за Ресепшен-стойкой, с вопросами начисления, где взять экспликацию для сделки. На что мне было сказано: необходимо сделать заявку через приложение. Сделал. Жду две недели, после чего узнаю, что УК не выдаёт данные документы. Оказывается, что в управляющей компании работают лживые, низко профильные, неквалифицированные сотрудники.

23.10.2023
ЖК "Сидней Сити"

Грамотно продумали внутреннее обустройство комплекса. Сквозные входные группы, а в сочетании с панорамным остеклением, будет максимум света внутри. Есть колясочная, для меня это большой плюс, не придется поднимать коляску до квартиры и забивать ей место.

20.09.2023
ЖК "Сидней Сити"

Получили ключи недавно. Рядом все необходимое: магазины, кафе, парки. Сам ЖК поражает своей продуманностью: от зон отдыха до коворкинга для работы. Соседи, по крайней мере пока, доброжелательные), а самое главное — тишина и чистый воздух, что редкость для центра города.

07.06.2023
ЖК "Сидней Сити"

Нам понравилось разнообразие планировок, есть из чего выбрать даже таким придирчивым как мы)) Остановились в итоге на трешке, евроформат. В каждой комнате панорамные окна, будет очень красиво) Кухня просторная и совмещена с гостиной. У нас на нее большие планы, будем обсуждать с дизайнером, как можно обыграть ее

31.03.2023
ЖК "Сидней Сити"

Я так сравнил несколько проектов. Сидней мне больше приглянулся. Конечно, цены отличаются, но и в соседних ЖК предлагают меньше. Как по технологичности, так и по благоустройству. Я считаю, для современных потребностей это важно. Особенно если учитывать экологию в Москве. Нужно отдать должное за то, что в квартире будут системы климат-контроля, фильтрация питьевой воды и многое другое.

04.02.2023
ЖК "Сидней Сити"

Среди многих проектом бизнес-класса, больше понравился ЖК Сидней Сити. Грамотно продуманно внутреннее наполнение. Все корпуса объединены центральным бульваром и линейным парком. Общая площадь 1,5Га, здесь будут детские игровые зоны, площадка для различных мероприятий, зоны отдыха в тихом саду. А со двора можно будет выйти к набережной, которая в пешей доступности.

02.02.2023
ЖК "Сидней Сити"

Планировок на выбор много и они разные. Мы с женой провели целую аналитическую работу прежде чем поняли, какая нам больше подойдет)) В офисе продаж нам также с этим помогли. Остановились на двушке с мастер-спальней, кухней гостиной. Взяли с отделкой white box, не хочется тратить время на черновые работы

19.01.2023
ЖК "Сидней Сити"

На мой взгляд место топовое. Квартиры с отличной панорамой на центр и на Москва-реку, которая протекает вблизи домов. Мне на работу до Сити хватит всего 10 минут езды через Магистральную и с территории комплекса предусмотрели удобный съезд на Шелепихинское шоссе. А учитывая то, что это не точечная застройка, а глобальная, с развитием внутренней инфраструктуры проблем не будет.

27.12.2022
ЖК "Сидней Сити"

Видно, что над дизайном поработали, столько бюро именитых привлекли. И смотрится все при этом органично, в едином стиле. Вне комплекса обещают набережную, но там благоустройством город займется. ФСК же построят сад и школу. Пока все нравится.

23.11.2022
ЖК "Сидней Сити"

Единственная претензия к расположению, что Звенигородское близко, но если по похожим ЖК смотреть, то окажется не так уж и близко) Ну я думаю благоустроенная набережная прям у дома скрасит этот недочет) Ее, по крайней мере, обещают.

12.08.2022
ЖК "Сидней Сити"

Я купила здесь себе студию, планировки представлены разные, было из чего выбрать. По крайней мере я нашла ту, которая меня более чем устраивает)) Место конечно потрясающее, жить у реки это определенная атмосфера, особенно когда такие виды красивые) Мне понравилась концепция двора, через него можно будет попасть на набережную к реке. Различные площадки для отдыха и спорта, отдельная площадка для мероприятий, по наполнению отличный) Плюс озеленение будет добавлять уюта)

Показать ещё

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
508
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

Студия от 24 м²19 700 000 ₽

1-к. от 38 м²20 900 000 ₽

2-к. от 63 м²33 600 000 ₽

3-к. от 80 м²40 700 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
486
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 -13 (1оч.), 5,6 (2оч.) (cдан) ...

Студия от 22,5 м²17 372 971 ₽

1-к. от 28,2 м²21 341 350 ₽

2-к. от 43,3 м²28 468 456 ₽

3-к. от 61,4 м²35 739 114 ₽

4-к. от 75,0 м²48 184 822 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Хольм. Городские резиденции в лесу
Хольм. Городские резиденции в лесу

Старт продаж! От 17,7 млн.руб. Своя школа и детский сад. Премиальный сервис. Паркинг для каждой квартиры

ЖК ЗИЛАРТ. Квартиры бизнес класса
ЖК «Зиларт». Бизнес-класс.

Набережная Москвы-реки. 5 км от Кремля. МЦК и метро Зил. Доступна рассрочка.

ЖК ВЕЙВ. Квартал бизнес-класса
ЖК ВЕЙВ

Собственная благоустроенная набережная. Действует рассрочка. м. Борисово

Архитектурный проект «Вавилова 64»
Вавилова 64. Панорамное остекление

Панорамное остекление на 270 градусов. Функциональные планировки. 5 минут пешком до метро

Сравнение В сравнении - 0