Граница как цена: квартиры внутри ЦАО оказались дороже соседних на 58%
Аналитики компании "Метриум" провели исследование рынка новостроек, расположенных в непосредственной близости от административных границ Центрального округа столицы. Специалисты сравнили стоимость жилья в радиусе 1,5 км от черты ЦАО как внутри округа, так и за его пределами. Вывод оказался предсказуемым, но с неожиданной арифметикой: "прописка" в центре Москвы увеличивает цену квадратного метра от 8% до 58% в зависимости от класса жилья.
Как выяснили эксперты, на приграничной полосе внутри ЦАО сейчас реализуется 2788 лотов в 41 проекте. Здесь представлены все сегменты, кроме комфорт-класса: от бизнес-класса (9 проектов) до делюкс-класса (6 проектов). Основная масса предложений сосредоточена в девяти районах, включая Пресненский, Замоскворечье и Хамовники. В среднем квадратный метр в этих границах оценивается в 1,6 млн рублей.
Ситуация за пределами ЦАО, но в том же радиусе 1,5 км, заметно отличается. Здесь строится больше жилья — 6094 лота в 51 проекте, разбросанных по 16 районам (от Даниловского до Дорогомилово). Структура предложения иная: преобладает бизнес-класс, появляется комфорт-класс, а элитных и делюкс-проектов почти нет. Средняя цена метра в этой зоне почти в 2,3 раза ниже и составляет 689 тыс. рублей.
Самая скромная наценка за статус ЦАО зафиксирована в бизнес-классе — всего 8%. Однако эксперты рынка призывают не обольщаться цифрами.

"Формальная принадлежность к Центральному округу автоматически повышает стоимость, но это во многом маркетинговый ход, — комментирует Марина Грицкова из аналитического центра STONE. — Географически эти проекты находятся в шаговой доступности друг от друга и пользуются одной и той же инфраструктурой. Более того, на территории ЦАО сейчас зачастую дораспродаются остатки в домах, которые были спроектированы 4–5 лет назад. Тогда как за границей округа появляются современные комплексы с актуальными форматами и улучшенными характеристиками (например, проекты бизнес+). При этом цена там заметно ниже, что дает хороший потенциал для роста капитализации".
Гораздо серьезнее разрыв ощущается в премиум-классе, где "налог на адрес" достигает 49%. Здесь к маркетингу добавляются объективные факторы: высокая стоимость земли в центре и технические сложности строительства в условиях плотной исторической застройки.
Тем не менее, покупатели премиального жилья сегодня смотрят не только на индекс района.
"За престиж платить готовы не все, — отмечает Ольга Тумайкина из ГК ФСК. — Клиенты все чаще выбирают среду: качество самого проекта, наличие парков, набережных и социальной инфраструктуры. К примеру, наш комплекс "Сидней Сити" находится всего в одной улице от ЦАО, но предлагает резидентам закрытый парк, выход к воде и школу из топ-15 рейтинга RAEX. Для современного покупателя это зачастую важнее формальных границ".
Максимальная разница зафиксирована в элитном сегменте — 58% в пользу ЦАО. Провести корректное сравнение для комфорт- и делюкс-класса не представилось возможным из-за отсутствия репрезентативных объектов по обе стороны границы.
Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!
Комментарии к этой статье
Падение выручки и спроса Аналитики компании "Метриум" подвели итоги первого квартала 2026 года на рынке новостроек комфорт-класса в границах "старой" Москвы. Согласно их расчетам,...
Жилье стоимостью около 30 млн рублей в столице доступно далеко не каждому. Как поясняют эксперты, для большинства москвичей подобный ценник остается серьезным барьером, и приобрести такую...
Шумные проспекты и деловая суета — не единственные ориентиры для столичной знати. Гораздо больше ценится возможность жить у воды, среди вековых дубов и в окружении богатой...
Новостройки указанные в статье
Студия от 30 м²26 800 000 ₽
1-к. от 35 м²25 900 000 ₽
2-к. от 43 м²30 300 000 ₽
3-к. от 62 м²40 700 000 ₽
4-к. от 90 м²51 900 000 ₽
5+ к. от 114 м²73 300 000 ₽
Отзывы о новостройках в этой статье
Популярные новостройки
Студия от 24 м²19 700 000 ₽
1-к. от 38 м²20 900 000 ₽
2-к. от 63 м²33 600 000 ₽
3-к. от 80 м²40 700 000 ₽
Студия от 23 м²19 300 000 ₽
1-к. от 28 м²17 100 000 ₽
2-к. от 51 м²26 100 000 ₽
3-к. от 67 м²34 600 000 ₽
4-к. от 101 м²49 100 000 ₽
Семейные квартиры с панорамными окнами! Собственная благоустроенная набережная с парком. Рассрочка.
95% квартир с видом на реку. 21 метр от квартиры до воды. Квартиры от 19 млн руб
Квартиры с панорамными видами на парк. Свои школа и детский сад. Ключи в этом году
Только в апреле квартиры с выгодой до 10%! Набережная Москвы-реки.


