Итоги подмосковного рынка жилья в 2025 году

Эксперты аналитической компании "Метриум" обозначили ключевые векторы развития первичного рынка недвижимости Московской области по итогам одиннадцати месяцев 2025 года. Несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования, покупательская активность увеличилась. При этом наблюдается явная трансформация предложения: сокращается сегмент комфорт-класса, зато растет доля проектов высокого класса.

1. Трансформация структуры предложения

Общий объем лотов в продаже на подмосковном рынке сократился на 10%, составив 40,9 тыс. квартир и апартаментов. Однако динамика в разных ценовых категориях была разнонаправленной. Наиболее заметное падение — на 15% — зафиксировано в сегменте комфорт-класса (до 30,7 тыс. единиц). В то же время предложение в стандарт-классе сохранилось на уровне 6,4 тыс. квартир. При этом заметно усилились позиции более дорогих проектов: число лотов бизнес-класса выросло на 24% (до 3,5 тыс.), а на рынке дебютировал первый полноценный жилой комплекс премиум-класса с предложением в 300 квартир.

По мнению Дианы Насировой, директора по продукту "ОМ Девелопмент", эта переориентация строителей закономерна. Изменение формата работы на удаленный или гибридный режим снизило для многих потребителей ценность расположения в черте столицы. На первый план вышли экология, простор и близость к природе при более доступной, чем в Москве, стоимости квадратного метра. Это позволяет девелоперам создавать проекты с развитой инфраструктурой, ориентированные на нового, более взыскательного покупателя.

2. Ценовой рост охватил все сегменты

Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Подмосковья за отчетный период поднялась на 15%, достигнув отметки в 219 тыс. рублей. Рост затронул все категории жилья:
- Стандарт-класс: +9% (до 168 тыс. руб./кв.м.).
- Комфорт-класс: +16% (до 224 тыс. руб./ кв.м.).
- Бизнес-класс: +8% (до 262 тыс. руб./ кв.м.).
- Премиум-класс: единственный новый проект с апреля подорожал на 20% (до 275 тыс. руб./ кв.м.).

Алексей Годованец, управляющий партнер MR, отмечает смену парадигмы у обеспеченных клиентов. Если раньше премиум ассоциировался исключительно с центром Москвы, то теперь запросы изменились. Целевая аудитория ищет гармонию городского комфорта и природной среды, готова инвестировать в уникальные концепции с высоким уровнем сервиса и безопасности, не желая отказываться от качественной социальной и досуговой инфраструктуры.

3. Меньше новых проектов, но иная классовая структура

Темпы выхода новостроек на рынок замедлились: за 11 месяцев стартовали продажи всего в 22 комплексах, что на 35% ниже показателя 2024 года. При этом произошло перераспределение между классами. Заметно вырос запуск проектов стандарт-класса (9 против 3 годом ранее), а вот премьер в комфорт-классе стало резко меньше (7 против 31). Активность же в высоких сегментах возросла: на рынок вышло 5 объектов бизнес-класса (против 1) и 1 премиальный комплекс.

Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК "Ферро-Строй", интерпретирует это как признак поляризации рынка. В условиях экономической неопределенности девелоперы фокусируются либо на максимально доступном жилье, либо на продукте для клиентов с собственными сбережениями. Сегмент комфорт-класса, являющийся "золотой серединой", сжимается, что делает сохранившиеся в нем качественные проекты с балансом цены и условий особенно востребованными.

4. Неравномерная динамика по муниципалитетам

В разрезе отдельных территорий предложение менялось разнонаправленно. Наибольший прирост зафиксирован в Химках (+36%, до 2,6 тыс. квартир), Подольске (+35%, до 1,4 тыс.) и Красногорске (+25%, до 4 тыс.). Одновременно сильнее всего предложение сократилось в Пушкинском городском округе (-33%, до 3,7 тыс.), Одинцове (-27%, до 2,9 тыс.) и Ленинском городском округе (-17%, до 5,6 тыс.).

5. Муниципальные лидеры по росту стоимости

Рекордный прирост цен отмечен в Долгопрудном — на 40%, до 260,6 тыс. руб./ кв.м. Далее следует Дубна (+36%, до 189,5 тыс. руб./кв.м.), где активный вывод новых лотов стимулировал общий рост. В тройку лидеров также вошел Красногорск с подорожанием на 28% (до 283,1 тыс. руб./кв.м.). Замыкают пятерку Балашиха (+26%, до 222,8 тыс. руб./кв.м.) и Сергиево-Посадский округ (+24%, до 156,9 тыс. руб./кв.м.).

6. Устойчивость спроса

Несмотря на макроэкономические вызовы, спрос на первичное жилье в регионе вырос на 10%: с января по ноябрь заключено 44,3 тыс. договоров долевого участия. Наиболее динамично развивались сегменты комфорт- и бизнес-класса (прирост по +10%), тогда в стандарт-классе рост спроса был скромнее (+2%).

7. Снижение роли ипотечного кредитования

Важным трендом года стало сокращение доли ипотеки в сделках. В целом по рынку она уменьшилась с 82% до 71%. Тенденция универсальна для всех классов: в стандарте доля заемных средств упала с 82% до 76%, в комфорте — с 82% до 72%, а в бизнес-сегменте — с 77% до 64%. Это подтверждает смещение рыночного фокуса в сторону покупателей, способных опираться на собственные накопления.