Как застройщики "спасают" продажи после отмены льготной ипотеки?

После отмены ипотеки с господдержкой не прошло и месяца, но уже стали появляться слухи о том, что девелоперы не ожидали такого падения спроса. На этом фоне у кого-то рождались предположения, что льготную программу вернут в каком бы то ни было виде для спасения продаж. При этом параллельно обсуждается намерение ЦБ наоборот запретить субсидирование за счёт застройщика и рассрочки сроком на год и более.

Однако эксперты относятся к ситуации спокойнее и говорят о преждевременности каких-либо выводов. Как живёт рынок московской недвижимости сейчас, рассказываем в статье.

   Падение есть, шока нет

Отмена ипотеки с господдержкой совпала с сезоном отпусков, который ежегодно сказывается на темпах реализации. Июль — самый "тихий" летний месяц на рынке недвижимости на протяжении уже многих лет. Тем не менее в сравнении год к году сейчас действительно наблюдается спад, обусловленный именно отменой льготной программы, делится Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

Объём выдачи ипотечных кредитов, по оценкам рыночных аналитиков, снизился практически в 2 раза — это достаточно высокий показатель, как отмечает Денис Бобков, руководитель управления аналитики и маркетинга компании .

По словам Вадима Бутина, руководителя отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость", проседание рынка на 10-20% было ожидаемым. В 2024 году в столичных проектах компании с помощью льготной программы было совершенно 13% сделок, в региональных — 43%, что весьма существенно.

   Борьба за интерес покупателей

Как известно, доля льготной ипотеки в принципе достигла рекордных значений: так, на конец 1 полугодия 2024 года по России она составила 76%. В текущих непростых условиях, связанных с высокими ставками и ужесточением условий выдачи кредитов, застройщики ищут инструменты, которые помогут снизить финансовую нагрузку на клиентов.

Пока ЦБ не принимает ограничивающих решений, основная тенденция сместилась в сторону краткосрочной субсидированной ипотеки от 1 до 5 лет, которая позволит рефинансировать кредит в будущем, когда рынок стабилизируется, рассказывает Вадим Бутин.

Кроме того, спрос будут поддерживать и другие собственные программы девелоперов, включая рассрочку и траншевую ипотеку, дополняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа".

Также в прогнозах часто мелькало, что проблема будет нивелироваться введением скидок. По наблюдениям Романа Родионцева, некоторые компании действительно обозначили в июле скидки в своих проектах, но ранее многие планомерно повышали стоимость — за квартал цены на московские новостройки в среднем выросли на 6,1%.

В целом же, резюмирует Денис Бобков, массовый дисконт не наблюдается. Где-то скидки выросли, но это не похоже на устойчивый тренд. А вот субсидирование ставки застройщиком частично должно сгладить эффект от отмены льготной ипотеки, поскольку позволяет получить более комфортный ежемесячный платёж по сравнению с рыночными условиями.

   Новостройки в Москве не станут доступнее?

Восприимчивость рынка недвижимости к завершению программы господдержки во многом зависит от сегмента жилья, объясняет Денис Бобков. С учётом последнего установленного лимита в размере 6 млн рублей, больше всего подвержены колебаниям ипотечных ставок проекты комфорт-класса, в меньшей степени эффект ощутят премиум и бизнес.

К слову, в последнем особенно востребована IT-ипотека, о существовании которой не стоит забывать, подмечает Игорь Сибренков. После прекращения действия или существенной трансформации сразу нескольких льготных программ доля ипотечных сделок будет сокращаться.

Он также считает, что не стоит ожидать снижения цен. Во-первых, себестоимость строительства постоянно растёт, что только увеличивает затраты застройщиков. Во-вторых, комплексы возводятся на проектное финансирование, и демпинговать себе же во вред девелоперы однозначно не будут.

Это же касается и размера скидок: на рынке, как и всегда, будут запускаться временные маркетинговые акции со снижением стоимости на 10-15%. Дисконт от 30% и более должен насторожить покупателей, поскольку это может означать неграмотное ценообразование компании, либо плачевное финансовое положение. Застройщики не могут позволить себе такое существенное удешевление в рамках существующей себестоимости строительства и финансового контроля со стороны банков, выдающих проектное финансирование.

Роман Родионцев ожидает, что 3 квартал станет периодом адаптации рынка к новым условиям, характеризующийся выжидательной позицией покупателей и подготовкой новых инструментов банками и девелоперами.

До 1 июля 2024 года можно было оформить льготную программу с 8%, теперь же ставка для клиентов, не попадающих под семейную или IT-ипотеку, находится в диапазоне 18-20%. Для наглядности размера переплаты Вадим Бутин рассмотрел конкретный пример сделки на 30 лет под разные проценты: при прочих одинаковых параметрах, итоговая сумма будет отличаться более чем в два раза.

Данные: "Главстрой Регионы"