Квадратные метры уходят в элиту: что ждет рынок новостроек Москвы в 2026 году

Рынок первичной недвижимости столицы ждет серьезная трансформация. Специалисты аналитического центра "Метриум" провели исследование 36 наиболее вероятных к выходу жилых комплексов, запланированных на 2026 год. Целью анализа было выявить векторы, по которым будет развиваться отрасль в ближайшие месяцы. Главные выводы экспертов однозначны: Москва продолжит движение в сторону дорогого жилья, а девелоперы сосредоточатся на точечной застройке центральных районов.

Для составления рейтинга будущих премьер аналитики использовали данные официальных источников. В выборку попали объекты, по которым застройщики уже получили необходимые разрешения: положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство (РнС) или согласованный архитектурно-градостроительный облик (АГР). Часть этих проектов сами девелоперы уже официально анонсировали к старту продаж в наступившем году. Таким образом, этот список можно считать репрезентативным срезом, отражающим реальную картину будущего предложения.

Дороже не значит хуже: почему застройщики делают ставку на премиум

Основной тренд 2026 года — значительное смещение акцентов в сторону высокобюджетного жилья. Из 36 проектов, которые могут выйти на рынок, 44% (16 объектов) относятся к бизнес-классу, а 31% (11 объектов) — к премиум-классу. Высокобюджетный сегмент (элитное жилье) представлен 9 объектами, что составляет четверть от всего объема новинок.

Марина Грицкова, возглавляющая аналитический центр девелопера STONE, объясняет эту тенденцию изменением покупательского поведения. По ее словам, сегодня потребитель готов доплатить относительно немного за существенно более высокое качество строительства и уровень сервиса. В условиях, когда ипотека остается дорогой, девелоперы переориентируются на аудиторию, которая способна оплачивать покупку наличными или пользоваться рассрочкой. "Дорогие кредиты, скорее всего, останутся реальностью и в 2026-м, поэтому ждать массового возврата ипотечных покупателей не приходится. Именно поэтому наш новый проект мы выводим в премиальном сегменте", — комментирует эксперт.

Битва за центр: география новых высоток

Анализ локаций показал, что главные события развернутся в Центральном административном округе. Здесь ожидается старт сразу 14 новых комплексов, что составляет 39% от общего числа. Примечательно, что девять из них приходятся на элитный сегмент, еще три — на премиум, и только два — на бизнес-класс. Для центра такая высокая концентрация проектов не самых дорогих категорий — явление нетипичное для последних лет.

Активность проявят и другие округа. В Северо-Западном округе планируется шесть новинок (преимущественно бизнес-класса). Северный и Южный округа готовят по четыре проекта, при этом на севере упор сделан на премиум, а на юге — на бизнес-класс. В остальных локациях эксперты прогнозируют не более одного-двух стартов.

Александр Сабаев, исполнительный директор компании "ОМ Девелопмент", видит в этом две параллельные стратегии игроков рынка. С одной стороны, девелоперы активно осваивают исторически престижные и экологически чистые районы вроде СЗАО. С другой — происходит "апгрейд" локаций, которые ранее не считались элитными. Примером служит ЮАО, где компания планирует запустить проект, превращая обычный район в новый кластер премиального жилья за счет редевелопента и современной архитектуры. При этом, по его наблюдениям, интерес к таким направлениям, как ЮВАО, ВАО и СВАО, наоборот, угас: сложное окружение и расположение площадок мешают создавать там востребованные проекты высокого ценового уровня.

Кто будет строить: расширение портфелей в условиях кризиса

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, заставляющую многих участников рынка сворачивать активность, некоторые компании, напротив, наращивают присутствие. В списке потенциальных новинок 2026 года сразу по три проекта заявлены у девелоперов Dogma и "Среда". По два новых объекта готовят Sezar Group, "ОМ Девелопмент" и "Развитие". Аналитики подчеркивают, что 90% грядущих премьер принадлежат компаниям с многолетним опытом работы на московском рынке.

Рикошет для масс-маркета: чем обернется "премиальный крен"

Управляющий директор "Метриум" Руслан Сырцов подводит итог: рынок дорогой недвижимости становится все более конкурентным. В перспективе это может немного охладить ценовой пыл застройщиков, которые в последние три года активно повышали стоимость "квадрата" в премиум-сегменте.

Однако есть и тревожный сигнал. "Премиальный сдвиг" вытесняет массовые новостройки за пределы "старой" Москвы. Количество объектов комфорт-класса сокращается как в долевом, так и в абсолютном выражении. Это означает, что покупателям с ограниченным бюджетом будет все труднее подобрать новую квартиру в черте города. Многие из них, особенно молодежь, не готовы уезжать в Новую Москву или Подмосковье. В итоге, как только ипотечные ставки вернутся к приемлемым значениям, основной спрос сместится не на новостройки окраин, а на вторичное жилье внутри МКАД.