Осеннее оживление на рынке новостроек Москвы: итоги третьего квартала

Согласно данным Росреестра, проанализированным специалистами "Метриум", в сентябре рынок недвижимости Москвы продемонстрировал положительную динамику. Ключевые показатели выросли как по сравнению с августом, так и с сентябрем прошлого года. Однако общие итоги первых трех кварталов 2025 года остаются ниже прошлогодних. Так, за девять месяцев объем сделок с новостройками сократился на 9%, а с готовым жильем — на 4%. Ипотечный рынок за тот же период показал минимальный прирост в 1%.

   Строящееся жилье: квартальное восстановление

В сентябре 2025 года участники рынка заключили 7,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Месячный прирост составил 11% (в августе — 6,6 тыс. ДДУ), а в годовом сопоставлении спрос вырос на 15% (сентябрь 2024 — 6,4 тыс. ДДУ).

Суммарный результат июля-сентября 2025 года достиг 20,4 тыс. ДДУ, что на 9% больше, чем в третьем квартале предыдущего года (18,7 тыс.). Это позволяет говорить о восстановлении после резкого спада, зафиксированного во втором квартале, когда падение в годовом выражении достигло 37%.

Тем не менее, накопленным итогом за три квартала в столице зарегистрировано 58,1 тыс. ДДУ. Несмотря на летнее оживление, этот показатель на 9% уступает результату января-сентября 2024 года (63,7 тыс. сделок). Основной причиной отставания остается слабая активность апреля-июня.

Среди драйверов восстановления спроса эксперты выделяют два ключевых момента. Во-первых, свою роль продолжает играть рассрочка от застройщиков, остающаяся востребованной в эпоху дорогой ипотеки. Во-вторых, на рынок начинают возвращаться инвесторы, чей интерес подогревает снижение доходности по банковским депозитам. Капитал перетекает в поисках более надежных и прибыльных инструментов, среди которых выделяются проекты рекреационного назначения.

   Ипотека: всплеск в сентябре

Сентябрь отмечен резким увеличением активности на рынке ипотечного кредитования. Количество оформленных кредитов подскочило до 11,4 тыс. Это на 18% больше, чем годом ранее (9,6 тыс.), и на 21% превышает результат августа (9,4 тыс.).

В масштабах всего третьего квартала 2025 года было зафиксировано 30,9 тыс. ипотечных сделок. Показатель практически идентичен данным за аналогичный период 2024 года (31,1 тыс.), отставание составляет всего 1%.

За девять месяцев текущего года москвичи оформили 89,4 тыс. ипотечных договоров. Это на 1% больше, чем за аналогичный промежуток 2024 года (88,9 тыс.). Таким образом, несмотря на сезонные колебания, рынок ипотеки демонстрирует околонулевую динамику.

   Сдвиг в структуре спроса

Аналитики обращают внимание на трансформацию покупательских предпочтений. Наибольшая активность сейчас сконцентрирована в сегменте дорогой недвижимости, прежде всего бизнес-класса, где покупатели обладают высокой платежеспособностью. При этом их требования к продукту значительно ужесточились. Критически важными становятся не только локация, но и комплекс характеристик: архитектурная концепция, инженерные решения, качество благоустройства и развитая инфраструктура.

   Готовое жилье: рост не компенсировал спад

В сентябре рынок готового жилья (вторичка и сданные новостройки) также показал рост. Количество сделок купли-продажи достигло почти 12 тыс., что на 5% больше, чем в сентябре 2024 года (11,4 тыс.), и на 13% превышает августовский показатель (10,6 тыс.).

Однако по итогам третьего квартала общее число сделок составило 34,1 тыс., что на 5% меньше, чем годом ранее (35,7 тыс.). Это свидетельствует, что летнее замедление в этом году было более глубоким, и сентябрьский рывок не смог его полностью нивелировать.

Накопленным итогом за три квартала 2025 года было заключено 97,9 тыс. договоров купли-продажи. Это на 4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года (101,7 тыс.). Таким образом, рынок готового жилья, несмотря на отдельные всплески, все еще не вышел на прошлогодние объемы.

   Прогнозы: ставка на ставку

После двух лет волатильности рынок недвижимости Москвы вошел в фазу стабилизации. Ключевым фактором его дальнейшего развития станет кредитно-денежная политика ЦБ. Снижение ипотечных ставок, которые пока удерживаются выше 20%, способно оживить и спрос, и активность девелоперов.

Однако сохраняется риск, что на фоне роста фискальной нагрузки и инфляции, ЦБ будет вынужден сохранить жесткую позицию. В таком сценарии рынку потребуются точечные меры господдержки, а также развитие и формализация альтернативных механизмов финансирования, таких как рассрочки.