Отрыв в ценах на новостройки между центром Москвы и другими округами достиг максимума

08 декабря 2025

Согласно данным, полученным от аналитиков "Метриум" и "Град Девелопмент", стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах Центрального административного округа (ЦАО) растет значительно быстрее, чем в прочих районах столицы. За пятилетний период наиболее резко увеличилась разница в премиальном сегменте: если в 2020 году она составляла 20%, то к 2025 году достигла 50%. Цена за "квадрат" в элитных проектах центра за это время практически удвоилась, впервые перешагнув рубеж в 2 миллиона рублей.

В сегменте премиум-класса динамика особенно показательна. Пять лет назад средняя цена в ЦАО равнялась 614 тысячам рублей за квадратный метр, что было всего на пятую часть выше, чем в иных локациях. Сейчас этот показатель в центре вырос до 1,14 млн рублей, тогда как за его пределами составляет около 758 тысяч рублей, что формирует полуторакратную разницу.

Интересно, что, несмотря на растущее ценовое лидерство ЦАО, высокобюджетные проекты всё чаще возникают и в других частях Москвы. За пределами центра сегодня представлено семь жилых комплексов премиум-класса, где средняя стоимость "квадрата" начинается от 900 тысяч рублей. Причём в пяти из них цена уже превысила символическую отметку в 1 миллион рублей.

"Последние пять лет кардинально меняют представление о премиальном жилье в столице, — отмечает Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию "Град Девелопмент". — Уходит в прошлое стереотип, что исключительный уровень жизни доступен лишь в пределах Садового кольца. Состоятельные клиенты всё больше рассматривают другие престижные районы, которые предлагают комфортную среду, а зачастую — лучшую экологию и приватность".

Аналогичная тенденция прослеживается и в категории бизнес-класса. Как показывают исследования, в 2020 году разрыв в стоимости между ЦАО и другими округами здесь был равен 6%, а к 2025 году увеличился до 11%. За пять лет цены в центре выросли почти в два раза (до 574,9 тыс. рублей за "квадрат"), в то время как в остальных районах — до 519,5 тыс. рублей.

репаблик10

В элитном сегменте, несмотря на существенный рост цен во всех локациях, разрыв, напротив, сократился. Если в 2020 году квадратный метр в ЦАО стоил на 42% дороже (1,08 млн против 763 тыс. рублей), то к 2025 году эта разница уменьшилась до 30% (2,07 млн против 1,6 млн рублей).

За указанный период существенно изменилась и структура предложения на первичном рынке. В ЦАО количество доступных лотов сократилось во всех категориях. Сильнее всего — более чем вдвое — уменьшилось предложение в бизнес-классе (с 1,3 тыс. до 612 объектов). Одновременно за пределами центра в этом же сегменте наблюдался почти двукратный рост (с 11,8 тыс. до 21,7 тыс. лотов).

В премиум-классе картина схожа: в ЦАО предложение упало на 26,5%, а в других округах взлетело в 6,5 раз. Элитный сегмент стал единственным, где предложение сократилось в обеих локациях, что связано с появлением проектов ещё более высокого — делюкс-класса. При этом число самих элитных проектов за пределами центра выросло.

Покупательская активность в ЦАО за пять лет выросла на 12%, в то время как в остальных округах совокупный прирост составил 5%.

"В среднесрочной перспективе предложение проектов бизнес- и премиум-класса будет продолжать смещаться за пределы центра, — прогнозирует Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум". — Дефицит земельных ресурсов и высокая стоимость площадок в ЦАО делают нерентабельным строительство неэлитного жилья. В результате центр будет всё больше концентрироваться на самых дорогих проектах, что усилит ценовой разрыв. ЦАО окончательно превратится в эксклюзивную зону для наиболее обеспеченных покупателей, а новые точки притяжения для этой аудитории будут формироваться в других престижных районах Москвы".