Рынок дорогих новостроек Москвы: эра апартаментов завершается

На московском рынке элитной недвижимости фиксируется рекордно низкое за пять лет число жилых комплексов с апартаментами в категории премиум и делюкс. По состоянию на август 2025 года девелоперы реализовывали лишь 13 подобных проектов, как сообщают аналитики компании "Метриум". Удельный вес таких объектов в общем объеме предложения элитных новостроек сократился с 55% до 13% за последние пять лет.

Фактический запрет на возведение апартаментных комплексов приводит к завершению целой эпохи, когда они формировали почти половину столичного предложения в высоком ценовом сегменте. Застройщики в новых условиях либо переоформляют уже начатые объекты в жилые, либо сразу проектируют и выводят на рынок классические квартиры.

В цифровом выражении динамика выглядит следующим образом: в августе 2025-го покупателям было доступно 280 апартаментов в 13 проектах. Для сравнения, годом ранее, в августе 2024-го, в продаже находились 474 апартамента в 24 ЖК. Таким образом, за год количество проектов уменьшилось на 46%, а число предлагаемых помещений — на 41%.

Параллельно с этим наблюдается стремительный рост предложения высокобюджетных квартир. В отчетном периоде девелоперы предлагали 1835 квартир в 48 жилых комплексах бизнес- и премиум-класса. Год назад эти показатели составляли 1218 квартир в 41 проекте. Следовательно, за год число проектов с квартирами выросло на 17%, а количество самих помещений — на впечатляющие 51%.

Пять лет назад, в августе 2020 года, рынок был более сбалансирован: 26 апартаментных проектов (1207 помещений) против 38 жилых комплексов с квартирами (987 помещений).

Сравнение пятилетней динамики демонстрирует кардинальные изменения: сегмент апартаментов сократился на 50% по проектам и на 77% по количеству лотов. В то же время сегмент квартир показал рост на 26% по числу ЖК и на 86% по объему предложения.

Структура рынка в августе 2025 года сложилась так: на апартаменты приходилось лишь 21% от всех проектов и 13% от всех помещений в высокобюджетном сегменте. Остальные 79% проектов и 87% лотов — это классические квартиры.

Для контраста: в 2024 году доля апартаментных проектов достигала 34%, а самих помещений — 27%. Еще более разительным было отличие в 2020 году, когда апартаменты доминировали по объему предложения (55% всех помещений) и составляли 44% от всех проектов.

Как отмечают в "Метриум", ценовая динамика также различалась. Средняя стоимость квадратного метра в элитных квартирах за пять лет выросла в 2,7 раза (с 911 тыс. руб. до 2,4 млн руб.). В сегменте апартаментов рост был более скромным — в 1,9 раза (с 1 млн руб. до 2 млн руб. за "квадрат").

"Московский рынок дорогих новостроек поэтапно отказывается от апартаментов — это естественная рыночная трансформация, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости "Метриум Премиум". — По своим потребительским качествам апартаменты в сегментах премиум и делюкс практически не уступали квартирам, что долгое время делало их привлекательной альтернативой, несмотря на юридические нюансы. Не вводись ограничения на их строительство, они, вероятно, сохранили бы свою нишу как более доступный продукт. Однако текущий тренд в пользу квартир клиенты воспринимают позитивно, отмечая в качестве ключевых преимуществ отсутствие правовой неопределенности, снижение эксплуатационных затрат и налогового бремени".