Спасут ли трудовые мигранты столичный рынок недвижимости?

Доля региональных покупателей квартир на первичном рынке Москвы сегодня составляет 16%. Это в 1,5 раза больше, чем в 2015 году. Что способствует развитию этой тенденции, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».

По данным ВЦИОМ, в 1990 году поменять место жительства ради более высокооплачиваемой работы были готовы 40% россиян. В 2015 году их доля выросла до 48%. О своем желании переехать в крупные города и Москву заявляют и молодые люди. Согласно опросу РАНХиГС, только 4% выпускников, проживающих в небольших городах, намерены остаться там после окончания 11 класса. А 75% молодых людей уверены, что будут жить в более крупном населенном пункте, чем их родной город.

Ежедневно в поисках лучшей жизни в столицу устремляются тысячи людей. Только в январе 2016 года в Москву из депрессивных российских регионов прибыло на 100 тысяч россиян больше, чем в начале прошлого года. В среднем, 40% приезжих уезжают обратно на родину в течение 2-3 лет. Оставшиеся 60% находят постоянную работу и приступают к решению квартирного вопроса – арендуя жилье или покупая квартиру на собственные средства или с помощью ипотечного кредитования.

По мнению экспертов «Метриум Групп», увеличению числа трудовых мигрантов и доли покупателей жилья из регионов в столичных новостройках в последнее время способствуют 5 причин:

1. Более высокий уровень заработной платы в Москве

По данным Росстата среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по России в марте 2016 года составила 35,5 тыс. руб., а в Москве - 70,5 тыс. руб. Это в два раза выше, чем в среднем по России, и более чем в три раза, чем во многих регионах страны. Например, в Костромской, Орловской, Псковской, Смоленской и других областях средняя зарплата за март не превышала 21 тыс. руб. Это в 1,5-2 раза ниже, чем ежемесячный заработок неквалифицированного персонала – уборщиц, курьеров, кассиров, грузчиков и официантов, работающих в столице.

2. Возможность найти работу в столице

Численность безработных в России в апреле 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015 года увеличилась на 100 тыс. человек или на 2,3% и достигла  4,5 млн. При этом доля безработных в Москве составляет 1,9%, тогда как во многих других регионах этот показатель выше в 3-4 и более раз. Например, во Владимирской области безработных - 7,2%  от всего трудоспособного населения, в Ярославской – 7,3%, Вологодской - 7,9%, Мурманской – 9%. Более 60 тысяч региональных предприятий в этом году анонсировали предстоящее сокращение персонала. Годом ранее таковых было чуть больше 25 тысяч. По сравнению с регионами, на рынке труда Москвы нет дефицита вакансий. Несмотря на кризис, по большинству позиций спрос со стороны работодателей превышает предложение.

3. Снижение цен в столичных новостройках

По данным «Метриум Групп», минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам мая 2016 года составила 95 тыс. руб. в студиях, 86 тыс. руб. в однокомнатных, 73,54 тыс. руб. в двухкомнатных и 79 тыс. руб. в трехкомнатных квартирах. Таким образом, разрыв между столичными и региональными ценами стал гораздо меньше, чем несколько лет назад. Для сравнения: средняя цена за кв. м на рынке недвижимости Нижнего Новгорода по итогам апреля этого года – 67,7 тыс. руб., в Самаре – 65 тыс. руб., в Воронеже, Рязани и Ярославле – около 48 тыс. руб.

«В настоящее время минимальная стоимость студий в новостройках столицы начинается от 2,52 млн руб., однокомнатной квартиры - от 3,33 млн руб, а двухкомнатной – от 4,68 тыс. руб., - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Хотя еще несколько лет назад «входной билет» на рынок Москвы стоил 5 млн руб., и за эту цену можно было приобрести лишь небольшую «однушку». Продав недвижимость в другом городе, ее владельцы могут как минимум, выручить средства для первого взноса за жилье в столичной новостройке. А если в собственности большая квартира, то ее стоимости может хватить на полную оплату недорогого жилья на первичном рынке Москвы, даже без ипотечного кредита».

4. Ипотека с дотируемой ставкой

В 2016 году было пролонгировано действие программы господдержки ипотечного кредитования. Процентная ставка по ней составляет от 11,5-12%, что ниже рыночной ставки на 3-5%. Займ может быть выдан на срок до 30 лет, максимальная сумма для клиентов, покупающих жилье в Москве, составляет 8 млн руб., тогда как в регионах эта сумма ограничена размером в 3 млн руб.

«Доля покупателей из регионов, приобретающих квартиру с использованием ипотечного кредита, доходит до 90%, – говорит Мария Литинецкая. – Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой составляет 20%. Таким образом, при стоимости жилья в новостройке 2,5-3 млн руб., для первоначального взноса потребуется 500-600 тыс. руб. Ранее банки неохотно давали кредиты клиентам из регионов без московской прописки. Но в настоящее время условия предоставления ипотеки иногородним гражданам в большинстве банков не предусматривают постоянной регистрации в Москве. Достаточно иметь постоянную прописку в любом регионе РФ, а в столице – временную».

5. Большой выбор жилья в новостройках

Чаще всего покупатели из регионов приобретают недорогие квартиры в новостройках массового сегмента. По итогам мая 2016 года на первичном рынке столичного жилья эконом и комфорт-класса было представлено 45 проектов (148 корпусов). В них экспонировалось около 16 тыс. квартир площадью от 22,1 кв. м. При этом за последние месяцы увеличилось количество лотов в домах, уже введенных в эксплуатацию. В настоящее время их доля составляет 16,6%.

«Покупка квартиры в уже готовом доме избавляет от необходимости тратить деньги на аренду жилья в процессе ожидания окончания строительства, - отмечает Мария Литинецкая. – Это особенно важно для покупателей недорогой недвижимости, ограниченных в денежных средствах. Кроме того, приобретая жилье в готовом доме, можно сразу получить московскую прописку, что упрощает устройство на работу и оформление детей в школы и детские сады».

Благодаря появлению федеральной он-лайн системы НМаркет.ПРО, в скором времени увидеть весь спектр предложений, выбрать и забронировать квартиру в столичной новостройке смогут в том числе клиенты из регионов, причем не покидая пределов своего города. Доступ к системе имеют с одной стороны девелоперы, с другой – риэлторские агентства по всей России. Первые формируют ассортимент, вторые могут предложить клиенту максимально широкий выбор новостроек.

«Ранее покупателям из регионов приходилось тратить много времени на поиск подходящего жилья в столице, - говорит Мария Литинецкая. – Чтобы найти «свой» вариант, надо было просмотреть десятки сайтов. В системе НМаркет.ПРО можно задать определенные характеристики, например, стоимость, метраж, локацию и мгновенно увидеть все существующие на рынке варианты. А при желании сразу забронировать квартиру. К системе уже подключились сотни риэлторских агентств из Санкт-Петербурга, Владивостока, Краснодара, Ростова-на-Дону, Владимира, Кирова, Саратова, Нижнего Новгорода, Волгограда, Астрахани и многих других городов. Постепенно их количество будет увеличиваться  во всех субъектах РФ».

Доступ к системе НМаркет.ПРО бесплатный – и для девелоперов, и для риэлторов. В случае заключения сделки, стоимость услуги работы через данную систему  равна размеру традиционной риэлторской комиссии.

«В настоящее время на столичном рынке недорогих новостроек сложилась наиболее благоприятная ситуация для покупки недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. –Большое число предложений в сочетании с низкими ценами дают шанс заинтересованным региональным покупателям приобрести жилье на максимально выгодных условиях и переехать в Москву. В 2017 году ожидается рост цен на квартиры, связанный с удорожанием материалов и себестоимости строительства, влиянием отложенной инфляции, а также сокращением предложения на первичном рынке. Разрешений на строительство жилых комплексов в текущем году выдается на 20-25% меньше, чем в 2014-2015 годах, соответственно, через два года на рынке может возникнуть дефицит новых объектов. Дефицит предложения всегда толкает цены вверх. Рост цен в следующем году может составить 10-20%. Поэтому тем, кто планировал купить жилье в столице, важно не упустить момент, откладывая решение квартирного вопроса. Если экономическая ситуация в регионах будет ухудшаться, что доля региональных покупателей жилья в столичных новостройках в ближайшие годы продолжит увеличиваться. Но вряд ли прирост окажется «взрывным». Скорее всего, он составит несколько процентов в год. Поэтому существенного влияния  на первичный рынок недвижимости Москвы и изменения баланса спроса и предложения трудовая миграция оказывать не будет».