Спрос на камерность: за год ассортимент малоэтажных новостроек в столице просел на треть

Аналитики компании "Метриум" подвели итоги мониторинга первичного рынка жилья в границах старой и новой Москвы. Выяснилось, что за минувшие 12 месяцев (с мая 2025 г. по май 2026 г.) выбор квартир в домах этажностью до 10 включительно серьезно уменьшился. Если в прошлом году застройщики предлагали порядка 5,1 тыс. подобных лотов, то в текущем году этот показатель сократился до 3,5 тыс. Иными словами, падение составило почти 31,9%.

Если же брать весь рынок новостроек столицы без привязки к высотности, то здесь объем экспозиции тоже уменьшился, но не так стремительно: с 67,9 тыс. до 51 тыс. объектов (-24,8%). Таким образом, в сегменте малоэтажных домов предложение "тает" в 1,3 раза быстрее, чем в среднем по Москве. Что касается доли таких объектов в общем объеме первичного жилья, то за год она сократилась с 7,6% до 6,9% (минус 0,7 процентного пункта).

Ситуация в "старой" Москве по классам

Массовый сегмент

В границах исторического центра и прилегающих районов количество выставленных на продажу квартир и апартаментов эконом- и комфорт-класса за год снизилось почти вдвое — с 19,5 тыс. до 10,4 тыс. лотов (-46,7%). При этом доля "малоэтажки" здесь мизерна: на май 2026 г. насчитывается всего 251 такое жилье против 492 годом ранее (-49%). В процентном выражении доля сократилась незначительно — с 2,5% до 2,4%. Сейчас дома высотой до 10 этажей в данном классе можно найти лишь в десяти жилых комплексах.

Эксперт Ярослав Гутнов (SIS Development) поясняет: массовые проекты по определению масштабны — минимальное число квартир в таком ЖК старой Москвы достигает 391, а в самом крупном комплексе их около 16 тыс. Понятно, что такой объем жилья реализуется преимущественно в высотках. Малоэтажные же корпуса здесь — редкость, и с каждым годом их возводят все меньше, несмотря на устойчивый спрос со стороны семей с детьми. По его словам, подобные лоты обладают повышенной ликвидностью.

Бизнес-класс

Здесь картина иная: общий объем предложения почти не изменился (21,1 тыс. лотов в мае 2026 г. против 21,6 тыс. годом ранее, -2,3%). При этом количество квартир в малоэтажных домах, наоборот, выросло с 511 до 571 (+11,7%). Их доля увеличилась с 2,4% до 2,7% (+0,3 п.п.). На сегодняшний день малоэтажные корпуса в бизнес-сегменте представлены в 18 проектах.

Денис Хазов (компания MR) отмечает, что именно в этом классе сейчас самая высокая конкуренция — здесь сосредоточено более половины всего предложения первичного жилья в исторических границах Москвы. Это заставляет девелоперов искать новые фишки. Одна из них — строительство камерных клубных домов внутри крупных кварталов. По словам Хазова, резиденты таких малоэтажек получают доступ ко всей инфраструктуре масштабного проекта, но при этом наслаждаются повышенной приватностью. Обычно здесь проектируют просторные семейные квартиры, а также предусматривают детские зоны и большие колясочные.

Премиум-класс

Общее число лотов в этом сегменте за год выросло с 6,5 тыс. до 7,1 тыс. (+9,2%). Однако выбор именно в малоэтажных домах, напротив, сократился: 193 квартиры в мае 2026 г. против 255 годом ранее (-24,3%). Доля таких объектов упала с 3,9% до 2,8% (-1,1 п.п.). Сейчас их можно приобрести в девяти столичных комплексах премиум-класса.

По словам Ксении Цаплиной (ГК ФСК), премиальный сегмент активно меняется — все большую популярность набирают концепции "вертикальных городов" с панорамными видами и развитой средой. Однако интерес к приватной жизни от этого не пропал, а вот предложение клубных малоэтажных домов практически сошло на нет. Это делает их эксклюзивным, дефицитным и привлекательным для инвесторов товаром.

Элитный и делюкс-класс

В высокобюджетном сегменте объем экспозиции за год слегка сократился с 2,1 тыс. до 2,0 тыс. лотов (-4,8%). Количество квартир в домах до 10 этажей уменьшилось с 1026 до 747 (-27,2%). При этом доля такой недвижимости здесь остается самой высокой по сравнению с другими сегментами — 37,1% (хотя год назад было 50%). Малоэтажные корпуса представлены в 45 элитных и делюкс-комплексах столицы.

Анна Раджабова ("Метриум Премиум") поясняет, что большинство высокобюджетных проектов по-прежнему малоэтажны, и резкого исчезновения предложения не происходит: старый спрос разбирается, но на смену приходят новые клубные дома. В 2025 году вывод новых комплексов несколько замедлился из-за экономических факторов, но в 2026-м ожидается ускорение темпов. При этом она замечает, что выросла доля более масштабных высотных элитных проектов, но это не оттягивает аудиторию у классических малоэтажных клубных домов — она остается стабильной.

Новая Москва (ТиНАО)

На присоединенных территориях ситуация выглядит так: общее число квартир и апартаментов на первичном рынке рухнуло с 18 тыс. до 10,2 тыс. (-43,3%). Предложение в домах этажностью до 10 этажей сократилось еще резче — с 2852 до 1512 объектов (-47%). Их доля снизилась с 15,8% до 14,8% (-1 п.п.). В настоящий момент малоэтажные корпуса в Новой Москве можно найти в 16 жилых комплексах.