Студии уходят в бизнес: масс-сегмент проигрывает битву за Москву

Аналитики компании "Метриум" зафиксировали значительную трансформацию столичного рынка новостроек в границах "старой" Москвы. За последние 12 месяцев общий объем выставленных на продажу лотов (квартиры и апартаменты) сократился на 13%, опустившись с 47,6 до 41,2 тысячи объектов. Однако наиболее драматичная ситуация сложилась в сегменте студий, где предложение обвалилось на треть — минус 33% за год (с 7 480 до 4 903 единиц). Это падение стало самым стремительным среди всех типов жилья по количеству комнат.

Динамика по форматам: кому стало тесно

Менее ощутимое, но все же заметное сокращение коснулось и других категорий:
- "Однушки": снижение на 13% (было 17 042, стало 14 878).
- "Двушки": минус 10% (с 15 240 до 13 784).
- "Трешки": спад на 6% (с 6 451 до 6 094).

Единственным позитивным исключением стали многокомнатные апартаменты и квартиры: их присутствие на рынке, напротив, увеличилось на 16% (с 1 362 до 1 576 лотов).

Крах масс-маркета: почему студии исчезают

Наиболее сильный удар принял на себя массовый сегмент. Если в июне 2025 года здесь насчитывалось 3 637 студий, то сейчас их осталось всего 1 753 — падение составило 52%, то есть более чем вдвое. Доля "комфорт-класса" в общем пироге студийного предложения обвалилась с 49% до 36%, потеряв 13 процентных пунктов.

Эксперты связывают это с двумя ключевыми факторами. Во-первых, девелоперы практически перестали запускать новые проекты в экономичном формате: за год в "старой" Москве стартовали лишь два таких ЖК, и оба — еще в августе 2025-го. Во-вторых, вступили в силу ограничения (запрет на проектирование студий менее 28 кв. м и мораторий на строительство апарт-комплексов), которые просто не дают восполнять вымывающийся объем.

Как отмечает Ярослав Гутнов (SIS Development), масс-рынок фактически "вымирает" в исторических границах, уступая место классу "комфорт+". В таких условиях застройщики вынуждены улучшать характеристики жилья (просторные холлы, балконы, высокие потолки), чтобы конкурировать со вторичкой.

Новый король рынка: бизнес-класс выходит в лидеры

На фоне угасания массового сегмента пальму первенства по количеству реализуемых студий перехватил бизнес-класс. На долю этого сегмента теперь приходится 55% всех выставленных на продажу студий (год назад было 44%). В абсолютных цифрах предложение здесь тоже сократилось — с 3 319 до 2 678 лотов (минус 19%), но темпы падения вдвое ниже, чем в "комфорте".

Марина Грицкова (STONE) объясняет, что покупатели и застройщики мигрируют в более дорогой сегмент. Сейчас наблюдается тренд на появление гибридов "бизнес-лайт" с характеристиками комфорт-класса и проектов с премиальными фишками (приватные этажи, дизайнерские холлы). При этом аудитория студий в бизнесе сузилась до инвесторов, молодых специалистов и региональных клиентов, но полностью не исчезла. Например, в портфеле компании STONE сейчас 77 студий от 19,7 млн руб., площадью от 28 до 44 кв. м.

Элитный и премиум-сегмент: островок стабильности и штучный товар

В премиальных новостройках динамика противоположная: за год количество студий подросло на 7% (с 430 до 460). Их доля на рынке застыла на отметке 6%.

Однако в самом высокобюджетном звене (элит и делюкс) студии — это экзотика. Здесь предложение сократилось почти наполовину (минус 45%) — с 22 до 12 лотов. Их удельный вес в структуре предложения упал до символических 0,5%.

Станислав Банников ("Плато Девелопмент") поясняет, что в дорогих домах студии чаще покупают под сдачу в аренду, особенно в локациях у парков и вузов, где арендная ставка максимальна.

Резюме

Рынок московских новостроек переживает структурную перестройку: масс-сегмент стремительно сжимается, уступая место бизнес-классу, который стал главной площадкой для покупки студий. При этом в дорогих проектах данный формат остается нишевым продуктом для точечных инвестиционных целей.