Ждать декабрьских распродаж или покупать новостройку сейчас?

Начало делового сезона всегда ассоциируется с ростом цен на квартиры в новостройках. Однако хитрые покупатели сегодня «не ведутся» на эту временную проблему и готовы ждать декабря, когда по традиции ценник опять откатывается назад за счет акций от застройщиков. Впрочем, в этом году ситуация может измениться, так как и законодательство и принцип работы девелоперов начинает меняться. Поэтому интернет-портал «НовостройСити» спросил у ведущих игроков рынка, стоит ли ждать зимы или покупать квартиру лучше сегодня, что происходит с ценами, как ведут себя предложение и спрос.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- По нашим прогнозам, до конца 2018 года цены на первичную недвижимость будут планомерно расти – мы ожидаем небольшой рост стоимости, связанный, в первую очередь, с увеличением строительной готовности тех проектов, которые были заявлены ранее.

Мы, например, с 10 сентября повышаем цены на квартиры во всех своих строящихся жилых комплексах: ЖК «Парад планет» в подмосковном Королеве, ЖК «Грани» в столичном районе Текстильщики и ЖК «Гоголь парк» в Люберцах. Для каждой квартиры коэффициент повышения будет рассчитываться в индивидуальном порядке исходя из параметров объекта, расположения, видовых характеристик и других факторов. Однако наибольшее увеличение цен произойдет в уже готовом ЖК «Парад планет» и составит до 5% от текущей стоимости квадратного метра. Это полностью построенный комплекс, сейчас мы проводим здесь благоустройство территории, а в конце этого года начнем передачу ключей от квартир.

Вместе с тем отметим, что вслед за небольшим увеличением стоимости квартир этой осенью также стоит ожидать ее дальнейшего роста, и более динамичного. Причиной тому будет переход на систему эскроу-счетов и ужесточение требований к застройщикам, еще одним дополнительным фактором послужит рост НДС. Кроме того, некоторые банки уже начали повышать свои ставки по ипотеке, поэтому откладывать покупку квартиры до зимы в ожидании падения цен или новогодних акций не стоит. К тому же сегодня на рынке есть много интересных предложений по максимально выгодным условиям и привлекательной стоимости, а банки и девелоперы предлагают самые разнообразные совместные ипотечные программы. 

 

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet:

- Несмотря на выход новых проектов в продажу, мы видим тенденцию снижения объема предложения на рынке недвижимости Москвы. Уменьшение происходит как на первичном, так и на вторичном рынках.  Спрос в новостройках с сентября прошлого года вырос на 50%, тем самым объем предложениям уменьшился почти на 350 тыс. кв. м, во вторичном фонде уменьшение произошло за счет снятия с продажи многих лотов – собственники «тормозят» продажи, чтобы перевыставить квартиры по более высокой цене. Самое интересное, что на вторичном рынке перестали «торговаться», если раньше дисконт по торгу мог составить 10-15%, то сегодня квартиру покупают за первоначально выставленную стоимость. Предпосылок для снижения цен как в ближайшей, так и в дальнейшей перспективе нет, более того, в сентябре мы ожидание повышения ключевой ставки ЦБ РФ, что повлечет за собой рост ипотечных процентов по существующим программам, что также скажется на увеличении бюджета покупки квартиры для конечного покупателя».

 

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

- Лучшее время для приобретения квартиры – это сейчас: ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума, количество предложения на рынке новостроек может удовлетворить любого покупателя, а новые правки в 214-ФЗ пока еще не повлияли на стоимость квартир.

 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

- С начала текущего года на рынке новостроек растут не только объемы предложения, но и спрос. Рост предложения обусловлен, в первую очередь, стремлением застройщиков в преддверии серьезных изменений в долевом строительстве вывести как можно больше проектов по старым правилам. В результате, за первое полугодие в Москве было выведено на продажу около 1,5 млн кв. м.

При этом, прежде всего, благодаря выгодным условиям по ипотеке, растет и спрос. Так, например, в первом полугодии количество зарегистрированных сделок по ДДУ в Москве выросло почти на 45% относительно аналогичного периода прошлого года! Помимо повышения доступности ипотеки, данный факт объясняется еще и понижением «порога входа» на рынок: в 2014 году минимальные цены на первичном рынке Москвы составляли 4,1 - 4,3 млн руб., теперь же аналогичный объект можно приобрести за 3,1 – 3,8 млн руб. Отчасти это стало возможным в связи с увеличением в общем объеме предложения компактных квартир и студий.

Обе тенденции позволяют предположить, что активность покупателей и застройщиков сохранится и ближайшие месяцы. На рынок новостроек еще будет выходить большое количество новостроек, так как столичным девелоперам уже выдано разрешений на строительство более 10 млн кв. м.

При этом с началом делового сезона можно ожидать небольшого роста цен – во всяком случае, значительное число девелоперов уже озвучили и даже осуществили плановое повышение цен в своих проектах. Но это повышение вряд ли будет значительным, поскольку выход большого количества новых проектов по низким стартовым ценам послужит этому неким стоп-фактором.

Также мы ожидаем сохранения активного спроса как минимум до конца нынешнего года. Этому будет способствовать реализация намеченного со стороны тех, кто планировал покупку на этот год, но и колебания рубля, которые нередко являются стимулом для еще не определившихся в своем решении потенциальных покупателей. Этому же будут способствовать и слухи о повышении ипотечных ставок. Кстати, на вторичном рынке средние ставки, согласно официальной статистике Центробанка, уже выросли (на 0,9% за июль) до 9,57%. В то время как на первичном рынке тенденция снижения ставок пока сохраняется – за тот же месяц средняя ставка в этом сегменте снизилась до 9,09%.

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

- Несмотря на выход новых проектов, в течение лета предложение на первичном рынке Москвы продолжило снижаться, что свидетельствует о высоком спросе. Цены напротив продемонстрировали положительную динамику. До конца года ожидается выход большого количества новых проектов, что является закономерным следствием активности девелоперов в предыдущие месяцы. С наступлением нового делового сезона есть все основания рассчитывать на еще большее увеличение покупательской активности и заметный рост цен на первичном рынке недвижимости. Среди причин, заставляющих клиентов не откладывать более покупку жилья, я бы выделил грядущие изменения в законодательстве. Люди немного напуганы, они осознают, что переход на проектное финансирование приведет к увеличению стоимости объектов на первичном рынке. Подогревают спрос пока еще доступная ипотека, а также спекуляции на тему возможного роста ставок в будущем.

Вектор покупательских предпочтений продолжит смещаться из Подмосковья в сторону Москвы, так как ситуация в строительной отрасли в столице более стабильная и здесь нет проблемных объектов. Ситуация в области несколько хуже, последние события, я имею в виду банкротство крупного игрока, оказало влияние на предпочтения покупателей при выборе застройщика. Клиенты начали осознавать, что известный бренд не всегда является синонимом качества и гарантией выполнения своих обязательств. Это на руку небольшим застройщикам, бренды которых менее узнаваемы на рынке. Так, многих наших клиентов привлекает тот факт, что наша компания занимается реализацией одного проекта, на котором и сосредоточены все силы. 

 

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group:

-  В текущих условиях откладывать покупку жилья становится все менее разумным. Главный риск связан с ситуацией на валютном рынке и возможными последствиями для ипотечного сектора. За пару месяцев рубль потерял около 7-10% в цене относительно резервных валют. Это приведет к ускорению инфляции и, как следствие, Центробанк может не только приостановить снижение ключевой ставки (что, собственно, уже произошло), но и начать ее повышать. Ипотечные ставки в некоторых банках уже пересмотрены в сторону увеличения. Значение ипотеки для покупателей сейчас огромно: даже в проектах бизнес-класса доля клиентов, привлекающих жилищные кредиты, возросла до 40-45%. Ставки достигли исторически минимального уровня, поэтому лучше воспользоваться моментом сейчас, чем увидеть совсем другие проценты по банковским предложениям зимой.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

- Осень – традиционно самый активный период на рынке жилья. В 2017 году осенью было зарегистрировано 28,3% всех ДДУ года, в 2016 году – 28,7% ДДУ. Не думаю, что этот год станет исключением. Дополнительным стимулом к совершению сделок станут законодательные изменения. Напомню, с 1 сентября все застройщики должны открыть счет в специализированном банке, который выступит контролирующим органом за расходованием средств девелопером. Таким образом, значительно снижается риск нецелевого использования денег, поступающих от дольщиков, что, возможно, приведет к частичному переходу покупателей со вторичного рынка в сегмент новостроек.

Кроме того, стимулом к покупке станет и возможный рост ставок по ипотеке. Первым тревожным сигналом был отказ Центробанка от дальнейшего снижения ключевой ставки. Такое решение принято после обвала фондовых рынков и повышения курса иностранных валют к рублю в апреле после санкций. Сейчас становится очевидным, что подобный сценарий развития событий может повториться, и тогда Центробанк вновь начнет ужесточать кредитно-денежную политику. 18 сентября должно состояться заседание Центробанка, на котором возможно будет принято решение по повышению ключевой ставки с 7,25% до 7,5%. Это приведет к сопоставимому росту базовых ипотечных ставок банков. Причем, по нашим наблюдениям, отдельные банки уже сегодня решили увеличить ставки по кредитам. Такую возможность рассматривают Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк».

Поэтому, если вы планируете покупку жилья в ипотеку, то не стоит откладывать сделку, поскольку вероятный рост ставок перекроет возможные скидки. К тому же, изменение условий кредитования будет способствовать росту цен.

Сдерживающим стоимость фактором станет активный выход новых проектов. Только в июне в Москве было получено 132 разрешения на строительство. Для сравнения – ежемесячно с начала года выдавалось по 10-15 документов в месяц. Многие застройщики форсировали получение разрешительной документации и поэтому в ближайшей перспективе стоит рассчитывать на активный выход новых объемов в продажу. По итогам 2018 года объем предложения в реализации может составить порядка 3,6 млн кв. м (квартиры и апартаменты). По итогам I полугодия 2018 года значение составило 3,2 млн кв. м.

 

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»):

Спрос на новостройки в Москве очень активный: за первое полугодие число сделок выросло на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как показывает практика, осенью и в начале зимы клиентов становится еще больше. Кроме того, следует принять во внимание нестабильную ситуацию в экономике, которая стимулирует наших сограждан быстрее решать вопрос с приобретением жилья (чтобы не «сгорели» сбережения). Это значит, что к началу следующего года большинство наиболее ликвидных (то есть привлекательных с точки зрения соотношения цены и качества) квартир уже может быть раскуплено. Да, действительно объем предложения остается очень большим, всего в столице экспонируется почти 350 проектов, но клиенты выбирают только наиболее удачные, а их – единицы. К примеру, наш проект «Level Амурская» два месяца подряд становился самым продаваемым в столице. Это значит, что в самых ликвидных новостройках имеет место конкуренция покупателей.

Что касается скидок, то в период пиковой активности клиентов застройщики охотнее повышают цены, особенно в очень популярных проектах. Нередко предновогодние скидки даются на квартиры, стоимость которых планомерно повышалась осенью. Это еще один аргумент против выжидательной позиции в ближайшие месяцы. Причем в самых популярных проектах цены могут вырасти значительно (на 5-10%), а размер скидок останется символическим.