Что может помешать взять ипотеку

Банк России обеспокоен закредитованностью россиян. Для этого регулятор периодически вводит какие-то новые требования к выдаче займов. В том числе не обошли изменения и ипотеку. Клиентам банков теперь сложнее получить ипотечный кредит. Мы спросили у экономистов и застройщиков, как повысить шансы на одобрение ипотеки и что может помешать этому.

С 1 октября 2023 года ЦБ РФ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков. Что это значит для обычного заемщика? Людям, которые уже имеют какие-то финансовые обязательства перед банками – кредиты - будет сложнее получить жилищный кредит под низкий процент и с меньшим первоначальным взносом.

Нужно ли закрыть прошлые кредиты?

Наличие кредитов не является основанием для отказа на получение ипотеки, кроме случаев закредитованности, когда понятно, что на выплаты по кредитам будет тратиться практически весь заработок. Важно, чтобы у будущего ипотечника было понимание, что за кредит надо платить, как-то ограничивать себя, но не теряя существенно в качестве жизни, рассказывает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. По его словам, все это учитывает и банк при определении кредитного лимита при обращении потенциального заемщика.

Главное, чтобы не было просрочек, соглашается экономист Андрей Бархота. Банки-кредиторы пристально изучают кредитную историю и кредитный рейтинг заемщика. Не лишним будет изучить её самостоятельно на сайте НБКИ. Если есть текущие просрочки, их необходимо погасить, иначе шансы на получение ипотеки становятся иллюзорными.

«Хорошая кредитная история, место работы, перспективы карьерного роста, наличие средств на первый взнос, превышающий минимально необходимый, — все эти факторы закладываются в скоринговую модель. А также семейное положение, наличие детей, возможная помощь родственников, поручительство и другие факторы», - уточняет Цыганов.

Если кредитная история испорчена, нет официального заработка, а доходы по форме банка совсем непрозрачны и хаотичны, то рассчитывать на ипотечный кредит сложно и практически неизбежен отказ. Но с течением времени и в случае изменения жизненных обстоятельств заемщика ситуация может поменяться. Поэтому говорить, что кто-то не может в принципе получить ипотечный кредит все-таки нельзя.

Первое, чтобы повысить шансы для получения ипотеки нужно продемонстрировать необходимый уровень материального положения. Ежемесячный уровень дохода должен находиться на таком уровне, чтобы на оплату кредитов уходило не больше 40%, говорит Бархота. Нередко проблема размера доходов решается, когда ипотека берётся на семью, и берётся в расчет сумма доходов всех созаемщиков.
Во-вторых, важно самостоятельно накопить на первоначальный взнос по ипотеке в размере 15–20% от стоимости квартиры. Не стоит забывать, что логика банка исходит из того, что, если покупатель жилья не может оплатить сразу 1/5 от цены квартиры, то и с обслуживанием кредита могут быть проблемы.

Не стоит забывать и о том, что в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Правда, в Москве его на первоначальный взнос может не хватить и нужны будут дополнительные средства. В регионах же банк может принять в качестве взноса только семейный сертификат, так как цены на жилье ниже столичных.

«Ипотеку могут не дать гражданам с низким кредитным рейтингом, текущими просрочками по ранее взятым долгам. Стоп-фактором являются многомесячные перебои с занятостью и доходами. Значение имеет и известный запас финансовой прочности заемщика. Если покупатель квартиры со скрипом может обслуживать ипотечный кредит, взятый на 30 лет, а на 25 лет уже нет из-за возросшего платежа, то велика вероятность, что в ипотеке такому заемщика будет отказано, либо предложено внести в качестве залога дополнительное жильё», - комментирует Бархота.

При этом банк всегда оценивает вероятность возврата кредита, то есть оценивает финансовую устойчивость и платежеспособность потенциального заемщика, вероятность появления обстоятельств, препятствующих обслуживанию кредита. Также кредитной организацией оценивается и предмет ипотеки — квартира или дом. Банк должен понимать, что сможет реализовать его в случае дефолта заемщика и хватит ли этих средств на погашение задолженности.

«Поэтому часто бывают проблемы с ипотекой на сельские дома, ликвидность которых не очевидна. Итоговая оценка при кредитном андеррайтинге - расчёте дать или нет кредит заемщику - складывается из анализа данных по самому заемщику и потенциальному предмету ипотеки, который он предполагает приобрести на кредитные средства», - приводит пример Цыганов.

Уроки подготовки от застройщиков

Начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова отмечает, что перед тем, как отправить в банк у клиента не должно быть арестов или взысканий от судебных приставов. Во-вторых, нужно иметь официальное трудоустройство, либо быть индивидуальным предпринимателем или самозанятым.

Она утверждает, что банкам важно официальное подтверждение дохода из Пенсионного фонда России. В-третьих, нужно проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам и штрафам. Если такие долги перешили в производство судебных приставов, это также может стать препятствием в получении ипотеки.

«Как правило, увеличивает шанс на одобрение банком предоставление справки о доходах и копии трудовой книжки. Хорошая кредитная история тоже положительно влияет на одобрение: если клиент ранее брал кредиты, для банков это всегда плюс. Но и при испорченной кредитной истории тоже можно рассчитывать на одобрение. Шансы, что банк даст «добро», повышает увеличение первоначального взноса (размер собственных средств). Размер собственных средств клиента для банка всегда будет положительным фактором», - добавляет Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».

По ее словам, у каждого банка индивидуальный алгоритм расчёта суммы кредита, который он готов предоставить тому или иному заемщику. Поэтому есть смысл подавать заявку в несколько банков.

Виктория Тивончик, менеджер отдела продаж ЖК «Зелёный бульвар», советует внимательно заполнять анкету, указать в контактах работодателя людей, которые точно ответят на телефон при прозвоне и подтвердят трудоустройство. Также обязательно нужно отметить активы, если такие есть, например, квартира, автомобиль, доля или земельный участок.

«Если есть кредитные карты- нужно снизить лимиты до минимума, который возможен. Не закрывать кредитки, а именно снизить лимит», - посоветовала эксперт.

При этом кредитные организации могут не одобрить ипотеку, если у клиента открыто более 4–5 кредитов. Кредитные карты тоже считаются, поэтому часто приходится закрывать их или сокращать лимит. Если у клиента много кредитных обязательств, но есть официальный доход, который покрывает все расходы и позволяет платить ипотеку, банки дают одобрение, добавляет Шакова.

«Однозначно ипотечный кредит не одобрят банкротам. Даже спустя пять лет после банкротства банки предпочитают таким клиентам не давать кредиты, так как велик шанс повторной подачи на банкротство. Также получить ипотечный кредит практически невозможно, если клиент находится в стадии исполнительного производства за неуплату кредитов. Крайне тяжело получить одобрение банка индивидуальным предпринимателям, у которых есть долговые обязательства по договорам лизинга и кредитам на развитие бизнеса. Такому клиенту нужно доказать свою платежеспособность, предоставить банку выписки по счетам и отразить доход», - рассказала эксперт.

Заемщикам важно не только погашать кредиты, но и делать это в срок, установленный договором. Минимальные просрочки платежей будут суммироваться и понижать кредитный рейтинг.

Так или иначе, приобретение квартиры в новостройке считается не самым сложным видом сделки, поскольку договор долевого участия стандартизирован и заранее согласован банком.

«Пошаговую схему одобрения и получения ипотечного кредита может рассказать любой менеджер компании. Сначала застройщик согласовывает условия ипотеки с клиентом и отправляет договор долевого участия в банк. Затем банк назначает дату сделки. Накануне сделки клиент открывает эксроу-счет и передает данные банку и застройщику. После заключения сделки происходит регистрация договора долевого участия в государственном реестре прав, эта процедура занимает сейчас пару дней. Только после регистрации первоначальный взнос и сумма кредита попадают на счет застройщика», - уточнила Гульсина Шакова из ГК ТОЧНО.

Таким образом, плохая кредитная история, большая уже имеющаяся у человека кредитная нагрузка, неподтвержденный доход и невнимательность к обязательствам могут стать препятствием для покупки нового жилья в ипотеку. Причем пока в России созданы все условия для того, чтобы оформить выгодный ипотечный кредит: действуют льготные программы на новостройки для многих категорий граждан, есть возможность привлечь материнский капитал и другие.