Эксперты: Как сэкономить на ипотеке

Если у вас уже есть ипотечный кредит или вы только собираетесь купить квартиру в кредит, вам необходимо понимать, каким образом можно на этом сэкономить. Как правильно выбрать ипотечные условия, имеет ли смысл досрочно погашать кредит, уменьшая тело кредита или лучше сократить срок выплат. О том, как наиболее выгодно пользоваться ипотечным кредитованиям, мы попросили рассказать профессионалов.

Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград»:

-  Сегодня выгодно приобрести квартиру в новостройке можно не только за счет акционных скидок, существуют и активно работают субсидированная ипотека (за счет партнерских программ застройщика и банка) и социальные программы, которые позволяют совершить покупку собственной недвижимости при финансовой поддержке государства и с минимальным вложением собственных денежных средств.

Например, в проектах ГК «Инград» востребованы специальные программы с субсидированной ставкой 6% на первый год кредитования или 7,4% годовых, которые фиксируются на весь срок займа – 7 или 12 лет. Более того, мы постоянно совершенствуем и предлагаем в рамках партнёрских программ с банками выгодные условия ипотечного кредитования, в том числе со сниженной субсидированной ставкой, которая в среднем ниже рыночной на 2-3 п.п. Так, снижение ставки даже на полпроцента позволит значительно сэкономить на протяжении всего срока погашения займа, который сегодня составляет в среднем 7 лет.

Кроме того, при оформлении ипотеки на стандартных условиях большая часть заёмщиков стараются закрыть кредит досрочно, внеся единовременно дополнительные средства в счет погашения займа. В таком случае можно сэкономить двумя способами – сократить срок кредита или уменьшить размер ежемесячного платежа до максимально комфортного. Также за счет внесения дополнительных средств по кредиту значительно сокращается сумма процентов, выплачиваемых банку.

Примером самых популярных социальных программ на рынке новостроек безусловно будут военная ипотека и возможность использовать материнский капитал в качестве первого взноса. Так, доля покупок с использованием материнского капитала сегодня в проектах ГК «Инград» составляет порядка 10-15%. В данном случае экономия достигается за счет внесения средств материнского сертификата – 453 026 рублей, как часть первоначального взноса.  Благодаря использованию материнского капитала семья может не только сэкономить семейный бюджет, но и приобрести квартиру больше на 7-10 кв. м, чем без государственной субсидии, в зависимости от изначальной цены «квадрата» в проекте. Также активно используются и позволяют сэкономить при покупке недвижимости, в том числе в ипотеку, жилищные сертификаты на увеличение жилплощади, которые составляют порядка 2,3 – 3 млн рублей. 

При использовании военной ипотеки выплаты по кредиту осуществляются за счет средств НИС, что делает покупку собственного жилья значительно проще и доступнее для семей военнослужащих. По нашему опыту за время службы по контракту военный может накопить от 900 тыс. рублей до 2 млн рублей и потратить эти средства на улучшения жилищных условий. В рамках такого бюджета, например, в наших подмосковных микрорайонах можно приобрести недвижимость без внесения собственных денежных средств или с минимальными затратами.

Анастасия Васильева, руководитель департамента продаж УК «Развитие» девелопера проекта ЖК «Мир Митино»:

 - Когда встает вопрос о приобретении квартиры, многие из нас (при наличии такой возможности) прикладывают все усилия, чтобы избежать «ипотечного рабства» - повсеместно бытует мнение, что гораздо выгоднее подтянуть пояса и накопить на полную стоимость квартиры, либо отдать предпочтение застройщику, предлагающему рассрочку как вариант оплаты.

Основным аргументом при этом является: «Вместо того, чтобы отдавать все деньги сейчас, лучше оставить их на депозитах, - пока частями выплачиваем рассрочку за квартиру, на остаток суммы капают проценты». Многие ждут продажи своей квартиры, чтобы потом внести всю сумму за приобретаемую в новостройке.

Мало кто задумывается, что можно значительно сэкономить на ипотеке, решившись на нее вместо рассрочки от застройщика, — это решение подходит именно для тех, кто активно копит на квартиру и кому не хватает небольшой части от итоговой суммы, либо для тех, кто уже определился с выбором, но ждет продажи своей недвижимости на вторичном рынке.

Застройщики менее заинтересованы в покупателях, приобретающих квартиры в рассрочку – ведь в таких случаях компания не сразу получает средства, привлекаемые на строительство. Поэтому, как правило, застройщики готовы идти на значительные скидки на ипотечные сделки -  в противовес рассрочке, которая изначально позиционируется как акционное предложение, исключающее дополнительные скидки.

При этом нужно понимать, что данная ситуация выгодна и для покупателя. Рассмотрим случай приобретения квартиры с прайсовой стоимостью в 5 млн руб. в рассрочку (распространенные условия по рынку Москвы – без скидок, первоначальный взнос 50%, срок на полгода) и в ипотеку (в среднем скидка в предновогодний период составляет 10% от прайса).

При рассрочке 2,5 млн руб. покупатель вносит сразу же после регистрации договора, 2,5 млн.руб. ожидает от продажи своей квартиры или оставляет на депозитах, чтобы не потерять ожидаемые проценты. Возьмем достаточно распространенную ставку в 8% годовых и получаем, что к концу срока рассрочки с депозита выйдет 2,6 млн руб. За квартиру внесено 5 млн руб., с депозита получено процентов на 100 000 руб. – итого сделка вышла в 4,9 млн. руб. (либо в полные 5 млн  в случае сделки на вторичном рынке).

Если же рассматривать ипотеку, то за счет скидки в 10% сумма сделки с застройщиком составит 4,5 млн руб. Вносим те же 2,5 млн руб. в качестве первоначального взноса, но уже по ипотеке, оформляем кредит на 2,0 млн руб. (11% годовых, 10 лет). Средний платеж в месяц при этом составит 25 000 руб., за 6 месяцев – 150 000 руб. Через 6 месяцев (за счет депозита либо реализации вторичной недвижимости) досрочно гасим ипотеку. Так как первые платежи в основном идут на погашение ипотечных процентов и не уменьшают тело кредита, итого квартира нам обходится в 4,5 млн + 150 тыс., т.е. 4,65 млн руб. Фактическая экономия в сравнении со сценарием с рассрочкой – 250 000 рублей.

Конечно же, конечные просчеты варьируются от застройщика к застройщику – все зависит от предлагаемых условий. Главное не идти на поводу у бытующих мнений и, вооружившись калькулятором и знаниями с уроков математики, смело осваивать основы финансовой грамотности.

Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет»:

- Наиболее высокие шансы сэкономить при оформлении ипотечного кредита есть у покупателей квартир в проектах комфорт- и эконом-класса. Напомню, именно в этих сегментах традиционно наблюдается самый высокий процент ипотечных сделок. Оптимизировать бюджет покупки можно, внимательно изучив совместные партнерские программы застройщиков и банков. Кроме того, в последнее время застройщики проводят интересные акции, ориентированные на тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку. Так, например, недавно ГК «Рассвет» совместно с банком АО КБ «ДельтаКредит» запустил беспрецедентную акцию – «Ипотечные каникулы».

По ее условиям, покупая квартиры в наших малоэтажных объектах ЖК «Томилино» и ЖК «Пушкарь» клиенты не платят ежемесячный платеж по ипотеке до момента получения ключей. В этот период ГК «Рассвет» компенсирует банку эти платежи в полном объеме. Учитывая, что зачастую покупатели квартир в новостройках эконом и комфорт класса до заселения вынуждены снимать жилье, эта акция поможет им избежать лишних затрат, а итоговая экономия может достигнуть несколько сотен тысяч рублей.

Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании Optiland:

- Покупка недвижимости в ипотеку одна из самых популярных услуг на сегодняшнем рынке услуг.  Мы расскажем о реальных способах сэкономить на расходах.

Самый известный и распространенный способ экономии – это возможность оформить ипотеку через застройщика, для которого действует специальная ставка. Например, в компании Optiland ставка по кредиту снижена на 2 пункта от стандартного предложения ПАО «Сбербанк». Если рассматривать вариант кредитования через застройщика, то немаловажным будет отметить также предоставление застройщиком услуги ипотечного брокериджа – когда менеджер застройщика берет на себя весь процесс подбора и оформления кредита через банк, а клиент не тратит время, которое тоже стоит денег.

Следующий способ экономии – это правильный выбор основного заемщика, что особенно важно для клиентов на пороге пенсионного возраста. Так как одним из основных условий оформления ипотечного займа является страхование жизни заемщика, то нередко стоимость данной страховки составляет внушительную сумму, которую нужно выплачивать каждый год. Например, если одобряется семейная пара, будет правильно выбрать основным заемщиком жену, так как считается, что продолжительность жизни мужчин меньше, а соответственно и стоимость страхования их жизни намного больше. При этом, оформляя кредит необходимо внимательно изучить и рассчитать проценты и расходы, которые предлагает банк. Иногда случается, что для клиента выгоднее совсем не оформлять страхование жизни и повысить ставку на 1%, чем ежегодно платить за страховку.

Кроме того, основная ошибка, которую допускают клиенты – это рассматривание 1-2 самых крупных банков, тем самым пропуская выгодные предложения. Незначительная разница в пол процента может помочь сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Но при этом, нужно смотреть не только на саму годовую ставку, а на конечную переплату. Так как низкая ставка для банка – это способ привлечения клиентов, но за этим может скрываться перераспределение этих процентов на дополнительные комиссии и страховки.

Также есть возможность получить поддержку от государства в виде налогового вычета, но он предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости. 

И последнее, на что мы советуем обращать внимание – это вид платежей по кредиту, которые бывают аннуитетными и дифференцированными. Аннуитетные платежи формируется из долга и процентов, причем заемщик в первую очередь выплачивает именно проценты. В дифференцированных платежах сумма долга делится на составные части, а проценты начисляются на сумму задолженности, т.е. выплата по кредиту становится с каждым месяцем меньше.