Эскроу и проектное финансирование: как устроена оплата новостройки

03 августа 2026

Покупая квартиру в строящемся доме, человек отдаёт крупную сумму фактически за обещание — за котлован и проект на бумаге. С 2019 года эту сделку в России переустроили так, чтобы деньги покупателя не зависели напрямую от того, достроит ли застройщик дом. Разбираемся, как работают эскроу-счета и проектное финансирование и что это меняет для того, кто выбирает новостройку в Москве.

Что изменилось в 2019 году

До реформы дольщики перечисляли деньги напрямую застройщику. Если компания банкротилась, покупатель рисковал остаться и без квартиры, и без средств. С 1 июля 2019 года по 214-ФЗ действует другая схема: деньги покупателя по договору долевого участия (ДДУ) идут не застройщику, а на специальный эскроу-счёт в банке. Доступ к ним застройщик получает только после того, как сдаст дом в эксплуатацию. До этого момента средства заморожены и застройщику недоступны.

Три участника сделки

В новой модели у сделки три стороны. Покупатель вносит деньги на эскроу-счёт в уполномоченном банке — их перечень ведёт Банк России. Застройщик строит дом, но не на деньги дольщиков, а на кредит того же банка — это и есть проектное финансирование. Банк выдаёт застройщику заём на стройку и одновременно хранит деньги покупателей до её завершения. Когда дом введён в эксплуатацию, банк раскрывает эскроу-счета: средства уходят застройщику, а тот гасит кредит.

Почему застройщику важно продавать быстро

Здесь кроется нюанс, который напрямую влияет на цены и акции. Ставка по проектному кредиту плавающая и зависит от того, сколько денег покупатели уже принесли на эскроу по конкретному дому. Чем больше собрано, тем дешевле застройщику обслуживать кредит: на "покрытую" эскроу часть банк даёт низкую ставку, а на остальную — ближе к рыночной, привязанной к ключевой ставке ЦБ.

Разрыв ощутимый. По данным Банка России, средневзвешенная ставка проектного финансирования выросла с 6,9% в июне 2024 года до 10,75% в июне 2025-го. Ключевая ставка на конец июля 2026 года — 14% годовых. Поэтому застройщику выгодно наполнять эскроу как можно раньше — отсюда скидки на старте продаж, рассрочки с крупным первым взносом и сезонные акции. Для покупателя понимание этой логики — повод внимательнее выбирать момент сделки.

хольм1

Что защищает деньги покупателя

Даже замороженные на счёте деньги защищены отдельно — на случай, если проблемы возникнут уже у банка. Средства на эскроу-счетах по ДДУ страхует Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Сейчас лимит возмещения — до 10 млн рублей: столько вернут дольщику, если у банка отзовут лицензию.

Для Москвы это чувствительная цифра: бюджет квартиры в новостройке здесь превышает 10 млн рублей, и часть суммы формально оставалась незастрахованной. Поэтому весной 2026 года правительство внесло в Госдуму законопроект о повышении лимита втрое — до 30 млн рублей.

Важно помнить и о другом нюансе: проценты на деньги, лежащие на эскроу, не начисляются, и от инфляции они не защищены. Фактически это плата за безопасность сделки.

Что это значит при покупке

Несколько практических выводов. Во-первых, эскроу работает только по договору долевого участия — если продажу оформляют по другой схеме, защита не действует, и это повод насторожиться. Во-вторых, при выборе стоит уточнить, в каком банке открыты эскроу-счета проекта. В-третьих, если стройка остановится или застройщик обанкротится, деньги с эскроу к нему не переходят: покупатель может вернуть их или дождаться, пока дом достроит другой девелопер.

Итог

Эскроу и проектное финансирование убрали из сделки главный прежний риск: деньги покупателя больше не зависят напрямую от финансового здоровья застройщика. Взамен появилась своя логика цен и акций, а также нюансы вроде лимита страховки и отсутствия процентов на счёте. Для того, кто выбирает новостройку в Москве, понимание этой механики — не теория, а способ трезво оценивать предложения и не переплачивать.