Налоговый вычет за новостройку в 2026 году: сколько вернуть и как оформить

19 октября 2026

Покупатель новостройки может вернуть до 650 тыс. ₽ уплаченного НДФЛ, а семья из двух работающих супругов — до 1,3 млн ₽. Лимиты в 2026 году прежние, но получить деньги стало проще: заявление налоговая всё чаще готовит сама. А с прогрессивной шкалой часть покупателей вернёт больше 13%. Разбираем, сколько положено, когда возникает право в доме по ДДУ и как оформить возврат.

Два вычета и их лимиты

Статья 220 Налогового кодекса даёт покупателю жилья два имущественных вычета. Первый — на саму покупку: в расчёт берут не больше 2 млн ₽ расходов. Второй — на проценты по ипотеке: до 3 млн ₽ уплаченных процентов. При ставке 13% это до 260 тыс. и 390 тыс. ₽ к возврату.

• Вычет на покупку можно добирать по нескольким квартирам, пока не исчерпан лимит в 2 млн ₽.
• Вычет по процентам дают только по одному объекту, даже если лимит использован не полностью.
• Супруги получают вычеты каждый в своих пределах: на двоих — до 4 млн ₽ расходов на покупку и до 6 млн ₽ процентов.
• Деньги, которые покупатель не тратил сам, в расчёт не входят: материнский капитал, субсидии, средства работодателя.

За год вернут не больше, чем удержали НДФЛ, остаток переходит на следующие годы.

"Ограничений по сроку переноса нет — возвращать можно столько лет, сколько потребуется для полного погашения лимита" — Оксана Грикевич, адвокат (комментарий RB.ru, цитата из RB.ru от 25.03.2026).

Что изменила прогрессивная шкала

С 2025 года НДФЛ платят по пяти ставкам: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, 22% — свыше 50 млн ₽. Лимиты вычетов остались прежними, но возврат теперь считают по ставке, по которой уплачен налог: вычет сначала уменьшает доход, облагаемый по самой высокой ставке. В 2026 году так впервые пересчитывают доходы 2025 года.

табл2

Повышенная ставка касается только части дохода сверх порога, поэтому максимум получат не все. При доходе 3 млн ₽ в год выше порога лишь 600 тыс. ₽, и вычет на покупку вернёт 272 тыс. ₽, а не 300 тыс. Полные 300 тыс. ₽ доступны при доходе от 4,4 млн ₽.

Нюанс новостройки: право — с даты акта

По договору долевого участия право на вычет возникает не при подписании ДДУ и не при оплате, а с даты акта приёма-передачи. Ждать выписку ЕГРН не нужно: налоговой достаточно договора и акта. Если ключи выданы в 2026 году, первую декларацию подают в 2027-м — за 2026 год. Проценты по ипотеке, уплаченные за время стройки, не пропадают: их учитывают в году подписания акта.

Вторая особенность — отделка. Если в ДДУ прямо сказано, что квартиру передают без отделки, в вычет можно включить расходы на материалы и работы. Лимит общий — 2 млн ₽ на покупку и отделку вместе.

Пример: семья с ипотекой в Москве

При средней цене 438,6 тыс. ₽ за м² в массовом сегменте "старой" Москвы ("Метриум", III квартал) лимит в 2 млн ₽ покрывает меньше пяти метров. Семья с двумя детьми берёт семейную ипотеку на 15 млн ₽ под 10% на 30 лет — такие условия для столицы действуют с 1 октября 2026 года. Каждый из супругов зарабатывает 200 тыс. ₽ в месяц и платит 312 тыс. ₽ НДФЛ в год.

• Вычет на покупку: по 260 тыс. ₽ каждому, 520 тыс. ₽ на семью.
• Вычет по процентам: в первый год банку уйдёт около 1,5 млн ₽ процентов, лимит в 6 млн ₽ на двоих наберётся примерно за четыре года — к возврату 780 тыс. ₽.
• Итого 1,3 млн ₽: 624 тыс. ₽ за первый год, остальное — в течение следующих трёх-четырёх лет (расчёт редакции).

Как оформить: три способа

Упрощённый порядок. Подходит, если квартира оплачена через банк, который обменивается данными с ФНС (список — на nalog.gov.ru). Налоговая сама формирует заявление в личном кабинете — до 20 марта следующего года. Покупателю остаётся проверить данные, указать счёт и подписать. Проверка — до 30 дней (при сомнениях — до трёх месяцев), перевод денег — ещё до 15 дней. Если хотя бы аванс платили наличными, путь закрыт.

Декларация 3-НДФЛ. Её заполняют в личном кабинете на nalog.gov.ru или через Госуслуги и прикладывают ДДУ, акт, платёжные документы, кредитный договор и справку банка о процентах. Проверка — до трёх месяцев, возврат — до месяца. Подать её можно в любой момент года, вернуть налог — за три последних года.

Через работодателя. Налоговая до 30 дней подтверждает право, затем бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ и возвращает налог с начала года. Деньги приходят вместе с зарплатой.

Пенсионеры без облагаемого дохода в год покупки могут перенести вычет на три предыдущих года.

Что запомнить

Для новостройки отсчёт начинается с акта приёма-передачи, а не с регистрации собственности. До сделки стоит уточнить, работает ли банк с ФНС в упрощённом порядке, и не платить застройщику наличными. Супругам с ипотекой выгоднее распределить проценты так, чтобы каждый использовал свой лимит. А тем, кто зарабатывает больше 2,4 млн ₽ в год, есть смысл пересчитать возврат за 2025 год: разница может составить десятки тысяч рублей.