Как оформить собственность на новостройку: пошаговая инструкция

Готовитесь к оформлению собственности на квартиру или апартаменты в новостройке? Разобрали для вас ключевые моменты по шагам в этой статье. В том числе, какие документы собирать, как проходит электронная регистрация и что делать, если среди дольщиков есть дети.

   Шаг 1. Дождитесь уведомления от застройщика о выдаче ключей и подписании передаточного акта

Информация может направляться покупателю разными путями, но большинство компаний делают это через СМС. Начинать оформление квартиры в собственность можно только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и проведения процедуры приёма-передачи имущества. Соответственно, к этому моменту новостройка должна быть поставлена на кадастровый учёт и получить почтовый адрес, также застройщик должен составить протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости (в случае с апартаментами присваивается статус коммерческой недвижимости) и оформить техпаспорт на весь дом в БТИ.

   Роль договора-основания в установлении собственности

Подписание договора долевого участия (ДДУ) либо договора уступки прав требования (ДУПТ) не делают человека собственником объекта недвижимости. Их подписание и регистрация означают, что у дольщика появляется право требовать от застройщика оформление права собственности после того, как строительство дома будет завершено, поясняет Елена Сунцова, ведущий юрист юридического департамента компании "ТСН Недвижимость".

Также эксперт обращает внимание на то, что при приобретении объекта на основании ДУПТ очень важно получить от первого дольщика текст самого ДДУ, поскольку в нём прописываются общие условия подписания передаточного акта, необходимого для оформления собственности.

   Шаг 2. Оплатите госпошлину

Пошлина за государственную регистрацию права составляет 2000 рублей. Эта сумма не зависит от количества будущих собственников и делится между ними.

Оплату можно произвести любым удобным способом, в том числе и в МФЦ перед подачей документов.

   На кого оформляется собственность

Оформление права собственности осуществляется на имя дольщика, указанного в ДДУ, или нового дольщика по ДУПТ. Если там указан один человек, то и право собственности будет зарегистрировано на одного. Если участниками ДДУ являлось два человека, состоящих в зарегистрированном браке и режим их совместной собственности не изменён брачным договором, то будет зарегистрировано право их общей совместной собственности, объясняет Елена Сунцова.
Если участниками ДДУ являлись двое и более людей, которые также осуществляли и оплату по ДДУ или договору уступки прав, то будет зарегистрировано их право общей долевой собственности. При этом размер долей определяется исходя из данных, указанных в ДДУ или договоре уступки прав, в том числе исходя из размера финансового вклада каждого при оплате цены.

   Шаг 3. Подготовьте пакет документов для подачи заявления о государственной регистрации

Основной комплект составляют:

• зарегистрированный ДДУ или ДУПТ (подлинник), также прилагаются все приложения и изменения, если они были;
• акт приёма-передачи (подлинник) в двух и более и экземплярах (количество дольщиков +1);
• паспорта всех дольщиков и свидетельство о рождении для участников договора до 14 лет (подлинники);
• квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия), предоставляется по собственной инициативе.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, то необходимо добавить:

• кредитный договор (оригинал и копия);
• закладную (оригинал и копия), если этого требуют условия банка
• отчёт об оценке (оригинал и копия), предоставленный банку для оформления закладной.

Также понадобятся:

• нотариальная доверенность (оригинал и копия), если документы подаёт представитель;
• свидетельство о браке (подлинник), если недвижимость оформляют супруги в совместную собственность;
• свидетельство о праве на наследство (оригинал и копия), если за регистрацией права на жилое или нежилое помещение обращается наследник участника долевого строительства.

Росреестр рекомендует указывать в заявлении СНИЛС, поэтому не забудьте взять с собой и его тоже.

Для регистрации права собственности на апартаменты понадобится немного иной перечень. Им делится руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина. Помимо удостоверяющего личность документа, акта приёма-передачи, квитанции об оплате пошлины и доверенности потребуются:

• ДДУ в завершённом строительстве (оригинал и две копии);
• кадастровый паспорт с детализированным планом-схемой;
• кредитный договор при наличии ипотеки;
• одобрение органа опеки, если весь объект или его часть оформляется на несовершеннолетнего.

   Если использовался материнский капитал

Елена Сунцова уточняет: когда на оплату ДДУ либо ДУПТ, на первоначальный взнос по ипотеке или на её погашение используются средства материнского капитала, у дольщика (или нового дольщика) появляется дополнительная обязанность по наделению долей в объекте недвижимости членов своей семьи: второго супруга, несовершеннолетних детей.
В случае привлечения средств ипотечного кредита данная обязанность должна быть исполнена не позднее шести месяцев с момента его полного погашения. То есть, пока ипотечный кредит не выплачен, собственность может быть оформлена только на дольщика и его супруга, а уже после погашения ипотечного кредита доли выделяются детям.

   Шаг 4. Подайте заявление удобным способом

Документы можно подать как офлайн через МФЦ, так и онлайн посредством электронной регистрации на портале Госуслуг, через личный кабинет на сайте Росреестра или сервисы, которые окажут комплексную помощь от оформления электронной подписи до сопровождения сделки персональным менеджером.

В МФЦ сотрудник составит заявление о регистрации права собственности, выдаст расписку о получении сведений и передаст все необходимые документы регистратору. Максимальный срок регистрации сделки по закону составляет 9 рабочих дней. После завершения процедуры дольщики получат выписки ЕГРН на недвижимость, где в строке "Правообладатель" будут прописаны их ФИО.

В пределах Москвы существует платная услуга выездного обслуживания сотрудниками центра госуслуг "Мои документы". Для ряда льготных категорий граждан она предоставляется безвозмездно.

   Необходимо ли ребёнку присутствовать при подаче документов

Если несовершеннолетний является участником долевого строительства, то заявление о государственной регистрации его доли в праве собственности на объект на основании ДДУ или ДУПТ и передаточного акта подаётся и от его имени, сообщает Елена Сунцова.
При этом дети в возрасте до 14 лет ДДУ или ДУПТ и заявление в Росреестр не подписывают, а в МФЦ при подаче заявления о государственной регистрации права собственности не присутствуют. За них все необходимые документы подписывают и подают их законные представители: мать, отец либо опекун в случае отсутствия родителей.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже самостоятельно подписывают все необходимые документы и заявление в Росреестр с согласия своих законных представителей и обязательно присутствуют в МФЦ при подаче заявления о государственной регистрации права собственности. 

Если вы находитесь в другом городе или просто предпочитаете экономить своё время, есть смысл рассмотреть вариант электронной регистрации. Опасаться цифровых сделок не стоит: это полностью законная процедура, регламентированная федеральными законами и отдельными законодательными актами. Установленный срок проведения операции составляет от 1 до 5 рабочих дней. В среднем, по наблюдениям сервиса электронной регистрации SmartDeal, процесс занимает около двух дней, рекордный показатель — 25 минут. Ещё один плюс: регистратор имеет возможность в режиме онлайн исправлять ошибки, а вот через МФЦ придётся проходить всё заново.

О ходе процедуры подробно рассказала директор по развитию SmartDeal Наталья Крымская:

1. Необходимо выпустить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которая равносильна физической подписи на бумаге. Процесс займёт не более 10 минут и станет единственной вашей поездкой в офис регистратора.
2. Регистратор заполнит данные о сделке. Как правило, им является представитель застройщика, банка или агентства недвижимости.
3. С помощью выпущенной УКЭП будет необходимо подписать присланный вам электронный пакет документов.
4. Оплата госпошлины во многих случаях происходит автоматически с баланса банка или застройщика, либо же её можно оплатить самостоятельно через любое банковское приложение.
5. Далее пакет документов отправляется в режиме онлайн в Росреестр.
6. На выходе участники сделки получают документы также в электронном виде, в том числе и выписку ЕГРН, на электронную почту, указанную при заведении заявки, либо в мобильном приложении. В приложении SmartDeal также можно отслеживать статусы процедуры и обращения в Росреестре, скачать все документы по сделке и непосредственно выпустить УКЭП.

Вся процедура по выпуску подписи и отправке документов обычно занимает около получаса в зависимости от сложности сделки. Физическому лицу при этом понадобятся паспорт, СНИЛС, ИНН, мобильный телефон и адрес электронной почты.

По словам Натальи Крымской, перед совершением онлайн-сделки также важно знать следущее:

• если ранее вы установили запрет на операции с жильём без вашего личного участия, его необходимо будет снять через МФЦ или портал Госуслуг;
• для удалённого выпуска УКЭП Госключ достаточно биометрического загранпаспорта, телефона с NFC и подтверждённого аккаунта в Госуслугах;
• для выпуска УКЭП в любом другом аккредитованном удостоверяющем центре (УЦ), придётся один раз приехать в офис регистратора для идентификации личности с паспортом, СНИЛС и ИНН;
• нельзя удалять мобильное приложение УЦ, пока сделка полностью не завершена, иначе выпускать УКЭП придется заново;
• УКЭП действительна 1 год.