Чем грозит отмена долевых инвестиций граждан?

14 февраля 2018

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»:

Василий Шарапов - фото Сити-XXI век - За прошедший 2017 год в связи с принятием федерального закона № 218-фз от 29.07.2017 года ужесточен административный контроль строительных бизнес-процессов в сфере привлечения долевых инвестиций от граждан в жилищное строительство. Как было заявлено со стороны властей в конце 2017 года в планах на будущее в принципе отменить институт долевого строительства жилья за счет денег граждан. Это решение по версии властей обусловлено ростом количества обманутых долевых инвесторов, а также проблемных недостроенных объектов.

В связи с этим возникает тенденция к увеличению количества сделок слияния и поглощений строительных компаний, а также тенденция к банкротству малых и средних застройщиков. Вместе с тем, строительная отрасль напротив нуждается не в атаке, а в поддержке со стороны государства. Такая поддержка может выражаться, с одной стороны, в снижении процентов по ипотечным кредитам, которое повлечет увеличение доступности жилья в новостройках для граждан. Это будет стимулировать спрос на недвижимость покупателей и защитит застройщиков от снижения цен и падения рентабельности строительного бизнеса. С другой стороны, принесет пользу финансовая политика, направленная на уменьшение процентов по кредитам банков, для того, чтобы механизм проектного финансирования заработал и был выгоден не только банкам, но и застройщикам.

С третьей стороны, рынку новостроек может помочь принятие правовых актов, направленных на снижение избыточных затрат и уменьшение чрезмерных рисков застройщиков, в том числе мораторий на плату за изменение видов разрешенного использования участков, а также введение более длительной рассрочки платежей по плате за технологическое присоединение. Это также позволит сохранить приемлемую рентабельность инвестиций в строительный бизнес. Пока затраты на реализацию строительных проектов и риски застройщиков растут, а спрос снижается за счет низкой покупательной способности большинства граждан. В такой ситуации рецессия на рынке новостроек, на мой взгляд, неизбежна. Если не предпринимать указанных выше антикризисных мер, то объемы жилищного строительства будут постепенно снижаться.

Тем не менее, в краткосрочной перспективе в первой половине 2018 года будет запущено значительная часть новых строительных проектов. Это обусловлено тем, что застройщики вынуждены оформлять разрешения на строительство по своим проектам до 01.07.2018 года, чтобы «не попасть» под более жесткое юридическое регулирование, которое вступит в силу с 01.07.2018 года в соответствии с изменениями федерального закона № 214-фз, внесенными на основании федерального закона № 218-фз от 29.07.2017 года.

Те застройщики, которые успеют это сделать, будут вправе привлекать долевые инвестиции от граждан в свои строительные проекты по прежним более щадящим юридическим правилам, действующим сейчас.

К вопросу заявления властей об отмене института долевого строительства. Основной причиной данной инициативы является озабоченность властей ростом обманутых долевых инвесторов и проблемных строек. Пока законодатель не может выработать внятные юридические механизмы завершения проблемных объектов, модель страхования ответственности застройщиков себя не оправдала, а схема банкротства застройщика имеет много юридических изъянов. Проблемы решаются ситуативно, в основном за счет поддержки привлекаемой от других крупных застройщиков, поскольку использование для этой цели бюджетных средств неприемлемо. Это, в свою очередь, может увеличивать их издержки и финансовую нагрузку на свои проекты.

окт поле

В этой ситуации выглядит простым решением просто запретить подобную практику финансирования, что государство и предлагает сделать. Нет долевого строительства и нет проблемы. Вместе с тем, этот подход весьма поверхностный и повлечет свои последствия. Для сохранения приемлемого уровня деловой активности на строительном рынке жилья финансовой системе придется предоставлять застройщиком в достаточном размере кредитование по приемлемым процентным ставкам. Доля такого кредитования сейчас относительно невелика во многом по причине высоких процентных ставок банков и нежелания многих банков рисковать, вкладывая на долгий срок средства в реальный сектор экономики.

Рынок меняется. Застройщики (прежде всего малые и средние компании) вынуждены адаптироваться к изменениям и будут продолжать всеми возможными способами сокращать и оптимизировать, насколько это возможно, свои затраты на проекты, чтобы вытягивать приемлемый уровень рентабельности инвестиций в строительство и сохранять уровень своих цен в тренде рынка.

Для граждан реформа по отмене долевого строительства повлечет фактическое закрытие рынка новостроек. Они смогут покупать квартиры только после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и по более высокой цене чем раньше. Таким образом, спекулятивный бизнес по покупке квартир в новостройках на этапе котлована с последующей продажей на более поздней стадии строительства по более высокой цене будет прекращен.

Отмена долевого строительства повлияет на рынок новостроек негативно, так как долевые инвестиции граждан фактически обходились застройщикам недорого (операционные расходы на обслуживание системы продаж по ДДУ внутри компаний). Если вместо них застройщикам придется применять проектное финансирование, то их затраты на реализацию проектов возрастут за счет банковских процентов, взимаемых за использование кредитов. Соответственно, могут вырасти и цены на недвижимость. Особенно это вероятно в случае роста цена на нефть и притока нефтедолларов в Россию, а также в случае ужесточения международных экономических санкций и увеличения тенденции к юридической, финансовой и экономической изоляции России в международной среде по политическим мотивам. При таком положении инвестиционные вложения в зарубежную недвижимость будут сопровождаться более высокими рисками чем капитальные вложения в российской юрисдикции.

С другой стороны, для застройщиков есть и ряд плюсов отмены долевого строительства, существенно будет упрощено администрирование продаж, которое сейчас очень сильно усложняется со стороны государства (требуется получать ЗОС на продажи у контролирующего органа и выполнять ряд иных обязательных требований, предусмотренных законом).

Продажи квартир могут вестись после ввода зданий в эксплуатацию по более высоким ценам, а юридические риски для застройщиков будут ниже, так как 214-фз будет отменен и в любом случае не сможет применяться к сделкам на вторичном рынке недвижимости. Сейчас же юридические риски застройщиков при применении 214-фз растут и достигнут своего пика после 01.07.2018 года по тем строительным проектам, по которым разрешение на строительство будет оформлено после этой даты.