Квартиры-студии: выгодная покупка при маленьком бюджете

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель":

Сегодня формат небольших студий никого не удивляет и кажется, что он был всегда. Но это не так. На первичном рынке недвижимости Москвы и Подмосковья такой продукт появился всего лет 7 назад. До этого из-за повсеместного панельного домостроения, приобрести маленькую квартиру до 30 кв. м в новостройке было практически невозможно. И не только из-за высоких цен и дорогой ипотеки, а просто потому что «панель» предполагала ограниченное число планировочных решений. К примеру, в 2013 году в типовых домах было лишь три варианта:  45 кв. м «однушки», 62 кв. м – «двушки» и 75 кв. м трехкомнатные квартиры.

Студии - бюджетный вариант

И уже тогда начал зарождаться спрос на меньшие площади, люди хотели покупать отдельное жилье, но не были готовы платить за большие метражи. Однако реализовать такой запрос покупателя застройщики не могли технически. А вот с появлением и распространением монолитного строительства в массовом сегменте ситуация резко начала меняться. У застройщиков появилась возможность созвать небольшие квартиры от 17 до 29 кв. м. Монолит позволил «играть» с площадями, предлагать покупателю до 10 различных планировочных решений в рамках одного типа квартир. Менять высоту потолков, увеличивать оконные проемы, а значит создавать студии с более хорошей инсаляцией, объединять соседние квартиры, реализовывать так называемые «редкие форматы».

И потенциальный покупатель получил возможность выбирать и приобретать собственное жилье по более комфортной цене. Так как очевидно, что самое главное преимущество такого предложения - цена. Минимальный бюджет в рамках которого можно решить свой квартирный вопрос и улучшить жилищные условия. К примеру, сэкономить при покупке студии в ЖК «Москвичка» (Новая Москва) можно более 1 млн рублей. Стоимость квартиры-студии 23 кв. м здесь составляет 3,26 млн рублей, при этом просторная однокомнатная квартира 37,56 кв. м предлагается уже за 4,58 млн рублей.

Еще одно очевидное преимущество - на студию проще накопить первоначальный взнос по ипотеке. Так, в первом случае, чтобы получить одобрение по кредиту нужно 489 тыс рублей (15%), а во втором - необходимо «найти» уже почти 700 тыс рублей. Разница весомая.

Кроме того, переплата по процентам за «однушку» станет еще ощутимее. Допустим, если взять кредит на студию под 9,5% на 20 лет с первоначальным взносом 15%, то за студию заемщик переплатит 3,4 млн рублей, а за однокомнатную квартиру - 4,8 млн рублей.  Различаться будут и ежемесячные платежи. За студию вы отдадите 25,8 тыс рублей, а за «однушку» - 36,1 тыс рублей.

Поэтому сегодня в наших проектах порядка 20% - это студии и они пользуются стабильным высоким спросом. Фактически покупателю достаточно иметь полмиллиона рублей и он получит в собственность квартиру с московской пропиской.

Кому интересно

Формат небольших студий является отличным вариантом, к примеру, для первого жилья: студентам или молодым семьям. Многие родители предпочитают приобретать студии «на вырост» своим детям-школьникам и студентам, когда последние будут готовы к самостоятельной жизни. Такой вариант решает вопрос совместного проживания с «предками» и является более выгодным, чем аренда однокомнатной квартиры. Ежемесячные выплаты по кредиту либо ниже, либо аналогичные ежемесячный плате за аренду аналогичной квартиры. Но преимущество очевидно - в случае ипотеки ты платишь за свою собственность, а не отдаешь 30 тыс рублей в месяц чужому дяде. Кроме того, когда ребенок станет взрослым и уже обзаведется собственной семьей или просто решит купить более просторную квартиру, в качестве стартового капитала на следующую у него уже будет студия.

Студии покупают и молодые семьи, которые еще не успели обзавестись детьми, но хотят жить отдельно от родителей и не тратить деньги на аренду.

Часто, особенно в Подмосковье, небольшие квартиры покупают дети своим пожилым родителям. Как правило, в той же новостройке, где проживают или планируют жить сами. Такая житейская ситуация очень распространена, так как удобна для всех сторон. Родители живут рядом под присмотром, всегда есть возможность помочь им в любой ситуации: помочь принести тяжелые сумки из магазина или проводить до поликлиники. А с другой стороны - бабушки и дедушки всегда могут приглядеть за внуками и помочь по хозяйству.

Есть часть покупателей, бюджет которых позволяет приобрести однокомнатную квартиру, но они отдают предпочтение студиям. Для многих очень важна отличная транспортная доступность от жилого комплекса, поэтому некоторые готовы купить меньшую площадь, но в более удачной локации. Статистика показывает, что большинство трудоспособных людей большую часть активной жизни и светового дня проводят на работе, а в квартире лишь ужинают, спят, да и выходные дни редко бывают дома. Поэтому в лидеры покупательских предпочтений выбивается не «квадратура» будущего жилья, а транспортная доступность от новостройки. Есть ли рядом метро или будет ли оно открыто в ближайшее время, вот что волнует такого будущего жильца. Купить просторную однокомнатную квартиру, а потом добираться 3 часа на работу и с работы из пригорода  - удовольствие сомнительное.

Инвестиции в студии - выгодно и недорого

Отдельная часть покупателей студий - это инвесторы. Действительно, этот формат очень привлекателен с точки зрения инвестиций и дорожают такие квартиры быстрее, чем «однушки» и многокомнатные, при том, что «вход» в сделку, особенно на начальной стадии строительства проекта, минимальный. По нашему опыту, в Новой Москве студии с 85 тыс рублей за «квадрат» «прыгнули» до 130 тыс рублей от старта проекта до сдачи в эксплуатацию первых корпусов. Если говорить про «трешки» – то стоимость квадратного метра за процесс реализации проекта подросла всего с 80 до 95 тысяч рублей. Остальные квартиры подорожали с 80 до 110 тыс рублей. Чем меньше площадь – тем быстрее растет в цене квартира. Наиболее ощутимый рост инвестор почувствует, если приобретет студию на начальной стадии строительства дома, в жилом комплексе рядом с которым в ближайшие год-два запланировано открытие новой станции метро.

Кроме того, такой вариант выгоден для тех, кто хочет сдавать квартиру в аренду. Как правило, стоимость аренды однокомнатной квартиры и студии отличается незначительно. А цена покупки такой инвестиционной квартиры может отличаться даже на миллион рублей. Кроме того, не нужно забывать, что в ремонт квартиры даже 37,56 кв. м, нужно будет вложить гораздо больше средств, чем в небольшую студию. К примеру, чтобы отремонтировать «однушку» при стоимости работ 8 тыс рублей за 1 кв. м понадобится почти 300 тыс рублей. А для студии 23 «квадрата» будет достаточно и 184 тыс рублей. Это значимая разница, если собственник квартиры хочет поскорее начать отбивать вложения. То есть экономия между вариантами может доходить с учетом переплат и ремонта до 1,2 - 1,5 млн рублей, при том что разница в арендной плате будет максимум 5 тыс рублей в месяц.

И еще одно важное преимущество как для тех, кто покупает квартиру для собственного проживания, так и для арендодателей  - налог. Чем меньше метраж, тем ниже налог и ЖКУ, которые зависят от числа «квадратов». 

Студийные мифы

Многие потенциальные покупатели студий задаются вопросом, а где хранить крупногабаритные вещи и вообще комфортно ли жить в таких планировках. В Европе такие вопросы покажутся странными, такой формат там не только давно прижился, но и является одним из самых популярных. Особенно в крупных городах, к примеру, в Париже метраж 23 кв. м считается роскошью, а вот нередко встречаются апартаменты площадью даже 5 кв. м. Посмеются над вопросом и в Японии, где предпочитают маленькие, но высокофункциональные квартиры. Они приверженцы минимализма в интерьере, стиле и в жизни. Ничего лишнего.

В нашей стране действительно представления о жизненном укладе и личном пространстве немного иные. У нас скапливается огромное количество вещей, которые многие любят хранить на балконе: шины, велосипеды, лыжи, сноуборд. Поэтому многие девелоперы предусматривают в своих проектах кладовые помещения. Их плюсы просты - не нужно захламлять квартиру и выделять под вещи драгоценные квадратные метры. Стоимость квадратного метра кладового помещения в 2 раза ниже квартиры. А зачем переплачивать за менее функциональные «квадраты», которые вы возможно и не сможете полноценно использовать в квартире, если можно приобрести кладовку.