ХIV Рождественский саммит в Москве: в настроениях девелоперов назрел осторожный оптимизм

«2016 год оказался лучше, чем мы ожидали» – этой фразой можно выразить общее мнение представителей столичного девелопмента, которые собрались на ежегодном Рождественском саммите, чтобы подвести итоги развития рынка недвижимости Московского региона и обсудить наиболее вероятные прогнозы на ближайшую перспективу. Организатором мероприятия выступил PROEstate Events.

Первая часть деловой программы Рождественского саммита представляла собой блиц-опрос для представителей различных сегментов недвижимости, которые дали комментарии по итогам и тенденциям рынка, а также поделились своими прогнозами на будущий 2017 год.

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International Россия, президент-элект РГУД продемонстрировал вполне оптимистичный взгляд на текущую ситуацию и его поддержали большинство экспертов саммита. «Текущий 2016 год, относительно предыдущего, показал хорошую динамику: снизилась инфляция, ВВП показал менее отрицательное значение, вырос объем ипотечного кредитования. Словом, начиная с осени, участники рынка недвижимости увидели «свет в конце тоннеля», что подтверждает и конкретная статистика по рынку: постепенно мы выползаем со дна», – прокомментировал эксперт.

Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО») рассказал о ключевых тенденциях в секторе элитного жилья. «Острая борьба за клиента разворачивается именно в плоскости качества продукта, – убежден эксперт. – При чем особое внимание девелоперы уделяют именно внешней среде – благоустройству, локальной инфраструктуре, рекреации. На мой взгляд, востребованным в сегменте элитного жилья является формат клубных домов, образующий целый городской квартал. Сегодня рынок подтверждает правильность данной концепции: доля продаж объекта «Садовые кварталы» на рынке составляет сегодня примерно 25%».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров, партнер и основатель Kalinka Group представила статистику по жилым новостройкам бизнес- и элит-класса и подтвердила, что в новых экономических реалиях потребитель реагирует именно на качество продукта, которое инициирует решение о покупке, и такая тенденция сохранится в будущем.

Алексей Болдин также назвал внешние факторы, которые будут существенно влиять на рынок жилой недвижимости в 2017 году. Одними из таких факторов являются законодательные изменения в налоговой сфере. «На мой взгляд, самый большой дисбаланс вносит неопределенность размера налога на имущество при покупке квартиры на этапе строительства, – поясняет эксперт. – Неопределенность присутствует как по процентной ставке, так и по размеру кадастровой стоимости, что останавливает многих покупателей». Он также обратил внимание на рост объема ипотечных сделок в элитном секторе и рекомендовал в условиях жесткой конкуренции тесно сотрудничать с банками по разработке специальных ипотечных программ.

Тенденцию роста ипотечных сделок зафиксировали и застройщики сегмента загородного жилья. Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, подводя итоги, отметил, что по ряду объектов на ипотечные сделки приходится порядка 80-90% (в 2015 году было 70-75%). «Один из трендов сегодня – индивидуальные ипотечные программы, разработанные под нужды клиентов, – рассказывает эксперт. – Именно на такие программы приходится половина ипотечных сделок. Примером могут служить ипотечные каникулы, которые действуют до момента всеселения в квартиру и при которых 50% платежа переносится на последующие годы».

В ходе пленарного заседания, второй части Рождественского саммита, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев отметил, что цена на договор долевого участия выросла за год на 800 тысяч рублей. По его мнению, одна из тенденций текущего года заключается не только в увеличении средней стоимости квартиры, но и в укрупнении самих застройщиков. «Мы провели анализ и выяснили, что строительство 50% рынка жилья Москвы приходится на 15 крупных девелоперов. Контролирующему органу проще работать с такими застройщиками и  прогнозировать их деятельность. Кроме того, масштабный проект способен реализовть только крупный девелопер», – уверен Константин Тимофеев.

Также председатель Москомстройинвеста сообщил, что в 2017 году контролирующие органы будут осуществлять проверки на основании риск-ориентированного подхода: «Мы надеемся, что это нововведение положительно повлияет на отрасль. Закон предусматривает публичное освещение результатов проверки. Если объект окажется без нарушений, то это будет стимулировать продажи».

В продолжении темы о государственных инициативах Вадим Коломников, заместитель главы практики недвижимости Debevoise & Plimpton представил краткий обзор последних и планируемых законодательных нововведений в сфере недвижимости и дал разъяснения  касательно изменений правил регистрации недвижимости, правил продажи машиномест, системы кадастровой оценки, изменений ФЗ-214 и форм саморегулирования в строительстве.

Третья часть Рождественского саммита была ориентирована на обсуждение инвестиционных и финансовых перспектив рынка. Как сообщил Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России, по предварительным подсчетам компании, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил  порядка $3,8 млрд, из которых доля зарубежных инвестиций крайне незначительная – 6%.

Ольга Архангельская, партнер EY и руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ отметила, что существует интерес со стороны неквалифицированных инвесторов, которые не знакомы с российским рынком и занимаются его изучением. Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank Investment Research подтвердила, что сегодня наблюдается интерес со стороны китайских, японских и арабских инвесторов, которых однако во многом тормозит непонимание: будет ли российский рынок в рублях или долларах? «Если будет рублевая доходность, то иностранным инвесторам необходимо подумать, как невелировать в своем портфеле рублевые риски, – разъяснила эксперт. – Мы ожидаем, что зарубежные инвесторы придут на наш рынок в ближайшие два года, по крайней мере в 2017 году интересантов станет больше».

Представители столичного девелопмента обсудили вопрос доходности проектов в текущих рыночных условиях. «Норма доходности в проектах комплексной застройки со всей необходимой инфраструктурой и социальными нагрузками составляет сегодня порядка 14-18%, – отметил Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».  – Если говорить о доходности с точки зрения частного инвестора, то в зависимости от готовности объекта она составляет от 18 до 22%».

Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век» обратил внимание на то, что доходность девелоперского проекта существенно зависит от рисков, возникающих в процессе реализации. Одни из самых серьезных рисков на сегодняшний день связаны с законодательными нормативами. «Следующий 2017 год мы проведем под пристальным взглядом государственных органов, которые будут контролировать девелоперов с точки зрения выполнения обязательств перед дольщиками, соблюдения финансовой устойчивости и минимального размера уставного капитала, – резюмировал эксперт.  –  Вдобавок, вместо обязательного страхования ответственности застройщиков будет введен компенсационный фонд долевого строительства. Существует множество нововведений, которые могут постепенно «откусывать» какую-то часть от доходности проекта».

В рамках деловой программы Рождествеского саммита 2016 также выступили Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management Group, вице-президент РГУД; Гасан Архулаев,  управляющий партнер, генеральный директор ГК «Эксперт»; Денис Колокольников, председатель Cовета директоров RRG, председатель Экспертного совета по редевелопменту при РГУД; Вячеслав Холопов, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL; Всеволод Баев,  учредитель маркетингового агентства «Медиа108»; Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы; Денис Соколов, партнер, отдел исследований и маркетинга Cushman & Wakefield РОССИЯ; Александр Красавин, первый заместитель Председателя правления Корпорации «Баркли»; Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group, директор по продажам жилой недвижимости; Наталия Тишендорф, генеральный директор AVICA; Вера Сецкая, президент GVA Sawyer и вице-президент РГУД. 

В 2016 году «Рождественский саммит» в Москве прошел при поддержке учебного центра Academy of Real Estate (ARE),  Российской гильдии управляющих и девелоперов, Ассоциации инвесторов Москвы и Ассоциации застройщиков Московской области. Партнер деловой программы – ГК «ИНТЕКО», официальный партнер – Debevoise & Plimpton LLP., эксперт по жилой недвижимости – KASKAD Family, эксперт по элитной недвижимости – Kalinka Group, партнер – Media 108. 

Рождественский саммит  –  это серия деловых мероприятий федерального уровня, место встречи ключевых игроков рынка недвижимости с целью подведения итогов, обсуждения главных трендов и тенденций, построения планов в преддверии нового календарного и экономического этапа. Саммиты ежегодно проходят в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Казани, Тюмени, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре и других городах России.