Башни роста: аналитики зафиксировали ежегодное удорожание московских высоток на 13,5%

Эксперты аналитического агентства "Метриум" подвели итоги многолетнего наблюдения за ценовой динамикой столичных высотных комплексов. Согласно полученным данным, квадратный метр в зданиях, превышающих стометровую отметку, в среднем прибавляет в цене 13,57% ежегодно. При этом лидерами по темпам роста стоимости выступают объекты, относящиеся к премиальному и элитному классам.

Методология чистого подсчета

В фокус исследования попали 18 жилых небоскребов, реализуемых на рынке Москвы на протяжении как минимум пяти лет. Специалисты объясняют, что данный временной промежуток позволяет полноценно оценить жизненный цикл подобных проектов. Чтобы нивелировать разницу в сроках экспозиции (один комплекс продается два года, другой — все семь), расчеты велись не по простому процентному соотношению, а с использованием показателя CAGR (среднегодовой темп роста). Такой подход дает объективную картину, приводя разрозненные данные к общему знаменателю — ежегодному проценту прироста.

От старта к финишу

Отправной точкой для вычислений служила стоимость "квадрата" на момент вывода объекта в открытую продажу. Финальная цена выводилась на основе анализа как первичного, так и вторичного сегментов, с обязательной корректировкой структуры текущих предложений под условия стартового этапа. В некоторых изученных башнях реализация уже полностью завершена, в других — еще идет, однако сроков их присутствия на рынке вполне достаточно для формирования объективных выводов о ценовых колебаниях.

Цифры лидеров

Несмотря на то, что отдельные кварталы характеризовались стагнацией или даже коррекцией котировок, общий восходящий тренд очевиден. Абсолютным рекордсменом стал проект премиум-сегмента: здесь средняя цена за период реализации взлетела с 217 тыс. до 941 тыс. руб. за кв. метр, что в годовом исчислении выражается в показателе 18,84%. Серебряный призер — элитный комплекс, где метраж подорожал с 445 тыс. до 1,034 млн руб. (среднегодовой рост — 16,57%).

Критерии успеха для инвестора

В агентстве MR Analytics подчеркивают: высотный статус сам по себе не гарантирует сверхдоходности. Для максимальной выгоды необходимо тщательно фильтровать предложения. Аналитики советуют делать ставку на знаковые локации (в частности, на территорию Москва-Сити) и на уникальную архитектуру. Запоминающийся внешний облик повышает шансы здания стать городской доминантой и магнитом для состоятельных покупателей. Ярким примером такого перспективного актива называется башня "ОНЕ" в деловом центре, где прямо сейчас стартовали продажи. Ее 379-метровая высота и наличие парка на 85-м этаже (самого высокого в Европе) уже привлекают внимание.

Бизнес-класс и видовые преференции

В сегменте бизнес-класса максимальный зафиксированный годовой прирост составил 15,31% (с 302 тыс. до 685 тыс. руб.). Однако, по словам Ксении Цаплиной (директор департамента аналитики ГК ФСК), на стандартном рынке (без учета высотных доминант) рост внутри одного ЖК за период строительства обычно составляет 20–30% за весь цикл. Для небоскребов же, где реализация часто затягивается на 5–7 лет, среднегодовые 14% в итоге дают кумулятивный эффект, превышающий среднерыночные ориентиры. Эксперт советует выбирать объекты с панорамным остеклением: виды на исторический центр или Москву-Сити обеспечивают опережающую динамику цен. Также в приоритете — верхняя треть здания и продуманная планировка.

Оговорка эксперта по конъюнктуре

Дмитрий Проскурин (коммерческий директор "Метриум") обращает внимание на важный нюанс: исследование охватывает период активного строительного бума, когда себестоимость возведения и ставки по кредитам были заметно ниже современных. В текущих реалиях рост издержек и удорожание проектного финансирования оказывают более существенное давление на конечную стоимость. Поэтому, делая прогнозы на будущее на основе данных прошлых лет, следует проявлять осторожность. Главный вывод: даже внутри одного премиального комплекса итоговая доходность конкретной сделки будет зависеть от грамотного выбора конкретного лота.