Анализ десятилетия: на московском рынке новостроек ценовые скачки вверх происходили в 2,5 раза чаще откатов

За минувшие десять лет на столичном первичном рынке жилья (в границах "старой" Москвы) девелоперы значительно чаще поднимали цены, чем опускали их. Специалисты аналитического агентства "Метриум" подвели итоги поквартального мониторинга стоимости "квадрата" в период со второго квартала 2016-го по аналогичный период 2026 года. В выборку попали все категории жилья — от эконом-вариантов до элитных апартаментов.

Исследователи применили четкий критерий: изменение считалось значимым, если отклонение от предыдущего квартала превышало 1% в любую сторону. Если же колебания укладывались в этот коридор, ситуация признавалась стабильной.

Общая картина по рынку

За 39 наблюдаемых квартальных промежутков эксперты зафиксировали 24 периода удорожания, 10 эпизодов удешевления и лишь 5 отрезков относительного затишья. Самая затяжная волна роста охватила полтора года — с лета 2020-го до конца 2021-го (шесть кварталов подряд), когда метры подорожали в среднем на треть. Самая продолжительная коррекция была недолгой — всего три квартала (с конца 2022-го по середину 2023-го), и обвал составил скромные 4%.

Мнение девелоперов: устойчивость и активы

Представители MR Analytics связывают такую динамику с грамотной стратегией застройщиков и поддержкой государства. Эксперты подчеркивают: падения на столичном рынке всегда краткосрочны (не более 2–3 кварталов), тогда как фазы восстановления растягиваются на 1,5–2 года. Главная причина — в сознании покупателей: недвижимость в Москве воспринимается надежной "тихой гаванью" для капитала, спасающей от инфляции. Даже в кризисные времена востребованность качественных объектов остается высокой, а после нормализации обстановки спрос вырывается вперед, поднимая цены вверх.

Сегментальный разрез: массовый и бизнес-класс

В самом доступном секторе динамика оказалась наиболее оптимистичной для продавцов: повышения фиксировались в 27 кварталах, а понижения — всего в 8. Рекордный непрерывный рост длился два года (с середины 2019-го по середину 2021-го) и принес подорожание почти на 45%. Максимальное падение здесь тоже уложилось в три квартала (конец 2022 – середина 2023) с потерей 6% стоимости.

В бизнес-сегменте ситуация зеркальная: количество подорожаний (18) и удешевлений (17) почти сравнялось, что говорит о высокой волатильности. Самая длинная позитивная фаза длилась год (2021-й) с приростом 8%, а самая затяжная негативная — также год (2023-й) со спадом на 5%.

Особенности премиального и элитного сегментов

В премиум-классе перевес на стороне роста: 21 квартал против 10 случаев снижения и 8 стабильных периодов. Пик удорожания пришелся на недавнее время — с конца 2024-го по начало 2026 года (пять кварталов) цена прибавила 22%. Падение, как и везде, было непродолжительным — три квартала в 2022-м с минусом в 6%.

Эксперты "Град Девелопмент" обращают внимание на важный нюанс: сегодня в высоких ценовых категориях на среднюю цифру сильно влияет ассортиментная корзина. Выход в продажу пентхаусов с верхних этажей резко завышает квартальные показатели, а реализация остатков на низких уровнях, наоборот, создает иллюзию падения. Поэтому за фасадом общих чисел часто стоит просто изменение структуры предложения.

В элитном сегменте зафиксировано 27 кварталов роста и лишь 9 — снижения. Самая длительная волна подорожания длилась пять кварталов (с начала 2019 до начала 2020 года) с результатом +13%, а самое заметное падение произошло в течение трех кварталов 2022 года, когда цены просели на 6%.

Комментарий эксперта и итоговый вывод

Коммерческий директор "Метриум" Дмитрий Проскурин подводит итог: за десятилетний период повышения цен на "квадрат" случались значительно чаще, причем максимальная частота удорожаний наблюдалась в двух противоположных полюсах — массовом и элитном сегментах (по 27 раз). Основными драйверами восстановления после экономических встрясок выступали госпрограммы — сначала общая льготная ипотека (действовавшая до лета 2024-го), а затем и семейная ипотека. Эти инструменты неизменно возвращали рынок на траекторию роста.