Рынок новостроек в шоке. Что будет после отмены льготной ипотеки?

Она появилась как антикризисная мера для строительной отрасли в пандемию коронавируса, но в итоге стала причиной огромного разрыва цен на первичном и вторичном рынках жилья. Её неоднократно продлевали, но на этот раз, уверены эксперты, это точно конец — программа льготной ипотеки с господдержкой завершается 1 июля 2024 года.

По заявлению Минфина, программа выполнила свои цели. Регулятор начал готовить клиентов к её окончанию ещё с конца прошлого года путём уменьшения лимита суммы кредита и увеличения размера первого взноса, рассказывает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. С 1 квартала 2024 года количество покупателей, которые могли бы воспользоваться данным продуктом, упало на 70%. Кроме того, последовавшее ужесточение правил рассмотрения клиентов при анализе их платёжеспособности и долговой нагрузки привело к увеличению количества отказов по сравнению с первыми месяцами этого года.

Тренд на снижение активности в сфере льготного кредитования отмечает Владимир Щекин, основатель Группы "Родина", ссылаясь на данные ВТБ: в апреле 2024 года объём выданных кредитов составил 455 млрд рублей, что на 20% меньше, чем годом ранее. В свою очередь, по информации комитета Госдумы по финансовому рынку, льготной ипотекой охвачено две трети строящегося жилья в стране. И это значит, что для "первички" отмена и сокращение действующих программ не пройдут бесследно: можно ожидать стагнацию цен и точечные скидки, однако, не массовое снижение стоимости, дополняет Щекин.

Столичный регион меньше других подвержен потрясениям в связи с окончанием действия льготной ипотеки. В Москве программа перестала пользоваться спросом ещё в прошлом году, когда лимит кредитования был снижен до 6 млн рублей, а первоначальный взнос увеличен до 30%. С такими условиями, даже при привлекательной ставке 8%, приобретение недвижимости в московских новостройках стало недоступным для многих потенциальных покупателей из-за несоответствия среднему чеку ипотечных сделок, объясняет Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS. Но накануне завершения программы, по её мнению, рынок ждёт легкий ажиотаж: люди будут торопиться во что бы то ни стало успеть воспользоваться ипотекой с господдержкой, пока она действует. Застройщики действительно фиксируют повышенный спрос. Например, в мае в компанию DOGMA количество обращений в среднем увеличилось на 40% относительно апрельских значений. О возросшем интересе в последние месяцы также говорят в Prime Life Development.

Илья Витковский, вице-президент по продажам и маркетингу DOGMA, прогнозирует, что первичный рынок в регионе отреагирует на событие снижением спроса на 20-30%. Адаптация к реалиям после окончания льготной ипотеки с господдержкой займёт 3-6 месяцев, затем интерес к новостройкам восстановится. А закрытие одних программ простимулирует появление новых мер поддержки, которые также станут драйверами рынка. В свою очередь управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко делится, что девелоперы уже сейчас активно разрабатывают совместные программы с банками, чтобы создать максимально доступные условия для покупки и улучшения жилищных условий граждан. Также возможны и дополнительные меры государственной поддержки для строительной отрасли.

Сейчас же понятно, что после 1 июля на рынке останутся адресные льготные программы. До 2030 года была продлена семейная ипотека, ожидается её расширение на заёмщиков, у которых в 2024 году и позже будет рождён первый ребёнок. Также пока продолжит действовать IT-ипотека — весной Правительство увеличило общий кредитный лимит по ней до 700 млрд рублей. Именно эти две программы, по словам Веры Стефан, в последнее время пользуются наибольшим спросом в столичном регионе. Государство продолжит точечно поддерживать и другие группы населения, например, военных. Кроме того, идёт активная разработка точечных программ льготной ипотеки для врачей, учителей и других специалистов, добавляет Владимир Щекин.