Эксперты: Что ждет подмосковный девелопмент?

Рынок первичной недвижимости в Подмосковье развивается по собственному сценарию, но с оглядкой на столицу. За последние годы в Московской области было построено несколько миллионов квадратных метров жилья, появились красивые авторские жилые комплексы эконом и комфорт-класса, инфраструктура и в несколько раз сократилось число обманутых дольщиков.

Сейчас подмосковный девелопмент должен будет существовать в новых рыночных реалиях. Во-первых, в Москве на ближайшие 15 лет запланировано строительство около 80 млн кв. м жилья. Во-вторых, не так давно были внесены поправки в 214-ФЗ и создан компенсационный фонд, который потребует от застройщика перед строительством  наличие приличной суммы на счету и ежегодный взнос.

О том хватит ли  спроса в связи с тем, что Москва будет активно строится и часть покупателей уйдет туда, и чем грозит изменение законодательства застройщикам, работающим на этом рынке, обсудили ведущие эксперты на организованном ИД «Коммерсантъ» бизнес-бранче «Приоритеты развития Подмосковья», который состоялся на прошлой неделе  в Shakti Terrace.

Вносимые в ФЗ-214 поправки не приведут к уходу застройщиков с рынка, считает директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко. Создание компенсационного фонда, по ее словам, лишь одно из многих изменений в законодательстве, которое произошло. Сейчас проводится комплекс решений, в том числе «большую роль сыграет функционал региональных органов власти, осуществляющих контроль и надзор за субъектами долевого строительства, потому что первый «фильтр» при входе застройщика на рынок — это выдача заключения о соответствии застройщика требованиям закона.

Компенсационный фонд призван защитить дольщиков, однако по оценке партнера «Химки Групп» Дмитрия Котровского, Подмосковье и так отлично справляется с вопросом сокращения числа обманутых дольщиков, из той волны, «когда люди покупали квартиры даже не по 214-ФЗ, а непонятным схемам». Благодаря тому, что власти смогли договориться с бизнесом, МО с 1 места по количеству обманутых дольщиков ушло на 7. «Диалог между властью и бизнесом налажен и без компенсационного фонда», - считает он. Кроме того, эксперт выразил сомнение по поводу взносов 1,2%. «Откуда взялась эта цифра?», - спрашивает эксперт.

Оценивая свежие поправки в ФЗ-214 председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко также  высказал сомнения по поводу ограничения по транзакционным издержкам девелопера, установленное законом на уровне 10% от стоимости строительства и лишающее его возможности относить на себестоимость целый комплекс затрат, включая риэлторскую комиссию или расходы на работающего на проекте технического заказчика. «Не меньшую обеспокоенность несет также невозможность, в соответствии с новыми требованиями федерального закона, относить на себестоимость проекта подведение магистральных сетей, которые девелоперу приходится прокладывать практически в каждом новом проекте», - подчеркнул он. Все эти законодательные новеллы, по словам Валерия Мищенко, сильно усложняют работу застройщика в Московской области, делая ее как минимум «не скучной».

По мнению Александра Хрусталёва, председателя совета директоров «НДВ Групп», застройщик в существующих условиях вообще не защищен. Поэтому эксперт считает, что нужно на законодательном уровне вводить термин «недобросовестный», который можно было бы применить не только к застройщику, а, к примеру, и к сетевым компаниям, которые вовремя не подключают новостройки к электричеству, из-за чего девелопер вынужден задерживать сроки строительства.

В целом, участники конференции поддерживают положительные законодательные изменения, нацеленные на обеспечение прав дольщиков, но считают, что закон нужно дорабатывать и адаптировать к существующим реалиям, ведь в процессе строительства дома участвует не только сам застройщик. Операторы подключают дома к сетям и коммуникациям, власти выдают разрешения и заключения – от этого также зависят сроки строительства новостройки. 

Что касается перераспределения спроса, с учетом перспектив развития строительства в столице, по словам Андрея Пучкова, президента Ассоциации застройщиков Московской области, у Подмосковья всегда будут преимущества  недоступные Москве – экология, малоэтажность, индивидуальность жилья. «Люди перестали смотреть только на цену и выбирают качественное жилье. Уже сейчас более 60% покупателей в подмосковных проектах – это москвичи», - подчеркнул он.