Самый большой разрыв в цене: где ожидания девелоперов и покупателей Москвы не совпадают больше всего

Аналитики из компании "Метриум" выяснили, в каком сегменте столичного рынка первичного жилья взгляды продавцов и покупателей на стоимость расходятся сильнее всего. Оказалось, что для дорогих объектов характерен максимальный диссонанс.

Согласно подсчетам за первый квартал 2026 года, в новостройках бизнес-класса фактическая цена реализованной квартиры (по оценкам экспертов) была в среднем на 10% ниже запрашиваемой застройщиками. В массовом сегменте эта разница составила 13%. Однако если говорить о премиуме и элитном жилье, то здесь показатели гораздо более контрастные.

Методика исследования

Специалисты "Метриум" сравнили две величины: оценочную стоимость проданных объектов и средние цифры в прайс-листах девелоперов по каждому классу. Цель — определить, насколько совпадают ожидания сторон. За основу цены предложения брались минимальные расценки из открытых источников, а оценка по договорам долевого участия (ДДУ) строилась на их основе.

Ситуация в массовом и бизнес-сегменте

Наиболее сбалансированная картина зафиксирована в "комфорте" и "бизнесе":
- Масс-маркет: с января по март 2026 года покупатели в среднем отдавали за квартиру 17,6 млн руб. При этом девелоперы просили за аналогичные лоты около 20,3 млн руб. Итоговый разрыв — 13% (бюджет покупки оказался меньше).
- Бизнес-класс: здесь средняя цена проданной "двушки" составила 29,1 млн руб. против 32,1 млн руб. в предложении. Таким образом, отклонение составило всего 10%.

Как отмечает Марина Грицкова (руководитель аналитического центра STONE), сегмент бизнес-класса сейчас наиболее гибкий. Девелоперы стараются привлечь максимально широкий пул клиентов через длинные рассрочки без процентов и очень разную линейку квартир (от маленьких студий до больших метров, с разной высотой потолков).

Где разрыв максимален: премиум и элитка

Самые серьезные противоречия наблюдаются в дорогих проектах:
- Премиум-класс: в первом квартале 2026 года оценочная стоимость купленного лота равнялась 54 млн руб., тогда как среднее ценовое предложение застройщиков достигало 70,2 млн руб. Разница — 23% в пользу покупателя (фактическая продажа ниже ожидаемой цены).
- Высокобюджетный сегмент (элит и делюкс): здесь ситуация еще более показательная. Средняя цена реализованного объекта составила 246,3 млн руб., а запрашиваемая — 345,7 млн руб. Отставание реальных продаж от амбиций продавцов — 29%.

Кроме того, выяснилось, что покупатели почти всегда приобретают квартиры меньшей площади, чем в среднем представлено на рынке. Для массового сегмента: проданные 42,9 кв. м против 48,6 кв. м в экспозиции. В бизнес-классе — 53 кв. м против 59,1 кв. м, в премиуме — 68,2 против 77,9 кв. м, в элите — 114,5 против 142,2 кв. м.

Мнение эксперта о премиальном сегменте

Игорь Сибренков (коммерческий директор ГК "Основа") объясняет, что для дорогих новостроек в последние годы был характерен резкий скачок цен из-за подорожания импортных материалов. Однако сегодняшний покупатель стал гораздо прагматичнее. Часть клиентов переключается на готовые комплексы премиум-класса с более умеренными ценами, избегая новых строек, где стоимость значительно выше.

Динамика за год и за пять лет

Эксперты также сравнили показатели текущего года с прошлым и позапрошлым периодами:
- В 2025 году (I кв.): в масс-маркете разница между ценой продажи и предложения составляла 10%, в бизнесе и премиуме — по 9%, в элитном сегменте — 28%.
- Итог за год: разрыв ожиданий в премиум-классе вырос в два раза, в остальных категориях почти не изменился.
- В 2021 году (I кв.) — время активного роста рынка — расхождения были гораздо драматичнее. Комментирует Дмитрий Проскурин (коммерческий директор "Метриум"). Тогда девелоперы сильно переоценивали возможности клиентов на волне ажиотажа и дешевой ипотеки. В масс-маркете бюджет покупки отставал от цены предложения на 12%, в бизнесе — на 20%, в премиуме — на 39%, в высокобюджетном сегменте — на 48%. Ожидания подогревались отложенным спросом после пандемии, когда состоятельные люди массово присматривали жилье внутри страны.

Сейчас же, на фоне стагнации, ценовая политика застройщиков стала гораздо более точечной и адекватной реальному спросу.