Итоги III квартала: метр в Москве дорожает, а массовых новостроек всё меньше

Третий квартал 2026 года рынок новостроек Москвы закрыл с противоречивыми цифрами. Сделок в массовом сегменте стало меньше, чем когда-либо, а цены продолжили расти. Сентябрь оживил продажи, но во многом благодаря спешке перед 1 октября, когда изменились условия семейной ипотеки. Разбираем, что стоит за этими цифрами для покупателя.

Спрос: антирекорд в "массе" и сентябрьский рывок

По данным "Метриум", в массовом сегменте "старой" Москвы за июль–сентябрь зарегистрировано 3,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 2% меньше, чем во втором квартале, и на 51% меньше, чем годом ранее. Это минимум за всю современную историю рынка массовых новостроек.

В бизнес-классе — около 4,7 тыс. ДДУ: плюс 6% за квартал, но минус 30% за год.

Август стал самым слабым месяцем квартала, сентябрь — самым сильным с начала года. По подсчётам DataFlat на основе регистраций Росреестра, в сентябре в "старой" Москве оформлено 3,8 тыс. ДДУ — на 33% больше, чем в августе. Объяснение простое: семьи спешили взять ипотеку на прежних условиях. По данным Домклик, только с 21 по 28 сентября по семейной программе выдано 148,3 млрд руб. — почти половина месячного объёма по стране.

Итог девяти месяцев — сжатие рынка: по оценке Ricci, в старых границах Москвы продано 1,5 млн кв. м жилья в новостройках, на 29% меньше, чем за тот же период 2025 года.

"…Отрицательная динамика ДДУ объясняется растущей конкуренцией с Фондом реновации." — Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум". Цитата из релиза "Метриум" (РБК Недвижимость, 12.10.2026).

Цены: +3% за квартал и почти +20% за год

Дефицит предложения продолжает толкать цены вверх. Средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте достигла 438 610 руб. — плюс 3% за квартал и 19% за год ("Метриум"). В бизнес-классе — 570 470 руб./кв. м: плюс 3% и 12% соответственно.

Средневзвешенная цена предложения по всей "старой" Москве с учётом премиальных проектов — 864 тыс. руб./кв. м, плюс 18% за год (Ricci). Часть прироста, как оговаривают в компании, объясняется тем, что дорогих лотов в продаже стало больше.

Для сравнения: готовое жильё в Москве с начала года подорожало на 6,7% (индекс IRN.RU за сентябрь). Разрыв между первичным и вторичным рынком продолжает расти.

Порог входа поднимается. Лоты дешевле 15 млн руб. составляют лишь 13% массового предложения — на 7 п. п. меньше, чем кварталом ранее. Самые доступные квартиры, по данным "Метриум", — в ЖК "Молжаниново" (САО) от 9,6 млн руб., "Митинский лес" (СЗАО) от 10,3 млн руб. и "Зелёный парк" (ЗелАО) от 11 млн руб.

Предложение: "масса" тает, премиум прибавляет

В массовом сегменте "старой" Москвы в продаже 8,9 тыс. квартир и апартаментов в 72 проектах — минус 7% за квартал и минус 29% за год.

Новых проектов комфорт-класса в "старой" Москве в III квартале не появилось, как и за все девять месяцев года. Девелоперы ограничились новыми корпусами в уже строящихся ЖК. В бизнес-классе стартовали три проекта, а в премиуме — семь: это рекорд как минимум с 2021 года.

"Строить типичные комплексы комфорт-класса стало нерентабельно." — Ярослав Гутнов, основатель SIS Development. Цитата из релиза "Метриум" о стартах III квартала (Мир Квартир, 02.10.2026).

Меняется и состав предложения. Доля квартир на начальной стадии строительства в "массе" сократилась до 13,1%, а доля лотов без отделки выросла до 40,8%. Покупателю чаще предлагают дома на поздних стадиях — по цене, в которую уже заложена значительная часть роста.

Ипотека и ставка: что изменилось с 1 октября

Ключевая ставка Банка России — 14%: последнее снижение прошло 24 июля, 11 сентября регулятор взял паузу. Средняя ставка рыночной ипотеки в III квартале — 18,7%. При этом с ипотекой заключено 72% сделок в массовом сегменте и 47% — в бизнес-классе ("Метриум").

С 1 октября семейная ипотека стала дифференцированной. Условия для Москвы и Московской области:
• один ребёнок — 12% годовых, лимит 12 млн руб.;
• двое детей — 10%, до 15 млн руб.;
• трое детей — 8%, до 18 млн руб.;
• четверо — 6%, пятеро и более — 4%, лимит тот же.

Первоначальный взнос — от 20%. Для семей с одним ребёнком программа заметно подорожала, но разрыв с рыночной ставкой по-прежнему почти 7 п. п.

Вывод редакции

Рынок новостроек Москвы разделился на два. Дорогой сегмент наполняется: растёт выбор, у покупателя появляется пространство для торга, а застройщики, по наблюдениям IRN.RU, всё активнее используют скидки, рассрочки и субсидирование ставки. Массовый сегмент сжимается, и цены в нём растут не из-за ажиотажа, а из-за дефицита.

Вывод для покупателя комфорт-класса: ждать снижения цен в ближайшие месяцы оснований мало. Предложение сокращается, новых проектов нет, а дешевле 10 млн руб. квартиру в новостройке "старой" Москвы уже почти не найти. Семьям с одним ребёнком стоит пересчитать бюджет по новой ставке 12% и сравнить с предложениями застройщиков: субсидированная ставка или рассрочка иногда выходят выгоднее программы.

В октябре стоит ждать отката спроса после сентябрьского рывка. Главные ориентиры ближайших недель — решение Банка России 23 октября и первая статистика продаж по новым условиям семейной ипотеки.

Читайте также:
"Семейная ипотека с 1 октября: кому она стала дороже, а кому — выгоднее"