ЮАО И ЮВАО главные по объему предложений в комфорт-классе

Согласно исследованиям компании "Метриум", за последний год в пределах "старой" Москвы наблюдалось существенное снижение – на 27% – количества лотов в строящихся объектах массового сегмента. Данная динамика привела к тому, что по числу доступных к покупке квартир лидером стал класс бизнес, сместив комфорт-класс на вторую позицию. Единственным административным округом, где экспозиция в таких ЖК не уменьшилась, а, напротив, продемонстрировала рост, оказался ЮАО. Вместе с ЮВАО он теперь возглавляет столичный рейтинг по этому параметру.

На текущий момент в первичном жилом фонде "старой" Москвы насчитывается 40,3 тыс. выставляемых на продажу квартир и апартаментов, что на 6,5% меньше, чем двенадцать месяцев назад. Основной вклад в это отрицательное изменение внес именно рынок массового жилья, где количество предложения в объектах на этапе строительства обвалилось на 27%. Если ранее здесь было представлено 18,3 тыс. помещений, то сейчас – лишь 13,4 тыс. Параллельно с этим сегменты повышенной комфортности продемонстрировали положительную динамику: в бизнес-классе прирост составил 12,7%, в премиуме – 3,2%, а в элитном жилье – 19,6%.

Общее падение числа лотов в строящихся проектах столицы целиком объясняется кризисными явлениями в массовом сегменте. Ключевой причиной сложившейся ситуации стали рекордно низкие темпы ввода новых проектов комфорт-класса, поскольку старые запасы квартир практически полностью распроданы. В течение минувшего года девелоперы запустили в "старой" Москве всего пять новых ЖК комфорт-класса, причем лишь один из них – в первой половине 2025 года. Речь идет о комплексах: "Москворечье" (июль 2024), "Первый Рязанский" (август 2024), "Страна Заречная" (октябрь 2024), "Бестселлер" (декабрь 2024) и "Нарвин" (июнь 2025). Такой уровень активности является историческим минимумом для рынка.

"Прекращение действия программ льготной ипотеки и, что особенно важно, резкий скачок ключевой ставки наиболее сильно ударили именно по массовому сегменту, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель девелоперской компании SIS Development (застройщик ЖК "Первый Рязанский"). – Потенциальным покупателям жилья уровня комфорт сложнее переключиться на варианты с рассрочкой, даже несмотря на ее привлекательность как финансового инструмента. Стандартная ипотека в нынешних условиях для многих стала неподъемной. В связи с этим большинство разработчиков предпочитают откладывать запуск новых проектов до момента нормализации денежно-кредитной политики Центробанка. Те же единичные старты, которые все же происходят, по своим характеристикам часто тяготеют к категории комфорт+, предлагая более высокое качество продукта, что позволяет привлекать даже часть аудитории из бизнес-сегмента. Формально относясь к массовому жилью из-за расположения в традиционных локациях, такие объекты обладают повышенной ликвидностью, что для них не типично. К примеру, в нашем ЖК "Первый Рязанский" запланирована создание уникальной для своего класса инфраструктуры: детский сад на 150 мест, школа на 450 учащихся, а также ТРЦ, многофункциональный центр и гостиница".

Примечательно, что спад предложения в сегменте массовых новостроек за прошедший год затронул почти все округа столицы. Сокращение зафиксировано в девяти из десяти административных образований. Наибольшее падение, на 57,9%, отмечено в СЗАО. При этом Южный округ оказался единственным, где за тот же период экспозиция, наоборот, выросла на 6,3%. Теперь ЮАО и ЮВАО делят между собой первое место по объему предложения в массовых ЖК, имея в наличии 2,3 тыс. предложений.

"Южный и Юго-Восточный округа в настоящее время переживают этап активного развития, во многом благодаря масштабной модернизации территорий, таких как "Южный порт", и программе реновации бывших промышленных зон, – подводит итог Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум". – Это создает устойчивый спрос на жилье всех категорий, включая экономичную. При этом современные комплексы кардинально превосходят по уровню сервиса и оснащения новостройки прошлых лет. Например, в ЖК "Бестселлер" в ЮВАО будущим жильцам будут доступны спортивный, творческий, языковой и детский клубы, а также комьюнити-центр. Ранее подобный набор опций в объектах массового сегмента был невозможен. Фактически, мы являемся свидетелями не исчезновения класса, а его сложной трансформации и подстройки под новые запросы потребителей. Что касается резкого сокращения предложения в СЗАО, то это напрямую связано с утвержденной концепцией кластера "Большой Сити", который включает многие районы округа и предполагает возведение жилья исключительно категории бизнес, премиум и элит".