ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Как вернуть квартиру застройщику и разбогатеть

27 ноября 2017     |   Автор Ольга Петрова

В России очень многие товары можно вернуть обратно в магазин в течение двух недель. Что-то подобное сегодня существует и на рынке первичного жилья Москвы. Конечно, речь идет не о том, что вы въехали в квартиру, пожили там пару недель и поняли, что это «не ваше» и нужно возвращать. Нет, девелоперы строящего жилья готовы принять квартиру обратно до ее ввода в эксплуатацию, и даже платят за нее больше изначальной цены.  Такая схема называется обратный выкуп. Много ли объектов с такой «подстраховкой» в Москве и почему девелоперы готовы платить за свои же квартиры, узнаем сегодня.

Обратный выкуп разрешен

По данным компании «Метриум Групп», доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна всего 5,7%, а в бизнес-классе еще меньше – 2%. В элитном сегменте такая услуга отсутствует.

Самый большой выбор новостроек с возможностью обратного выкупа сегодня предлагает девелопер «Инград». Такое предложение анонсируют менеджеры по продажам в проектах: «Серебряный парк», «Вавилова, 69А», «Новочерёмушкинская, 17», «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А». По условиям программы, застройщик готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. Как поясняют в пресс-службе компании, новый инструмент от ГК «Инград» - действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволит покупателю в случае изменения жизненной ситуации легко и безопасно получить обратно свои деньги плюс доходность в 10% годовых, быть уверенным в сохранности собственных средств и ликвидности своего актива.

новочеремушкинская17

Похожая услуга есть в апарт-отеле YE'S и называется «Удвоение капитала». Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.

Подобное предложение есть в UP-квартале «Сколковский» у ФСК «Лидер». Как рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина, для покупателей возможность обратного выкупа мы предоставляем в рамках акционных предложений.  «Так, например, в ноябре у нас действует акция для покупателей UP-квартала «Сколковский». Согласно ее условиям, при продаже ранее купленной квартиры в этом комплексе, обладатель имеет право ее вернуть взамен на квартиру в этом или другом комплексе ФСК «Лидер». На покупку новой квартиры покупателю предоставляется дополнительная скидка в размере 1%.  Продажа и одновременно покупка осуществляется без возврата денежных средств клиенту (т.е. приобретаемая квартира может быть дороже или равна стоимости выкупаемой)», - говорит она.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, сегодняшние предложения обратного выкупа не уникальны. «Еще в 2013-2014 гг. в проекте «Сердце столицы» («Донстрой») покупатель мог вернуть апартаменты через три года с момента подписания договора, получив обратно вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости. А в 2015 году опция «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» была доступна покупателям ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»)», - напоминает она.

Сегодня на некоторых объектах действуют подобные программы и для «оптовиков» - инвесторов, которые заходят в проект, покупая серьезный объем квартир. К примеру, не для частных покупателей такая программа обратного выкупа действует в 1-м корпусе жилого комплекса премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». «Инвестор приобретает квартиры суммарной площадью порядка 1 460 кв. м с дисконтом 20% от текущего прайс-листа, что обеспечивает среднюю цену 1 кв. м площади квартиры по ассортиментному перечню в размере 205 тыс. руб. и общую сумму сделки от 300 млн. руб., - рассказывает Юлия Царан, коммерческий директор департамента жилой недвижимости GORN Development. -Одновременно, между застройщиком и инвестором заключается опционное соглашение, в соответствии с которым застройщику предоставляется право выкупить квартиры у инвестора в период начиная с 13-го месяца и до конца 24-го месяца с даты сделки по цене, обеспечивающей инвестору эффективную доходность на вложенные средства в размере 16 % годовых за время владения им правами на квартиры по ДДУ»

вавилова69

Зачем нужен «обратный выкуп»?

Есть несколько вариантов - зачем потенциальному покупателю приобретать квартиру, которую он может вернуть обратно. Во-первых, для собственной подстраховки. Каждый покупатель квартиры боится пополнить ряды обманутых дольщиков, а здесь он заключает договор, что может квартиру вернуть. К примеру, видит, что ситуация на стройплощадке месяцами не меняется и возвращает квартиру застройщику.

Во-вторых, у каждого купившего квартиру может поменяться ситуация и эта недвижимость еще до завершения строительства дома становится не нужна. К примеру, собственнику будущей квартиры потребовались деньги, либо он решил приобрести жилье большей или меньшей площади. В этом случае покупатель избегает волокиты с продажей недвижимости, а просто возвращает вложенные средства с небольшой прибылью.

В-третьих, такой вариант интересен частным инвесторам, людям, которые зарабатывают на перепродажах недвижимости. Здесь речь идет о конкретных процентах и такому клиенту гораздо проще принять решение о покупке, заранее зная, что доход будет в любом случае.

В-четвертых, никто не знает, что будет с экономикой завтра, вдруг квартиры начнут дешеветь, а ты уже подстрахован и можешь вернуть вложенный средства обратно, если понадобится, а не демпинговать на открытом рынке.

Но многих интересует для чего это девелоперам? Ответ - для того чтобы привлечь покупателей – это всего лишь маркетинговый ход. Насколько нам удалось выяснить, реальные случаи возврата жилья единичны. По словам Ксении Цаплиной, какое-то время назад подобная акция действовала на отдельные проекты корпорации ФСК «Лидер», по условиям которой покупателю, который решил вернуть квартиру, компания возвращала денежные средства в размере  стоимости квартиры, прописанной в ДДУ. «Данная акция в период нестабильной экономической ситуации давала возможность людям гарантированно сохранить свои сбережения. На практике в период действия акции вернуть приобретенную недвижимость решил один покупатель, которому потребовалась большая сумма денежных средств по семейным обстоятельствам», - пояснила она.

В ГК «Инград» так же подтвердили, что пока возвратов квартир не было. Но стоит отметить, что программа обратного выкупа практикуется на объектах компании не так давно и пока выводы делать рано.

петра алексеева 12а

В чем подвох обратного выкупа?

Но раз на сегодняшний день примеров возврата квартир застройщикам фактически нет, то нет и четкой уверенности в отсутствии подводных камней в такой обратной сделке.  Как считает Мария Литинецкая, у дольщика нет однозначных рычагов влияния на девелопера, если тот откажется от исполнения своих обязательств по обратному выкупу. «Механизм попросту не отработан в нашей стране. Тем не менее, несмотря на все риски, sale-pay-back однозначно вызвал интерес. Но по факту эффективность программы можно будет оценить только через 1-2 года, когда будут совершены первые возвраты», - отмечает она.

По мнению эксперта, программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья.

«Вторая проблема – это высокая доля ипотеки. По нашим подсчетам, в целом на первичном рынке жилья 44% договоров было подписано с привлечением кредита. Уровень доходности, вырученной от sale-pay-back, покроет лишь затраты, связанные с выплатами процентов по ипотеке. Поэтому программа будет интересна только клиентам с «живыми» деньгами, которые чаще всего совершают сделки в высоких бюджетах», - замечает она.

Кроме того, доходность по некоторым проектам выше, чем застройщики готовы вернуть. И профессиональные инвесторы могут находить более выгодные варианты для вложения средств в недвижимость.

Однако очевидно, что такая «подстраховка» при покупке квартиры для обычного покупателя лишней точно не будет. Все хотят быть уверены, что их сбережения сохранены и даже выросли.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

Все статьи
6 европейских стран, где можно купить недвижимость с ВНЖ

Реализовать мечту - домик у моря или квартиру в старом европейском городе при наличии соответствующего бюджета - несложно. Однако, если вы собрались покупать...

Сколько стоят самые дорогие новостройки в Москве?

Как бы не старались девелоперы возводить качественные проекты премиум и элитного-класса в Западном, Северо-Западном, Юго-Западном и любом другом округе, с...

«Голые» стены перестали привлекать покупателей новостроек

На Западе вы никогда не увидите девелоперский проект, где не предусмотрена отделка, голые стены - вне закона. Кроме того, в большинстве новостроек в квартирах...

НовостройСити
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Полянка/44 комплекс элитных особняков. Ключи в этом году
ЖК Полянка 44. Элитные особняки

Роскошные пентхаусы. 2 км от Кремля. Квартиры от 650 тыс. руб/м2

ЖК "Гринада". Северное Бутово
ЖК Гринада - квартиры

Квартиры от 4,2 млн. рублей! Скидка до 10%. Комфорт-класс. Ставка по ипотеке от 7,4%.

ЖК "Золотая звезда" от Группы "Эталон"
ЖК Золотая Звезда. Скидки

Спец.цены в мае - готовые квартиры от 7 млн руб.! Ключи на руки за полцены! Успейте!

ЖК «Селигер Сити»
ЖК «Селигер Сити». Квартиры от 4,2 млн руб

Квартиры от 4,2 млн руб. м. «Селигерская». Ипотека 6%. Скидка 7%.

ЖК «Домашний». Комфорт-класс. Ключи в 2018г.!
ЖК Домашний. От 3,5 млн руб

Новый микрорайон в Марьино. 10 мин от метро. Монолит. Рассрочка. Рядом река и парк.

ЖК "Лучи"
ЖК Лучи. Рядом метро

Квартиры 300 метров от метро Солнцево. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,8%

ЖК "Нахабино Ясное"
ЖК Нахабино Ясное. ЛСР

Заселяйтесь! Квартиры с отделкой в готовых домах от 3,2 млн р. Ипотека от 5,8% Новорижское шоссе.

ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле»
ЖК Родной город. Октябрьское поле. Скидка

Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн. 10 мин. до метро. В мае выгода до 1 млн!

Скидки до 9% в ЖК «Столичный»
ЖК Столичный. Железнодорожный

Бесплатное оформление ДДУ каждому покупателю любой квартиры в любом корпусе. Ипотека.

Мировые скидки для больших семей в «Мир Митино»!
ЖК Мир Митино. Скидки до 550 т.р.

Выгода до 650 000 руб. Московская прописка. Ключи в 2018-м. Метро в 10 мин пешком. Ипотека