Каким был ноябрь на рынке новостроек

В ноябре стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 261 тыс. рублей. Показатель вырос на 25.8% с начала 2021 года, но за предыдущий месяц немного снизился на 0.4%. При этом объем предложения вырос на 3.8%. Об этом порталу «НовостройСити» сообщили в пресс-службе компании «Метриум», которая проанализировала и представила подробные данные о том, что происходило на рынке новостроек в ноябре.

Что предлагали?

По данным экспертов компании, в Москве на первичном рынке в рамках массового сегмента в продаже было 89 новостроек. Здесь экспонировалось порядка 16 тыс. квартир общей площадью почти 800 тыс. квадратных метров. По сравнению с октябрем это на 3.8% больше.

За ноябрь на рынок не было выведено ни одного проекта, однако стартовали продажи в новых корпусах уже существующих комплексах. Так, например, по одному новому корпусу вышло в ЖК «Люблинский парк», «1-й Ленинградский», «Авиатика», «Аквилон Митино», Holland park и «Талисман на Рокоссовского». Сразу 2 корпуса поступило в продажу в ЖК «Зеленая вертикаль».

Больше всего квартир в продажу было выставлено на юго-востоке Москвы, и это с учетом небольшого снижения на 0.7% в ноябре. На текущий момент доля этого округа в структуре предложения составляет 26.9%. Вторую позицию занял западный округ с долей 17%.

Существенно – на 2.6 п.п. - вырос объем предложения на северо-западе столицы. Это обусловлено стартом продаж в «Аквилон Митино» от Группы Аквилон и ЖК Holland park от ГК ПИК.

За счет того, что на рынок в этом месяце не вышло ни одного нового проекта, планомерно растет строительная готовность представленного жилья. Например, доля реализуемых лотов в домах, которые находятся на начальной стадии строительства, за отчетный период снизилась на 16.3% и в итоге составляет всего 11.4% от общего объема предложения.

Доля в домах на стадии монтажа выросла до 70% - на 18% за весь месяц. На этапе отделки находится всего 13.5% лотов. А вот готовые квартиры занимают долю всего в 5%.

За месяц на рынке новостроек немного сократилась доля студий, составив в итоге почти 20% от представленного объема предложения. Количество однокомнатных незначительно снизилось до 35%, а двухкомнатных, напротив, выросло до 30.7%. При это меньше всего в новостройках предлагается многокомнатных вариантов – всего 0.8%.

Больше всего на рынке первичной недвижимости представлено квартир с готовой отделкой – их доля составляет почти 70%. Доля жилья с предчистовой отделкой, или white box, составляет 14.7% - за месяц показатель вырос на 1.9%. Оставшиеся лоты представлены квартирами без отделки, и это рекордный показатель для массовых новостроек.

Какие цены в новостройках?

Эксперты «Метриум» подсчитали, что стоимость квадратного метра в массовом сегменте на первичном рынке составила 261 тыс. рублей. Это на 0.4% меньше, чем в октябре, но на 25.8% выше, чем в начале года.

На северо-западе, северо-востоке и юго-западе цены подросли в среднем на 1-1.3% за счет повышения стоимости по мере увеличения строительной готовности проектов.

На округах юге и востоке этот показатель, напротив, снизился на 1.6% и 1% соответственно. Это объясняется тем, что с рынка вышел ЖК «Измайловский, 11», где стоимость квартир была выше рыночной, а также остановкой продаж в ЖК «Дербеневская 20». На юго-востоке увеличилась доля квартир большой площади, где стоимость квадратного метра всегда меньше. В итоге здесь цены скорректировались на -0.6%.

В проектах на западе и севере Москвы цены практически никак не поменялись.

Средний бюджет покупки квартиры в новостройке составил 12.8 млн рублей – показатель почти такой же, как и в прошлом месяце, но на 12.7% выше, чем в начале года. При этом средний метраж квартиры составляет 49 кв. метров – практически на 6 кв. метров меньше, чем в январе 2021 года. Уменьшение площадей отмечается практически во всех форматах, кроме студий.

Интересно отметить, что в отличие от октября, когда цены росли почти по всем типам квартир, в этом месяце ситуация была обратная. Например, на 2.6% снизился бюджет покупки многокомнатной квартиры – сейчас средневзвешенная стоимость составляет 26.3 млн рублей. На 1.7% уменьшился бюджет на покупку однокомнатной квартиры – до 10.8 млн рублей. Цены на двухкомнатные квартиры снизились на 0.9% до 15 млн рублей, на 0.3% до 20 млн рублей – на трехкомнатные. Положительная динамика наблюдается только по студиям, стоимость которых выросла на 1.9% до 7.5 млн рублей.

Самое доступное предложение на рынке новостроек эксперты нашли в ЖК «New Form Аминьевское» в районе Очаково-Матвеевское, где купить студию метражом 12.3 кв. метров можно за 3.7 млн рублей. Чуть выше стоимость студии площадью 13.7 кв. метров в ЖК «MySpace на Окской» в Кузьминках - 4.6 млн рублей. Замыкает ТОП-3 самых доступных предложений ЖК «Никольские Луга», где стоимость студии 19.7 кв. метров составляет 4.9 млн рублей.

Выводы: главные тренды

Среди главных тенденций прошедшего месяца – восстановление объема предложения. Показатель в 16.3 тыс. лотов в реализации на более, чем 60% выше, нежели в апреле этого года. Тем не менее, застройщики в этом месяце были умеренны, рассказывают в «Метриум». Новые корпусы вышли в продажу только в 7 проектах, а старта новых вовсе не было.

Объем предложения растет главным образом из-за вывода одно- и двухкомнатных квартир, что в свою очередь влияет на среднюю площадь реализуемых вариантов. За этот месяц средний метраж увеличился на 0.3%. Тем не менее, тенденция уменьшения средней площади квартиры продолжает развиваться – площади всех квартир постепенно уменьшаются. Исключение составляют только студии.

Средний бюджет покупки остался прежний – 12.8 млн рублей, а стоимость квадратного метра составила 261 тыс. рублей. Это обусловлено выводом в продажу нового объема одно- и двухкомнатных квартир, а также незначительным увеличением средней площади квартиры.

По данным экспертов, спрос на квартиры продолжает набирать темпы. После падения в августе, что было связано с фактическим прекращением льготной ипотеки для Москвы, темпы продаж начали восстанавливаться. В итоге в сентябре доля сделок увеличилась на 16%, в октябре – на 8%, и в ноябре – на 2%. Всего в ноябре было заключено 5.4 ДДУ.

При этом ноябрь – первый за 1,5 года месяц, когда стоимость новостроек практически не росла. С июля прошлого года каждый месяц цены повышались от 0.2% до 4.5%. Только с начало этого года цены выросли на 25.8%. В декабре стоимость жилья будет зависеть от уровня спроса – повышение ключевой ставки ЦБ, за которой банки традиционно корректируют ставки по ипотечным программам, может подтолкнуть покупателей к приобретению квартиры.