Ключевая ставка: что это и что от неё ждать

Пока продажи новостроек зависят от доступности ипотеки, любые новости по ключевой ставке участники рынка будут ждать с замиранием сердца. Если вы ещё не разобрались, что к чему, вместе с экспертами в этой статье мы рассказываем, как всё устроено.

   "Ключ" от спроса

Ключевая ставка — один из инструментов денежно-кредитной политики, с помощью которого ЦБ может контролировать курс рубля. Её изменения влияют на формирование ресурсов банков для финансирования их активных операций. Как правило, за изменениями параметров ключевой ставки следуют и преобразования ипотечных ставок. Например, если этот показатель повысился или понизился на 1%, то диапазон изменений в розничном кредитовании будет составлять порядка 0,7-1,5%, объясняет руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин.

Так что ключевая ставка — это ещё и индикатор будущей потребительской активности. Чем она ниже, тем более доступными становятся ипотечные кредиты и, соответственно, больше покупателей будут готовы приобретать жильё, формируя устойчивый спрос. От размера ключевой ставки зависят не только заёмщики, но и девелоперы, которые ориентируются на возросший интерес клиентов и стремятся взять в банке дешёвый кредит с целью реализации большего количества проектов, делится коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.

   Закономерности рынка

Итак, чем ниже "ключ", тем больше проектов появится на рынке недвижимости. А что ожидать при росте показателя — вопрос, актуальный прямо сейчас, когда его значение достигло 19% на фоне разогнавшейся инфляции.

По словам Елены Тарасовой, при высокой ключевой ставке девелоперы начинают сосредотачиваться на текущем строительстве и не начинать новое, поскольку сложно оценить горизонт восстановления покупательской активности. Реакция рынка на рост ключевой ставки может выражаться не только в потере интереса застройщиков к новым проектам, но и в изменении формата вводимого жилья. С целью уменьшения стоимости лотов, становится выгодно строить квартиры и апартаменты меньшей площади. К примеру, вместо больших полноценных двух- и трёхкомнатных — маленькие "евродвушки" и "трёшки".

Со стороны потребителей повышение "ключа" ведёт к падению их активности: люди начинают меньше тратить и переходят в режим накопления. Параллельно замедляется экономический рост, но такая мера позволяет ЦБ влиять на стоимость заёмных денег — ставки по кредитам вырастают, спрос падает, рост цен замедляется, рассказывает основатель и генеральный директор АН "КоридорЪ" Лариса Афанасьева.

Однако, продолжает эксперт, это работает не в пользу бизнеса, так как напрямую влияет на снижение инвестиционного спроса. В последнее время на рынке недвижимости 70% всех сделок проходят с привлечением ипотечного кредитования — на "первичке" их доля превышает 90%. С учётом повышения "ключа" и отмены льготной ипотеки ставка на ипотечный кредит значительно выросла, в среднем до 20%. Соответственно, резко снизился спрос.

   Ретроспектива и прогнозы

Как отмечает Лариса Афанасьева, в России управление инфляцией посредством ключевой ставки применяется не так давно — около 11 лет. Заметные подъёмы ключевой ставки были в 2014 и 2022 годах — до 17% и до 20% соответственно, что сдерживало спрос. В частности, на рынке жилой недвижимости России продажи новостроек год к году заметно сократились на фоне роста ипотечных ставок: на 19,8% в 2015 году и на 21,7% в 2022 году, приводят данные аналитики СORE.XЗ.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский также делает акцент на том, что пока льготные ипотечные программы имели небольшие объёмы, они не оказывали существенного влияния на сделки по ДДУ (до 2 квартала 2020 года). Почти половина таких продаж происходила без взятия ипотеки, а средние рыночные ставки в среднем превышали на 2% "ключ", который был на уровне 7%. Когда в дело вошли льготные программы, уже около 70% сделок по ДДУ совершалось с ипотекой, и в этот период изменение ключевой ставки, даже её резкий рост в марте-апреле 2022 года, практически не влияло на ставки ипотечных кредитов. По его мнению, дальше рыночные ставки станут в большей степени влиять на общую картину, что будет связано с завершением широкой программы льготной ипотеки.

С учётом отмены льгот по кредитам и текущего "ключа" аналитики СORE.XЗ ожидают ощутимого двухзначного спада на первичном рынке жилой недвижимости в ближайшие кварталы. При этом спрос из сегмента купли-продажи до начала цикла снижения ключевой ставки будет идти в сторону аренды жилья, где платежи ниже ипотечных.

Эксперты не ждут снижения "ключа" в ближайшей перспективе. Так, Лариса Афанасьева считает, что при продолжении роста инфляции, есть вероятность увеличения ставки до 20%. Либо она останется на нынешнем уровне, если повышение цен замедлится, а рубль укрепится. Вадим Бутин же напоминает, что Банк России занял чёткую позицию: ключевая ставка будет зависеть от достижения целевых показателей по инфляции. При базовом сценарии развития событий, ЦБ предполагает, что к 2027 году параметр инфляции составит 4%, а "ключ" — 7,5-8,5% годовых.

Удорожание кредитов ведёт к усложнению для бизнеса процедуры их получения и последующего обслуживания долга. Афанасьева предполагает, что компании, вероятнее всего, будут урезать расходы и сворачивать инвестиционные программы. При наличии свободных средств, имеет смысл положить деньги на депозит. Для рынка в целом это повлечёт за собой период замедления и стагнации.

Покупатели же, рассказывает директор по продажам ЖК "Лайм" Денис Герасимов, пересматривают свои возможности: выбирают квартиру меньшей площади, увеличивают первоначальный взнос по ипотеке, изыскивают средства для 100% оплаты, либо обращаются к другим инструментам. Особенно востребованной стала рассрочка — доля этого продукта в структуре продаж новостройки с июля выросла на 20%.

А вот высокобюджетный рынок изменения ключевой ставки затрагивают куда меньше. Генеральный директор BN Group Ольга Иванова, приводит в пример элитную загородную недвижимость, где не более 2-3% сделок проходят с привлечением ипотечных средств. Она также подтверждает то, что сейчас популярна рассрочка: её выбирают покупатели и в дорогих сегментах, когда не могут быстро привлечь деньги или дивиденды на приобретение недвижимости.

Непоколебимость элитного рынка перед "ключом" подтверждает и следующий факт: в середине 2023 года ключевая ставка ЦБ была 7,5%, к июню 2024г. она увеличилась больше чем в 2 раза — до 16%, однако, стоимость премиального жилья в Московской области за данный период только выросла почти на 20%. Не падает и спрос: по предварительным данным за 1 полугодие 2024 года, темпы продаж уже превзошли показатели за весь 2022 год.