Ключевые тенденции первичного рынка жилья Москвы по итогам 2025 года

Аналитики "Метриум" выделили основные изменения, которые произошли на рынке новостроек в границах "старой" Москвы в 2025 году. Среди главных трендов — резкое сокращение доступного жилья, исчезновение малометражных форматов, рекордный рост цен и сдвиг в структуре спроса.

1. Существенное снижение объёмов предложения

За период с декабря 2024 по ноябрь 2025 года общее количество квартир и апартаментов в продаже на первичном рынке уменьшилось на 23%, с 52 тысяч до 40 тысяч единиц. Наиболее ощутимо — в два раза — сократился объём предложения в массовом сегменте: с 21 тысячи до 10 тысяч лотов. В сегменте бизнес-класса количество вариантов уменьшилось на 9%, а в премиальном и высокобюджетном сегментах снижение было минимальным — на 1-2%.

2. Приближение среднего ценника к историческому максимуму

К ноябрю 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 787 тысяч рублей, что на 26% выше показателя декабря прошлого года (621 тыс. руб./кв. м). Рост цен усугубляется изменением структуры предложения: доля доступного жилья комфорт-класса на рынке резко уменьшилась.

3. Наибольший рост цен в массовом сегменте

Самые высокие темпы удорожания зафиксированы в сегменте комфорт-класса: цена "квадрата" здесь выросла на 23% — до 404 тысяч рублей. В бизнес-классе рост составил 15% (533 тыс. руб./кв. м), в премиальном — 18% (865 тыс. руб./кв. м). Наименьшая динамика отмечена в высокобюджетном сегменте (+15%), где средняя цена достигла 2,4 млн рублей за квадратный метр.

4. Увеличение средней площади реализуемых квартир

К ноябрю 2025 года средний метраж квартиры в продаже вырос на 10% — до 63,9 кв. метров. Рост наблюдается практически во всех сегментах: в массовом — с 44,3 до 49 кв. м, в бизнес-классе — с 58 до 58,9 кв. м, в высокобюджетном — со 140 до 145,7 кв. м. В премиальном сегменте показатель остался стабильным (78,7 кв. м).

"Увеличение средних площадей связано с двумя факторами, — поясняет Лариса Швецова, гендиректор ООО "Ривер Парк". — Во-первых, с рынка уходят наиболее компактные и доступные лоты. Во-вторых, растёт спрос на просторное жильё для жизни, а не для перепродажи. Всё больше покупателей рассматривают квартиру как долгосрочное семейное гнездо".

5. Резкое сокращение предложения студий

Число студий в продаже за 11 месяцев упало на 46% — с 8,7 до 4,7 тысяч. Предложение однокомнатных квартир сократилось на 26%, двухкомнатных — на 19%, трёхкомнатных — на 14%. Единственный формат, показавший рост, — квартиры с четырьмя и более комнатами (+16%).

"Студии традиционно востребованы как стартовое жильё или инвестиция, но их предложение активно сокращается, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа". — Однако в некоторых проектах, реализуемых по прежним правилам, такой вариант ещё можно найти".

6. Округа-лидеры по росту цен

Наибольший прирост стоимости квадратного метра зафиксирован в Западном административном округе (+30,2%, до 740,4 тыс. руб.). На втором месте — Юго-Восточный округ (+29,7%, до 453,3 тыс. руб.). Третье место занимает Северный округ с ростом на 24% (до 547,1 тыс. руб./кв. м).

7. Сокращение доли предложения с отделкой

Число квартир с готовой отделкой от застройщика за год сократилось на 58% — с 14,6 до 6,1 тысячи. Их доля на рынке упала с 28% до 16%. Количество вариантов с предчистовой отделкой (white box) уменьшилось на 29%. При этом предложение квартир без отделки осталось практически неизменным — около 26 тысяч лотов.

"Сокращение отделки — это не только вопрос экономии, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — На рынке стало больше состоятельных покупателей, которые в сегментах бизнес- и премиум-класса предпочитают лоты без отделки, чтобы реализовать индивидуальный дизайн-проект".

8. Общий спрос остался на уровне прошлого года

За 11 месяцев 2025 года в "старой" Москве было заключено 54,6 тыс. ДДУ, что практически соответствует показателю аналогичного периода 2024 года (54,4 тыс.). Однако этот уровень на 16% ниже, чем в 2023 году, когда было заключено 64,6 тыс. договоров.

9. Спад активности в высокобюджетном сегменте

В большинстве сегментов объём спроса остался стабильным. Исключением стал высокобюджетный сектор, где реализация сократилась на 15% — с 107 до 97 тыс. кв. метров. Отчасти это связано с ростом доли предложения в сданных корпусах, которые реализуются по договорам купли-продажи, а не через ДДУ.

"Рынок дорогого жилья после всплеска активности в конце 2024 года закономерно скорректировался, — говорит Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco. — Покупатели стали более требовательными, а профессиональных инвесторов — меньше. В приоритете теперь качество реализации и клубный формат с ограниченным числом лотов".

10. Увеличение доли ипотечных сделок

К ноябрю 2025 года доля ипотеки в сделках на первичном рынке достигла 60% против 37% в декабре прошлого года. Наиболее значительно показатель вырос в массовом сегменте — с 48% до 77%. В бизнес-классе доля ипотеки увеличилась с 32% до 57%, в премиум-классе — с 16% до 24%.