Квартира в Москве: покупать или ждать?
Можно ли заработать в кризис? Легко, если знать, куда вкладываться. Кто бы что не говорил, но недвижимость в Москве остается самой эффективной покупкой для сохранения денежных средств и отличным инструментом альтернативных инвестиций. И сегодня мы «на пальцах» попытаемся разобраться в этом. Квадратные метры обладают как минимум тремя фактами: низкая волатильность, стабильный прирост стоимости и пассивность дохода. Если в 2018 году ставки по депозитам находились на уровне 6,8-7%, то сегодня они снизились до рекордных 4,7-5%.
Что же касается недвижимости, то за последние пять лет, к примеру, новостройки лишь дорожают в цене, причем прирост средней стоимости зафиксирован во всех сегментах рынка. С начала 2020 года массовые новостройки подорожали более чем на 7%, причем еще с 2019 года новые проекты выходили по стартовым ценам, приближенным к средним по рынку. Динамика средних цен в комфорт-классе показывает рост на протяжении последних нескольких лет, все потому, что массовый сегмент является самым гибким в любых макроэкономических условиях.
Диаграмма 1. Динамика средней цены в новостройках по годам. По данным аналитической системы bnmap.pro
Уровень средних цен по-прежнему самый высокий на западных направлениях столицы, по данным Est-a-Tet.
Действительно, в 2008 году на фоне общемирового финансового кризиса, некоторое ослабление спроса на московские проекты было, однако качественные новостройки с хорошей локацией не заметили и этих тенденций. В Москве, несмотря на то что режим самоизоляции продлился больше 2 месяцев, цены на новостройки продолжали расти и в это время. Так, средняя цена в столице увеличились в апреле-мае от 2 до 4%. А за год на первичном рынке жилья в комфорт-классе квартиры подорожали на 14%, но есть некоторые проекты, которые за два года показали еще больший рост, поэтому за последние три месяца выросла доля инвесторов с 10 до 15%.
К сожалению, большинство привлекательных проектов в Москве остаются точечной застройкой, поэтому не могут похвастаться высоким потенциалом для роста цены. Более того, как утверждают аналитики компании «Метриум» в результате пандемии COVID-19 и перехода на эскроу-счета в столице резко уменьшилось количество новых проектов по строительству жилья. Сейчас в столичных новостройках массового сегмента представлено 13,7 тыс. квартир, из которых 2,2 тыс. — в проектах на начальной стадии. В конце прошлого года таких квартир было 4,8 тысяч, предложение нового жилья на этапе котлована сократилось за это время в половину. Тем не менее есть проекты с историей и с перспективой на будущее, так как предлагают комплексную застройку и включают несколько очередей строительства. В тройке лидеров по продажам среди масштабных комплексов ЖК «Зиларт» с парком Тюфелева роща на месте завода «ЗИЛ», ЖК «Символ» - реорганизация завода «Серп и Молот», масштабный проект «Город на реке ТУШИНО-2018» с огромным количеством объектов спортивной инфраструктуры, в том числе стадионом «Открытие Арена». Кстати, «ТУШИНО-2018» занимает второе место в рейтинге самых демократичных новостроек в шаговой доступности от метро со стоимостью от 9,5 млн руб. рублей. Все эти комплексы уже сейчас стали центром притяжения не только для жителей проектов, но и для москвичей.
Проект | Ближайшее метро | ГК | Цена за квартиру |
СИМВОЛ | м. Авиамоторная | 3 кв. 2019 г. | от 7,3 млн руб. |
Город на реке ТУШИНО-2018 | м. Спартак | 2 кв. 2021 г. | от 9,5 млн руб. |
ЗИЛАРТ | м. Автозаводская | 4 кв. 2022 г. | от 9,5 млн руб. |
Нагатино I-Land | м. Технопарк | 2 кв. 2022 г. | от 10,2 млн руб. |
Headliner | м. Шелепиха | 3 кв. 2022 г. | от 11,5 млн руб. |
Табл.1 Проекты комплексного освоения территории. Цены действительны на 19.06.2020.
Данные realty.yandex.ru
С учетом того, что низкая динамика выхода новых проектов наверняка сохранится и в последующие месяцы, нужно понимать, что выбор квартир в новостройках продолжит сужаться, а цены – расти. Сегодня государственная поддержка в виде смягчения условий ипотечного кредитования – снижение ключевой ставки, госсподдержка и совместные программы застройщиков и банков, позволили сохранить продажи на рынке новостроек. Тем не менее, ипотечная программа с господдержкой имеет ограниченный срок, а акция по дополнительной субсидии от застройщиков с ипотекой от 0,5% на первый год кредитования по многим проектам закончится в июле, а у многих девелоперов они уже прошли. И если вспомнить историю подобных колебаний, то после кратковременного послабления ставки всегда возвращаются на свои прежние позиции, а проще говоря, растут.
А теперь к выгоде. Ставка от 0,5% применима для сумм кредитов теперь уже до 12 млн рублей. Если сумма кредита больше, то, например, в Тушино-2018 не скупятся на размер субсидирования и обещают ставки от 0,9% на квартиры большой площади.
Например, возьмем видовую трехкомнатную квартиру в Тушино-2018 (13 этаж, 90,46 метров), стоимостью 18 000 000 рублей. Ключи в 4 квартале 2021 года – ждать чуть больше года.
Первоначальный взнос 10% - 1 800 000 рублей Сумма кредита – 16 200 000 рублей Срок кредита максимальный – 30 лет
| Ипотека без субсидий | Субсидированная ипотека | ||||
Ставка | Ежемесячный платеж, руб. | Сумма процентов банку за первый год кредита, руб. | Ставка | Ежемесячный платеж, руб. | Сумма процентов банку за первый год кредита, руб. | |
8,9% | 129 185 | 1 600 030 | Первый год – 0,9% Со второго года – 8,9% | Первый год -51 614
Со второго года – 126 427 | 151 970 |
Наглядно видна экономия на выплаченных процентах – 1 448 060 рублей
Если же у будущего собственника что-то «пошло не так», то квартиры можно перепродать прямо на этапе строительства и выиграть даже в этом случае. Как ни крути – по понятной и простой арифметике придешь к выгоде. Пока же стройки давно возобновились, девелоперы заинтересованы в покупателях и скорейшей сдаче объектов, банки щедры на спецпрограммы. Период самоизоляции, в свою очередь, показал, что покупке квартиры это не помеха, с начала года по данным Росреестра в Москве было приобретено 1,05 млн кв. м жилья, то есть предложения действительно становится все меньше. В текущей ситуации откладывать покупку недвижимости не совсем целесообразно, так как несвоевременное решение лишь приведёт к удорожанию будущей квартиры.
Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!
Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности
Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.
Комментарии к этой статье
Новостройки указанные в статье
1-к. от 57,9 м²27 642 515 ₽
2-к. от 63,5 м²37 650 409 ₽
3-к. от 97,3 м²52 372 091 ₽
4-к. от 104,8 м²51 732 195 ₽
Студия от 30 м²18 400 000 ₽
1-к. от 42 м²24 200 000 ₽
2-к. от 67 м²28 100 000 ₽
3-к. от 72 м²33 600 000 ₽
4-к. от 115 м²50 500 000 ₽
Студия от 27,1 м²10 116 430 ₽
1-к. от 28,8 м²15 626 880 ₽
2-к. от 53,2 м²23 441 580 ₽
3-к. от 76,9 м²29 022 400 ₽
4-к. от 104,7 м²42 481 460 ₽
5+ к. от 118 м²49 800 000 ₽
Цена от14 400 000 ₽
Студия от 20,0 м²11 126 088 ₽
1-к. от 35,0 м²12 239 114 ₽
2-к. от 44,0 м²17 883 680 ₽
3-к. от 75,0 м²20 763 885 ₽
4-к. от 101,0 м²45 870 198 ₽
5+ к. от 137 м²73 000 000 ₽
Популярные новостройки
1-к. от 57,9 м²27 642 515 ₽
2-к. от 63,5 м²37 650 409 ₽
3-к. от 97,3 м²52 372 091 ₽
4-к. от 104,8 м²51 732 195 ₽
Студия от 27,9 м²16 700 000 ₽
1-к. от 39,6 м²19 600 000 ₽
2-к. от 43,2 м²20 800 000 ₽
3-к. от 80,2 м²32 900 000 ₽
4-к. от 110,8 м²45 200 000 ₽
5+ к. от 157,4 м²70 900 000 ₽
1-к. от 40,3 м²21 600 000 ₽
2-к. от 58,5 м²29 800 000 ₽
3-к. от 79 м²43 700 000 ₽
4-к. от 86,2 м²54 100 000 ₽
5+ к. от 118,4 м²86 100 000 ₽
Несмотря на ожидания многих покупателей по снижению цен на новостройки, недвижимость продолжает расти в цене. Это подтверждает и статистика февраля – в 19 районах Москвы...
Как известно, в России супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество. Ипотечная квартира, купленная после свадьбы, не является исключением. Чувства чувствами, а...
Рынок недвижимости Москвы продолжает радовать покупателей разнообразием недорогого предложения, в феврале здесь экспонировалось более 31 тысячи квартир по цене до 10 млн рублей....
Апартаменты бизнес-класса от 8,6 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика
Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.
Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.
Выдача ключей в марте! Панорамные виды на реку, премиальные материалы отделки.
Небоскрёб 53 этажа. Квартиры со скидкой до 15%. Три вида отделки. Сдача в 2024 году.
Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов
Квартиры с видами на воду, заповедники, Сити. Рядом бульвар и метро. Запад Москвы
Роскошные апартаменты бизнес-класса. Скидки 30%! Повышение цен в апреле!
Купите сейчас - платите потом! 4 небоскреба. Авторская архитектура. 7 парков рядом.
Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!
В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Теплый паркинг с лифтом. -15% на машиноместо
Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Скидки до 7% в марте!
Готовые квартиры, авторский дизайн. 70+ объектов инфраструктуры, парк, открыты школа, детсад
Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.
Рассрочка 0% до выдачи ключей. Отделка white box 25 000 руб/м2. 8 мин пешком до м. Физтех и МЦД-1
С отделкой в 3 стилях! Выгода до 800 тыс. руб. 5 минут до метро!
Старт продаж нового корпуса 2.3. Жизнь наедине с природой. Концепция Work-life balance
Все окна "в пол". Парк на крыше, парящие мосты. У дома 24 га парка, готовая инфраструктура