Почему инвестиции в недвижимость снова актуальны

Вопрос на миллионы: есть ли смысл вкладываться в покупку квартир и апартаментов, когда рынок настигло сокращение программ льготной ипотеки? Собрали мнения экспертов на этот счёт. Спойлер — шансы на выгодные инвестиции всё ещё есть.

   Вместо доходности сохранение

Увеличенная ключевая ставка повлекла естественный спад интереса у инвесторов: никто не хочет вкладываться в новостройки с ипотекой под 20%+ в классическом понимании этого слова, чтобы получить возврат капитала, доходность и т.д. По мнению исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, сейчас тяжело оперировать такими категориями, когда можно внести деньги на депозит и получать под 20% годовых. Однако есть "но".

На фоне высокой инфляции недвижимость выступает условно-защитным активом: при риске дальнейшего падения и частичной девальвации рубля инвестиции в квадратные метры позволяют не потерять деньги в долгосрочной перспективе. Тогда как на длинной дистанции капитал, который пассивно лежит на депозите, будет "подтаивать". Как объясняет Татаринов, официальная инфляция составляет 9-10%, неофициальная — 15-20%, то есть сумма на депозите по факту даёт в лучшем случае 5% годовых, а, возможно, и вовсе около нуля. Поэтому квартиры и апартаменты в длительном промежутке времени будут отыгрывать падение валюты и рубля.

К слову, как уточняет директор ГК "Основа" Игорь Сибренков, всё ещё остаётся выгодной с инвестиционной точки зрения покупка на старте реализации, если тщательно подобрать объект для вложений. Новостройки демонстрируют стабильный рост цены по мере увеличения этапа строительной готовности, что позволяет выгодно реализовать объект в будущем. А сама по себе недвижимость остаётся безопасной даже в условиях экономических колебаний, рассказывает управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

   Стабильный спрос — всему голова

Вложения в жилую недвижимость "старой" Москвы остаются самой надежной защитной стратегией, сберегающей капитал от инфляции и бизнес-рисков, свойственных другим инвестиционным инструментам, считает управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Он видит будущее данного сегмента весьма стабильным: фундаментально этот рынок остаётся дефицитным, на нём присутствует стабильный спрос, а предложение даже в перспективе ограничено небольшим объёмом земельных участков под застройку.

Конечно, конъюнктура несколько меняется с учётом наличия или отсутствия различных ипотечных программ, новых схем финансирования, например, введения эскроу-счетов, и изменения законодательства, в том числе снижения штрафов для застройщиков или возврата моратория на их взыскание. Поэтому при выборе защитного актива основной акцент нужно делать на наличии устойчивого спроса. Среди главных факторов востребованности недвижимости Фролов называет близость к центру города, расположение рядом со станцией метро и сложившийся район с работающей социальной инфраструктурой. Инвесторы также отдают предпочтение компактным лотам, а ещё рассматривают вложения в коммерческие помещения, дополняет Денис Коноваленко.

"Всегда выгодно вкладываться в точки, где есть спрос, но нет большого объёма предложения. Например, в сопоставимых жилых комплексах на 3000 лотов намного сложнее будет выйти из актива по хорошей цене, чем в проекте на 300 квартир, так как количество конкурентов на порядок выше", — также делится Фролов.

   Внимание на апарт-отели

Не стоит скидывать со счетов и апартаменты — они интересны тем, что всё ещё дешевле квартир и, соответственно, их арендная доходность выше, отмечает Иван Татаринов. При этом, хоть стоимость квадратного метра здесь ниже, их потребительские характеристики ничуть не хуже, а иногда и превосходят жильё, отмечает Игорь Сибренков.

Вот и инвесторы, по словам генерального директора VALO Service Константина Сторожева, в условиях высокой волатильности в других инвестиционных инструментах и с учётом недавних законодательных изменений, ограничивающих минимальную площадь квартир, начинают рассматривать вариант апарт-отелей. Этот формат позволяет не только сохранить капитал, но и получать стабильный доход, особенно в случае, когда проектом управляет профессиональная компания, а также есть программы гарантированной доходности.

Например в апарт-отеле VALO в Санкт-Петербурге, в 2023 году инвесторы заработали порядка 370 тыс. рублей с одного номера при том, что средняя цена приобретения юнита составила 3,5 млн рублей. Среднегодовая загрузка проекта находилась на уровне 90%.

Сторожев заостряет внимание на том, что возраждающийся турпоток создаёт дополнительный спрос на сервисные апартаменты, удовлетворяющие потребности не только обычных арендаторов, но и туристов. Так, в первом квартале 2024 года Москву посетили более 6 миллионов человек, что на 20% превышает допандемийный уровень 2019 года. Поэтому такой вариант вложений будет выгодным в текущих рыночных условиях. Тем более что ставки аренды в Москве стремительно растут.

   На "льготке" свет клином не сошёлся

Стоит отметить, что рынок в принципе жил не одной единственной программой господдержки, хоть её завершение и вызвало бурную реакцию. Да, льготная ипотека способствовала росту объёма вложений в жильё, но не была основным инструментом инвесторов. И в целом стала рассматриваться ими как один из способов для инвестиций только несколько лет назад, замечает Игорь Сибренков.

Он уточняет, что застройщики продолжают предлагать гибкие варианты приобретения, включая траншевую ипотеку или со сниженной ставкой, а также разнообразные программы рассрочки.

Кроме того, по-прежнему действуют и льготные семейная и IT-ипотеки. Однако, по словам Ивана Татаринова, инвесторы в основном не пользуются нишевыми или региональными программами поддержки, которые больше являются вариантом для конечных покупателей.

В целом использование кредитного плеча резко увеличивает риски инвестиционного проекта и снижает его финансовую устойчивость. Инвесторы, которые его используют, переходят из зоны сбережений в зону спекуляций, что требует от участников рынка высокого профессионализма и большого опыта. А для обычных покупателей кредитное плечо можно рассматривать только как инструмент решения квартирного вопроса, и ни в коем случае не использовать его с целью заработать больше, предостерегает Илья Фролов.