Под влиянием ипотеки: что ожидать на рынке новостроек в 2024 году

Ипотека останется главной движущей силой рынка, а рекордные прошлогодние объёмы продаж будет сложно повторить — участники и эксперты рынка недвижимости поделились с НовостройСити своими прогнозами и мнением о том, как будет складываться ситуация с ценами, предложением и спросом на первичное жильё.

   Цены под влиянием ипотеки

Увы, эксперты не видят тенденций к снижению стоимости квартир в новостройках. По словам Ильи Витковского, вице-президент по продажам, маркетингу и рекламе DOGMA, за несколько лет динамика цен на недвижимость выросла: только за последний месяц прайс в Москве и Московской области поднялся на 1,5% и 1% соответственно.

Умеренный рост цен на 10-15% в первой половине 2024 года ожидает Алексей Непейвода, руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома TURGENEV. Повышение обуславливают нестабильность курса, увеличение расходов на материалы и рабочую силу. Также растёт себестоимость строительства из-за трудностей в доставке зарубежных составляющих, финансовой модели застройщика и его ожиданий по доходности.

Сохранение планомерного роста стоимости предрекает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Он считает, что на формирование цены будут оказывать влияние изменения по ипотечным продуктам и предпосылок к снижению стоимости нет. Кроме того, банки анонсируют переход на работу только по субсидированным программам, что тоже может отразиться на ценах.

Высокая ключевая ставка ещё около года будет оставаться характерной чертой российской экономики, делится Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". Примерно столько времени потребуется для полноценного таргетирования инфляции и укрепления национальной валюты. Учитывая дорогие рыночные кредиты, власти сохранят адресные госпрограммы, а льготную ипотеку модифицируют из всеобщей в дифференцированную, где условия будут зависеть от доходов и уровня развития строительной отрасли в конкретном регионе.

Сырцов рассуждает, что в связи с резким ужесточением условий льготной ипотеки застройщики комфорт- и бизнес-классов могут в начале года установить скидки. Однако финансовые модели проектов не позволят долго сохранять существенный дисконт, поэтому девелоперы начнут внедрять более гибкие маркетинговые инструменты, в частности, траншевую ипотеку. Вместе с тем элитное и премиальное жильё, продажи которого не зависят от колебаний на ипотечном рынке, продолжит дорожать, по меньшей мере, на уровне инфляции.

"Если в массовом сегменте ипотечные сделки, по разным оценкам, составляют от 70-90%, то в "высоком" эта доля меньше — порядка 30%. На спрос ипотечный вопрос не повлиял, и состоятельные люди продолжают активно приобретать недвижимость", — комментирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.

Тему дисконта развивает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко: на фоне сокращения покупательской активности можно ждать увеличения скидок и бонусов, особенно для покупателей со стопроцентной оплатой и заёмщиков, не пользующихся льготными программами. Для остальных ипотечников появятся новые предложения от застройщиков, например, со сниженной ставкой или кешбэком.

Также он добавляет, что спрос на льготную ипотеку и в целом на новостройки существенно снизится, если курс на сворачивание масштабной ипотечной господдержки для всех будет сохранён. Но, по его мнению, застройщики вряд ли пересмотрят прайсы: благодаря ажиотажу в третьем квартале 2023 года они продали больше, чем планировали, и накопили значительный объём средств на эскроу-счетах, поэтому могут достаточно долго "прожить" и при низком спросе.

"Впрочем, многое будет зависеть и от того, сохранится ли после 1 июля 2024 года другая масштабная программа — семейная ипотека, которая тоже поддерживает спрос", — подытоживает Репченко.

   Предложение, спрос и неоднозначность

Объём предложения первичного жилья в Москве по итогам 2023 года составил 67 630 квартир и апартаментов, сообщает Руслан Сырцов. Он предполагает, что показатель будет постепенно уменьшаться: в 2024 году девелоперы сократят темпы вывода комплексов. Согласно прогнозу, число сделок по договорам долевого участия в 2024 году останется высоким, но снизится до 80-85 тысяч штук, тогда как по итогам предыдущего года оно достигло рекордного показателя и превысило 100 тысяч штук — во многом такой результат объясняется отложенным спросом и ажиотажем на фоне роста ключевой ставки.

Несколько другое мнение приводит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева: "Предпосылок для падения предложения мы не видим: застройщики получили огромное количество разрешений на строительство". При этом эксперт отмечает, что факторы, которые могут привести к уменьшению спроса на новостройки, действительно существуют. В первую очередь это связано с усложнением условий выдачи льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой. С другой стороны, отмечает Соболева, Москва всегда традиционно притягивала спрос из регионов, что вместе с широким продуктовым ассортиментом на первичном рынке столицы может нивелировать негативное влияние.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что потенциальный спрос на недвижимость в Москве и области останется на уровне последних нескольких лет. "Другое дело, что платёжеспособный спрос в течении этого времени сильно менялся", — уточняет он. По его мнению, для рынка недвижимости будут сложными первое полугодие и в наибольшей степени первый квартал 2024 года, в том числе и из-за предстоящих выборов президента, которые являются поводом для сильного давления со стороны всех "недругов". Также на платёжеспособном спросе, с учётом цен на рынке, скажется снижение максимального лимита по льготным программам для столичного региона до уровня общероссийского.

Более позитивное видение приводит Алексей Непейвода, который ожидает благоприятную динамику в начале 2024 года, за исключением каникулярной составляющей в январе. По его словам, застройщики и клиенты приспособились к происходящим событиям, санкции стали более прогнозируемыми, а рынок стабилизировался в объёме продаж и вошёл в доковидное русло, при котором есть понятная положительная тенденция.

Отдельно отметим ситуацию с апартаментами: на этот рынок возвращается 20% НДС на услуги застройщиков апарт-комплексов, получающих разрешение на строительство (РНС) с 1 января 2024 года. Поэтому, как замечает Роман Родионцев, нового бума данного сегмента в ближайший год не ожидается. При этом апартаменты в элитном и премиальном сегментах продолжат развиваться своим чередом — ни ипотека, ни ужесточения по налогам на них не сказываются.