Рынок новостроек Москвы: предложение на этапе котлована сократилось более чем на четверть

Аналитики компании "Метриум" подвели итоги марта 2026 года на первичном рынке жилья в исторических границах столицы. Главный вывод исследования: объем экспозиции на начальных стадиях строительства ("котлован") демонстрирует значительное падение. По сравнению с мартом прошлого года показатель снизился на 27%. Если в 2025 году на этой стадии в реализации находилось 10,3 тыс. лотов (квартир и апартаментов), то в текущем году их насчитывается лишь 7,5 тыс.

При этом динамика сильно варьируется в зависимости от класса жилья. Меньше всего проседание затронуло бизнес-класс, где количество лотов на этапе котлована уменьшилось всего на 5% (с 4,1 тыс. до 3,9 тыс.). В масс-маркете, напротив, падение оказалось более существенным — минус 35% (с 3,8 тыс. до 2,5 тыс. лотов).

В сегменте бизнес-класса эксперты отмечают неоднородную картину. Помимо незначительного спада на старте, на стадии монтажа верхних этажей даже зафиксирован прирост предложения (+5%), а на нижних этажах объемы остались на уровне прошлого года.

Марина Грицкова, возглавляющая аналитический центр девелоперской компании STONE, связывает текущую ситуацию с осторожной политикой застройщиков. По ее словам, 2025 год ознаменовался сокращением числа новых проектов на 36% относительно показателей 2024-го. Нынешний объем экспозиции на низких стадиях — это инерционный след от проектов, запущенных в период высокой стоимости проектного финансирования. Для покупателей же выход на сделке на этапе котлована остается возможностью приобрести актив по минимальной цене, закладывая максимальный потенциал будущего роста стоимости.

Наиболее контрастная ситуация сложилась в премиум-сегменте. Здесь число лотов на этапе котлована рухнуло на 40% (с 1,6 тыс. до 1 тыс.). Однако все последующие стадии строительства, напротив, показали уверенный рост: предложение в уже готовых домах прибавило 23%, на финишной стадии отделки — 32%. Это свидетельствует о смещении спроса и предложения в пользу объектов с высокой степенью готовности.

Яна Сосорева, занимающая должность директора по стратегическому развитию в "Град Девелопмент", отмечает, что несмотря на тренд к готовому жилью в премиуме, ранние стадии сохраняют свою нишу. Покупка на старте — это инвестиция в технологичность и актуальность объекта. К моменту сдачи такие проекты обладают более современной архитектурой и планировками, что делает их ликвиднее по сравнению с домами, концепции которых формировались несколько лет назад.

В высокобюджетном классе падение на этапе котлована оказалось рекордным и достигло 83% (с 778 до 133 лотов). При этом в сегменте элитного и делюкс-жилья наблюдается кратное увеличение экспозиции в готовых домах — плюс 122%.

Отличную от "старой" Москвы динамику демонстрирует Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО). Здесь сокращение объема строек на котловане составило 16% (с 1,8 тыс. до 1,5 тыс. лотов). Однако стадия отделки показала резкий скачок (+46%), тогда как предложение на этапах монтажа этажей просело более чем на 60%.

Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум", резюмирует, что текущее сокращение объема на начальных этапах является следствием трансформации рынка после отмены массовой льготной ипотеки и на фоне высоких банковских ставок. Девелоперы теперь выводят новые корпуса только при наличии уверенного спроса. Покупатели же разделились на два лагеря: одни готовы ждать завершения стройки ради более выгодной цены "квадрата" на котловане, другие отдают предпочтение высокой степени готовности ради скорейшего заселения.