Новостройки на вес золота: районы Москвы с низким предложением на первичном рынке

Несмотря на масштабные объёмы ввода жилой недвижимости, в Москве остаются районы, где строительство в последние годы практически не велось или отсутствовало вовсе. Причём это касается не только малопривлекательных мест, где размещены действующие промышленные предприятия или остаётся нерешённым вопрос с транспортной доступностью, но и тех, где уже существует отложенный спрос.

Часто причинами отсутствия новостроек в хороших локациях становятся существующая плотная застройка и дефицит площадок под новые объекты, например, из-за отсутствия промзон. Кроме того, далеко не всегда застройщику удаётся найти место под масштабный ЖК, и тогда предполагается создание лишь компактного проекта, рассказывает Сергей Шиферсон, управляющий партнёр девелоперской компании TOUCH.

Подобная ситуация наблюдается в Крылатском (ЗАО), одном из самых живописных столичных районов. За последние несколько лет там не было заявлено ни одного проекта, если не считать 4-этажный апарт-комплекс Island House на обособленной территории элитного ЖК "Остров Фантазий". Но рынок уже готов пополниться новостройками: клубный дом премиум-класса "Дом Горизонтов" на 142 квартиры, включая 7 пентхаусов, с детским ФОКом возведёт TOUCH на Крылатской улице. Также известно, что рядом планирует свой ЖК Capital Group.

Пустует первичный рынок и в соседнем Строгине (СЗАО), где уже давно не выходили новые проекты. Однако надежды на их скорое появление всё же есть, так как город выделил в районе участки под жилую застройку в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Консолидацию земли уже начала ГК "ПИК", но пока нет точного понимания, будет ли девелопер действовать самостоятельно или привлечёт внешних партнёров.

Причиной скромного уровня предложения новостроек в районах с лесопарками и заповедниками, помимо сложившейся застройки, являются и ограничения в связи с наличием природоохранных зон, дополняет руководитель отдела по работе с клиентами АН "КоридорЪ" Циала Биниашвили. Поэтому при всей привлекательности данных мест, иногда возможна только точечная застройка с небольшим количеством лотов.

Немало граничащих с зелёными территориями локаций на данный момент не располагают первичкой совсем, где-то есть только один проект. К примеру, в Северном (СВАО) — это апарт-комплекс "ФизтехСити" от ГК "Основа", а в любимом многими Ясеневе (ЮЗАО) — апартаменты от СЗ "Спартак" в LES. Но в последний район тоже пришла программа КРТ, подразумевающая новое жилое строительство.

Существует и другая программа, способная изменить динамику на рынке. Виктор Лапин, организатор конференции по инвестициям в недвижимость REAL INVEST CONF, замечает, что в будущем можно ожидать избыток жилья как следствие реновации. По мнению мэрии Москвы, излишки квартир выйдут в открытые продажи ближе к 2030 году. 

Часть экспертов уже выражала опасения о создаваемой таким образом конкуренции коммерческим проектам, которая может привести к снижению их объёмов. К слову, в Кузьминках (ЮВАО), одном из самых обновляемых районов, на первичном рынке продаётся только апарт-комплекс New Form Жигулевская от СЗ "Новый Формат". А участки, выделенные для КРТ и отличающиеся скромными площадями, пойдут под строительство домов по реновации.

В целом сейчас в городе известно примерно о 150 жилых комплексах, которые находятся на разных стадиях согласования и проектирования. По словам основателя Группы "Родина" Владимира Щекина, в большинстве случаев этот пул тяготеет уже к давно освоенным локациям. Во многом это обусловлено консерватизмом застройщиков, стремящихся размещать свои проекты в тех районах, где уже сформировался устойчивый спрос на недвижимость определенного формата. Однако острая конкуренция и дефицит качественных участков вынуждают девелоперские компании искать новые направления.

В среднесрочной перспективе ожидается старт работ на нескольких площадках в неизбалованных новостройками на окраинах: Бирюлёве Западном (ЮАО), Лианозове (СВАО), Новогирееве (ВАО), Тёплом Стане (ЮЗАО). Также возможен запуск новых проектов в районах недалеко от центра, но при этом оттеснённых на периферию современного девелопмента по причине высокой плотности имеющейся застройки. К таким относятся, например, Академический и Сокольники.

Стоит отметить, что в Москве существует дисбаланс отдельных сегментов жилья. Так, премиальные дома преимущественно сконцентрированы в центре и некоторых локациях ЗАО, при этом полностью отсутствуют в ЮВАО. На востоке первичный премиум-рынок сейчас представляет единственный проект — ЖК "Преображенская площадь" в районе Преображенское (ВАО). Коммерческий директор компании-застройщика Regions Development Лилия Арцибашева делится, что продукт вошёл в топ-10 самых популярных в своём классе, поскольку сработал тот самый эффект отложенного спроса.

Она подчёркивает, что многие местные жители не желают переезжать в другие места из-за преимуществ локации. В свою очередь девелопер не побоялся зайти в Преображенское и начать создавать здесь соответствующую инфраструктуру, пока другие предпочитали зарекомендовавшие себя районы.