Рынок готовых новостроек: комфорт в дефиците, элитка в избытке

За последний год объём выставленных на продажу готовых объектов в новостройках исторической части Москвы сократился на 12%. Такие данные приводят аналитики "Метриум". Наиболее ощутимое уменьшение — почти в 1,5 раза (на 48%) — зафиксировано в сегменте комфорт-класса. В то же время рынок готового элитного жилья продемонстрировал противоположную тенденцию: здесь экспозиция увеличилась практически вдвое, на 79%.

По состоянию на декабрь 2025 года в столице предлагается к продаже 5050 лотов в сданных корпусах. Годом ранее этот показатель составлял 5740 лотов. При этом доля готового жилья в общей структуре предложения на первичном рынке даже немного выросла — с 11% до 13%. В течение года количество доступных объектов с ключами существенно менялось, достигнув максимума в июне (6625 лотов). Текущее значение является минимальным за последние 12 месяцев.

В массовом сегменте сейчас доступно лишь 910 готовых квартир и апартаментов. Доля таких объектов в комфорт-классе остаётся на уровне 9%. Как поясняет Ярослав Гутнов (основатель SIS Development), высокая ликвидность приводит к тому, что во многих проектах жилье раскупается ещё на этапе строительства. В настоящее время 15 комплексов комфорт-класса распроданы полностью до сдачи. Популярность этого сегмента, особенно среди пользователей семейной ипотеки, остаётся стабильно высокой. Однако девелоперы несколько сократили запуск новых массовых проектов из-за сниженной маржинальности в условиях дорогого кредитования. Ожидается, что в будущем году предложение может начать постепенное восстановление, но прежних пиковых значений уже не достигнет. Одновременно происходит трансформация продукта: классический комфорт-класс уступает место стандарту "комфорт+", который по ряду характеристик приближается к бизнес-классу.

На рынке готового жилья бизнес-класса в декабре 2025 года застройщики предлагают 2590 лотов, что на 12% меньше, чем год назад. Доля таких объектов в сегменте стабильна и составляет 13%.

В премиальном сегменте наблюдается рост: в готовых корпусах выставлено 1250 лотов (+37% за год). Их доля в общем предложении премиум-класса увеличилась с 11% до 19%. По словам Лилии Арцибашевой (коммерческий директор Regions Development), этот рост не свидетельствует о перенасыщении рынка. Состоятельные покупатели часто предпочитают оценить готовый объект, чтобы убедиться в соответствии заявленным стандартам и эксклюзивным опциям. Инвестиционная привлекательность таких объектов сохраняется и после сдачи благодаря развитию инфраструктуры вокруг них (например, строительству школ, бизнес-центров, станций метро), что поддерживает динамику цен.

Наиболее значительный рост предложения готового жилья — на 79% — отмечен в элитном сегменте и классе делюкс. Здесь сейчас доступно 310 лотов. Их доля в общем объёме предложения элитного рынка выросла с 9% до 15% за год.

Руслан Сырцов ("Метриум") резюмирует: текущий уровень предложения готового жилья — самый низкий с конца 2022 года. Дефицит сформировался именно в массовом сегменте на всех стадиях готовности. При этом предложение в бизнес-классе остаётся стабильным, а в премиальном и элитном — увеличивается. Эта ситуация связана со стратегией девелоперов, которые в последние годы сократили количество масштабных проектов комфорт-класса, а часть застройщиков и вовсе переориентировалась на более высокобюджетные сегменты.