Ставки идут вверх: стоит ли сейчас брать ипотеку?

Ставки по жилищным кредитам в российских банках начали стремительно расти. С 1 ноября ВТБ повысил ставку по рыночной ипотеке до 16,5%, в Альфа-Банке процент составил 16,69%, а в банке "Открытие" ипотечный кредит можно будет взять под 16,99%. Эксперты не исключают, что и другие игроки рынка вскоре могут заявить о повышении в ближайшее время. При этом все еще остается возможность взять ипотеку на новостройку по льготной программе, которая заканчивается в середине следующего года. Будут ли ее продлевать, пока есть только догадки, но последние заявления Банка России и Минфина явно дают понять, что условия могут измениться. Мы поговорили с экспертами рынка и другими застройщиками о перспективах доступных ипотечных кредитов в нашей стране.

Почему дорожает ипотека?

На последнем заседании директоров повысить ключевую ставку до 15%. Нынешнее повышение было ожидаемым, рынок готовился к таким возможным действиям Центробанка. Традиционно, в такие моменты растут ставки по ипотеке в банках, что сказывается на стоимости ипотеки для населения. Остаются ли жилищные кредиты доступными сегодня и кому грозят повышенные проценты?

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК "Лидер Групп", ожидает, что ставки в банках будут установлены в пределах 16%–17,5%. Она объясняет, что стандартные программы ориентированы на клиентов, которые выбрали квартиру на вторичном рынке с собственностью от физических лиц или суммой кредита свыше 12 млн рублей. Также в эту категорию попадают покупатели апартаментов, машиномест в паркингах и коммерческих помещений.

"Ситуация с льготными ипотечными программами пока остается без изменений. На данный момент ставки по ним сохраняются в пределах 7,9%–8%. Учитывая, что льготная ипотека сейчас остается драйвером строительного рынка, свертывание программ привело бы к серьезному спаду всего сектора экономики. Скорее, в перспективе ближайших двух-трех месяцев есть вероятность повышения минимального первоначального взноса до 30%, о чем уже заявили в ЦБ", - говорит эксперт. По ее словам, всем, кто еще раздумывает о покупке квартиры, сейчас необходимо максимально ускориться с принятием решения.

Что будет с льготной ипотекой?

Пока да, ведь действуют сразу несколько программ поддержки, запущенные в разное время. Одна из последних, например, IT-ипотека. В 2020 году для поддержки стройки правительство придумало льготную ипотеку. Она продолжает действовать до 1 июля 2024 года. Тогда же должна завершиться и программа семейной ипотеки. А вот Дальневосточная истекает только в 2030 году.

Говорить о том, что льготная программа ипотеки будут закрыты, преждевременно, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. По его словам, сейчас кредит с господдержкой, которая была запущена во время локдауна в 2020 году, может взять любой заемщик, отвечающий требованиям. Ограничение есть только по сумме кредита. Но с учетом экономических реалий программа требует реформирования, она должна носить социальный характер и быть адресной. Эксперт полагает, что можно ожидать дальнейшего ее преобразования, но не закрытия.

"Переформатирование программы льготной ипотеки обеспечит усиление стимулов жилищного строительства в городах с численностью населения от 300 тысяч до 1 миллиона человек", - считает экономист Андрей Бархота.

Также Цыганов полагает, что на рынке останется семейная ипотека и та, что запущена для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока, IT-ипотека и другие "профессиональные" программы, кроме того, можно ожидать какие-то специальные ипотечные программы для участников СВО.

Кроме того, у застройщиков есть право продавать свои квартиры в новостройках так, как они считают нужным. В том числе через рассрочку. По мнению Цыганова, населению снова будут доступны программы с субсидированной ставкой от застройщиков, хотя Банк России продолжает активно бороться с этим явлением, а также возможно распространение покупки квартиру в ипотеку через аренду. В последнем случае речь идет о программах, когда человек арендует жилье пока копит на первоначальный взнос, а государство ему субсидирует арендную ставку. Такой подход может очистить сам рынок аренды, так как субсидировать возможно только ту ставку, которая считается прозрачной.

"Можно констатировать, что сворачивание ипотечных льготных программ или их преобразование может ознаменовать собой закат ипотечного бума, начавшегося в 2017 году. Весьма вероятно, что на смену переформатированным госпрограммам ипотеки могут прийти ипотека от застройщиков", - говорит Бархота.

"В свою очередь, блок финансовой стабильности Банка России не будет ослабевать свой ревизионистский настрой, контролируя уровень первоначального взноса по программам ипотеки от застройщиков и вводя дополнительные количественные ограничения по выдаче таких кредитов. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от изменения стоимости жилищных залогов и кредитного качества новых ипотечных программ", - сказал Бархота.

Так или иначе, но риск отмены льготных программ всегда существует, особенно если они становятся неустойчивыми или невыгодными для государства. В таком случае условия программы могут быть пересмотрены, изменены или полностью отменены.

"Думаю, что полной отмены не будет, но повышение будет однозначно, чтобы сократить кратную разницу с базовой ставкой. Некоторые банки уже озвучили повышение до 16% и выше",- директор по маркетингу ГК Монолит Дарья Плотникова.

Нужно ли торопиться?

Лилия Алексашина из ГК "Лидер Групп" отмечает, что всем, кто еще раздумывает о покупке квартиры, сейчас необходимо максимально ускориться с принятием решения.

Юлия Бестужева, руководитель отдела кредитования ГК "Полис", полагает, что сценарий с полной отменой льгот вряд ли возможен, но ужесточение условий определенно случится в краткосрочной перспективе. По госпрограмме вероятнее всего вновь увеличат первый взнос до 25–30%, что сразу значительно сократит объемы выдачи.

Напомним, что взнос и так был увеличен. Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отмечает, что повышение первоначального взноса по льготным ипотечным программам однозначно приведет к снижению доступности этих программ. Упадет спрос на ипотеку и соответственно на новостройки.

"Таким образом Банк России предлагает правительству решение как избежать роста бюджетной нагрузки на субсидирование льготных программ, автоматически возникшего в связи с повышением ключевой ставки", - говорит эксперт.

Потенциальным заемщикам необходимо оценить все риски и кредитную нагрузку в конкретно своём случае.

"Если в планах стоит покупка в новостройке, то откладывать её точно не стоит. Сейчас ставки на первичном рынке в два раза меньше, чем на вторичном. Я рекомендую получить одобрение от банка заранее на лояльных условиях, а затем, взвесив все за и против, спокойно выходить в сделку", - говорит эксперт.

Эдуард Самигуллин, директор по развитию ГК "Жилой Квартал", также думает, что если есть необходимость в улучшении жилищных условий, то лучше не откладывать этот вопрос на потом и решить его сейчас пока льготные программы ещё действуют.

"Кроме того, как показывает практика вероятность снижения стоимости квадратного метра минимальна, а вот их умеренный рост вполне реален", - добавляет эксперт.