Почему элитные апартаменты лучший выбор для покупателя?

18 января 2021 | Ольга Петрова

Апартаменты пока не имеют статус жилья, однако это сегодня играет на руку покупателям и инвесторам. Ведь именно такое отличие даёт возможность приобрести по более выгодной цене уникальный объект недвижимости в центре и лучших районах Москвы. При этом многие часто полагают, что апартаменты могут нести какие-то дополнительные серьёзные налоговые обременения, а их жители лишаются социальной инфраструктуры и льгот из-за отсутствия регистрации. Но в этом лишь доля правды - при грамотном выборе объекта, апартаменты могут стать идеальным местом проживания и более высокодоходным инвестиционным инструментом, чем жильё.

Менее привлекательное позиционирование апартаментов во многом результат информационной работы продавцов квартир. Ведь с появлением нового более выгодного формата, им приходится объяснять покупателю, почему он должен платить больше. Но с каждым годом спрос на апартаменты растёт и подстёгивает предложение. Так, по данным международного агентства элитной недвижимости Savills, на долю апартаментов в элитном сегменте сегодня приходится 41%. Из 79 элитных проектов 32 - это апарты и один проект совмещает оба формата. Аналитики отмечают, что средняя цена квадратного метра на квартиры составляет 911 тыс.руб/кв.м, а для апартаментов - 875 тыс.руб/кв.м.

оля2

Лучшая локация, интересные планировки и архитектура

Застройщики жилья ограничены более жёсткими градостроительными нормами, которые к тому же зачастую уже морально устарели и не соответствуют требованиям современной жизни. Поэтому некоторые жилые комплексы даже премиум-класса не могут похвастаться идеальной локацией, многообразием планировочных решений и даже такими немаловажными архитектурными элементами как панорамные окна или эксплуатируемая кровля. А вот при строительстве комплекса апартаментов, у девелопера есть больше шансов использовать фантазию архитектурного бюро и выбрать более интересную площадку под строительство, так как нормативные требования к таким объектам существенно ниже.

Такой тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью, за счёт высоких качественных характеристик, уникальных локаций и стоимости, которая на 15-25% ниже жилья. А темпы роста цены у квартир и апартаментов одинаковые, так что разница в прайсе сохраняется в течение всего периода строительства.

Быстрая окупаемость

Что касается арендного бизнеса, то здесь статус жилья, ради которого в том числе переплачиваешь при покупке квартиры, нивелируется. Арендная ставка зависит только от локации, метража, качества отделки и мебели. Арендатору, особенно дорогого помещения, не важен его юридический статус. Иногда за счет более удачного месторасположения и характеристик апартаменты сдаются даже дороже квартир. Соответственно, за счет меньшей цены «входа» в проект и более высокой арендной ставки апартаменты приносят инвестору больший доход. В среднем, по подсчётам экспертов, если срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок - 8-10 лет.

Ставка налога равноценна квартире

Главная «страшилка» про апартаменты заключается в их налоговом статусе. Распространенное мнение, что такой тип недвижимости обязательно будет обходиться в 1,5-2%, что значительно превышает ставку налога, который оплачивают собственники жилья. Действительно, столкнуться с такими новостройками в Москве можно, но далеко не все проекты апартаментов считаются по таким ставкам. Как объясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея,

в премиум и deluxe классах клиенты действительно обращают внимание на разницу в налогообложении. «Если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости. Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине», - говорит он. Но акцентирует внимание на том, что если речь идёт об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости. «Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», - уточняет он.

Такое мнение поддерживает Елена Нефедьева, руководитель офиса продаж комплекса премиальных апартаментов RED7, и приводит в пример проект ГК «Основа», который относится к апартаментам гостиничного типа. ««Владельцы премиальных апартаментов RED7 будут платить налог по ставке 0,5% от кадастровой стоимости квадратного метра. Комплекс апартаментов находится в центре, но кадастровая стоимость апартаментов в нём будет ниже, чем у квартир в этом районе, которые не могут предложить ни собственную обширную инфраструктуру, как в нашем проекте, ни сопоставимый комфорт и высокотехнологичность проживания. Еще одним преимуществом апартаментов является их стоимость. И несмотря на то, что собственники квартир платят налог по меньшей ставке, итоговая сумма налога получится равнозначной».

Еще одна причина покупать апартаменты для собственного проживания или инвестиций сегодня – дополнительный прогнозируемый в этом году рост цен, который относится только к этому сегменту и не затронет жильё. По оценке Яны Глазуновой, генерального директора VSN Realty, если амнистия апартаментов, которая активно обсуждалась в конце прошлого года состоится, то «после принятия поправок мы ожидаем для этих лотов прибавления в цене на 24%».