Что будет с ипотечными ставками в 2018 году?

Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:

- На всем протяжении 2017 года ипотека оставалась главным драйвером продаж на рынке новостроек, а условия по кредитам продолжали смягчаться. При этом 4-й квартал заставил застройщиков задуматься о прогнозе на будущий год: ЦБ заявил о намерениях ужесточить требования к минимальному первоначальному взносу по ипотечным кредитам, а президент озвучил идею о возможном запуске госсубсидирования ипотеки для семей с двумя и более детьми. Сегодня поговорим о том, что будет с ипотечными ставками в следующем году.

Средняя ставка по выданным в 2017 году ипотечным кредитам составила 11%. Кредиты на новостройки обошлись заемщикам, в среднем, в 10,7%, на вторичку  — в 11,3%. Такое снижение ставок — а его можно без преувеличения назвать рекордным, — стало возможным после того как Центробанк в очередной раз опустил ключевую ставку (до 7,75% после 15.12.17). Соответственно, и фондирование банков тоже снизилось. 

Средняя доля ипотечных сделок в объектах стандарт- и комфорт-класса московского региона составляет 60%, и такой показатель мы фиксируем с небольшим отклонением в большую или меньшую сторону на протяжении последних года-полутора. В сегментах бизнес- и премиум-класса доля ипотеки традиционно ниже — 40-50%. Это подтверждает опыт реализации квартир в нашем доме премиум-класса “Дыхание”, где доля ипотечных сделок обычно не превышает 50%.

В сравнении с предыдущими годами средняя доля сделок с приобретением ипотечного кредита в нашей компании несколько увеличилась. В 2016 году объем таких сделок составил 65%, в 2015 году этот показатель был на уровне 55%. Средняя доля ипотечных сделок в продажах ФСК «Лидер» в октябре-ноябре 2017 года составляет уже 74%, есть и проекты, в которых показатель еще выше. Например, 79% в UP-квартале “Сколковский”.

Поскольку именно доступная ипотека — основной двигатель продаж в сегменте новостроек массового спроса, застройщики сегодня постоянно расширяют арсенал своих финансовых инструментов и сервисов для клиентов. Мы здесь не исключение: у ФСК “Лидер”, в частности, есть ипотека без первоначального взноса от нескольких банков, есть программа «Ипотечные каникулы» с вдвое сниженным ежемесячным платежом по кредиту на срок до двух лет, есть программа с переменной плавающей ставкой, а также несколько программ с дифференцированными платежами.

Особенно популярна у покупателей совместная программа со Сбербанком, по условиям которой ипотечные кредиты выдаются под 7,4% годовых (ставка субсидируется заемщиком) на весь срок кредитования (7 лет) с первоначальным взносом от 15%. Субсидированная ставка, как показал опыт 2017 года, — весьма эффективный инструмент увеличения продаж, если уметь им пользоваться. У нас в компании, например, продажи со вводом субсидированной ставки выросли на 15%, и доля сделок по таким программам приближается к трети всего объема ипотеки.

Изобилие продуктов с минимальным порогом входа в ипотеку, представленных на сегодняшнем рынке новостроек, конечно, с неизбежностью ставит вопрос об определенной “технике безопасности” для заемщика. Риск переоценить свои силы, например, взяв кредит без первоначального взноса, но с большой переплатой, действительно, существует.  Для того, чтобы войти в комфортные ипотечные условия, мы рекомендуем располагать суммой, которая составляет 15% от стоимости квартиры.

Что касается намерений ЦБ ввести обязательные требования по минимальному взносу в размере 20% — с одной стороны, такие меры призваны снизить риски банков, но с другой — скорее всего, негативно скажутся на доступности ипотеки для добросовестного потребителя. Доля ипотечных кредитов с 15% взносом в общем объеме ипотечных сделок ФСК “Лидер” составляет 50%, и на наш взгляд, такой размер первоначального взноса вполне позволяет заемщику трезво оценивать свои силы и спокойно обслуживать кредит. Например, если приобрести по программе ВТБ сроком на 15 лет под 9,7% годовых квартиру в нашем UP-квартале «Скандинавский» стоимостью 2,8 млн рублей, первоначальный взнос составит 280 тысяч. Эту сумму семейная пара с совместным доходом 120 тыс. рублей в месяц может скопить за год, откладывая менее 20% зарплаты. Ежемесячный платеж составит 26 600 рублей, а при досрочном погашении его сумма будет уменьшаться. Условия абсолютно посильные для среднестатистического заемщика.

В случае введения новых правил ЦБ число заемщиков, может снизиться на 20% и более — это способно уронить спрос и негативно сказаться на рынке новостроек в целом. Разумеется, застройщики прямо заинтересованы в том, чтобы поддерживать спрос со стороны покупателя, располагающего 10-15% стоимости квартиры. Скорее всего, при таком сценарии будет расти ассортимент предлагаемых крупными застройщиками альтернативных инструментов — таких как субсидированная ипотека и льготные условия длительной рассрочки. Возможно, спрос поддержит также запуск субсидированной государством ипотечной программы для семей с несколькими детьми — о такой возможности уже заявил президент России.

Что касается прогноза по средним ипотечным условиям — при сохранении нынешнего курса ЦБ на постепенное снижение ключевой ставки для заемщиков также продолжат снижаться — на 0,5-1%. В целом, ипотека, несомненно, останется в 2018 году основным двигателем продаж на рынке новостроек.