НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Программа сноса пятиэтажек: взгляд девелопера

28 марта 2017    

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинас» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»):

Колочинский- Снос пятиэтажек станет самой масштабной программой в жилищно-строительной сфере со времен СССР и придаст дополнительный толчок развитию девелоперского бизнеса. В этом никто не сомневается. Однако уже сейчас понятно, что масштабы и сроки ее реализации потребуют привлечения девелоперского сообщества.

По планам столичных властей, под программу сноса пятиэтажек попадут 7 900 домов, где проживает 1,6 млн москвичей, которые занимают жилую площадь 25 млн кв. м. Как предполагается, все жители хрущевок должны получить не меньшую площадь, а это значит, что необходимо будет построить не менее 25 млн кв. м. жилья. Более того, как показал опыт прошлой волны сноса, на расселяемую пятиэтажку площадью 2,8 тыс. кв. м. понадобилось 3,2 тыс. кв. м. новых площадей. Это значит, что объем жилья для переселения придется увеличить до 28-29 млн кв. м. Исходя из самого оптимистичного расчета себестоимости строительства «квадрата» (60 тыс. рублей), в программу переселения нужно инвестировать как минимум 1,7 трлн рублей.

Между тем весь столичный бюджет на 2017 год составляет 1,9 трлн рублей, а на жилищные нужды из него выделяется только 106 млрд рублей. Таким образом, затраты на расселение сопоставимы с годовым бюджетом Москвы. В такой ситуации властям просто необходимо будет задействовать финансовые и технические ресурсы девелоперского бизнеса. Причем нужно понимать, что для реализации столь масштабного проекта мощностей одних только топовых застройщиков столицы не хватит. Властям придется создать условия для того, чтобы привлечь как можно более широкий круг застройщиков.  

Снижение административных барьеров

В случае участия застройщиков в качестве соинвесторов, прежде всего, необходимо сокращение издержек, чтобы проект стал для них интересным. Требуется дальнейшее снижение административных барьеров, которое позволит максимально ускорить и упростить процесс получения исходно-разрешительной документации. Сейчас на это уходит от 6 месяцев до 1 года, что в масштабах программы, которая грозит продлиться не одно десятилетие, непозволительная роскошь.

Еще одна проблема – подключение к коммунальным сетям. До сих пор этот процесс может занимать 2-3 года, поэтому требуется жесткая позиция властей, чтобы естественные монополии ограничили эти сроки.

Квартальный метод застройки

Следующий вопрос, на который нужно найти ответ: как строить? В рамках прошлой программы снос пятиэтажек в основном проходил точечно. Именно поэтому интерес инвесторов был относительно невелик – на маленьких площадках сложно создать конкурентоспособный проект, да еще и окупить «долю города». Масштабы нынешней программы (а это более 7 900 домов) позволяют вести снос и застройку поквартально. Таким образом можно будет достичь высокой скорости утилизации ветхих пятиэтажек, а девелоперы получат свободу действий на обширных участках.

При этом нужно понимать, что плотность заселения кварталов неизбежно повысится. Если сейчас на 1 га в среднем приходится около 10 тыс. кв. м, то после реновации данный показатель увеличится до 25 тыс. кв. м. на 1 га. В таких условиях квартальный план сноса становится неизбежной необходимостью, ведь понадобится реконструкция дорог, чтобы избежать пробок, строительство новых соцобъектов, чтобы избежать очередей и т.д. А для реконструкции инфраструктуры также нужны дополнительные земельные ресурсы.

вместо пятиэтажек

Гибкая система нормативов

Что касается самих нормативов переселения – многие застройщики говорят о том, что программу не удастся реализовать, если владельцы хрущевок должны будут получить жилье в своем же районе. На мой взгляд, эту проблему можно решить без ущемления интересов переселенцев.

Квартальная застройка позволит создавать мультиформатные проекты, которые будут включать в себя жилье разных классов: для переселенцев можно построить современные панельные здания комфорт-класса. Даже если речь будет идти о престижных районах, на новостройках комфорт-класса (свыше 17 этажей), возведенных по современной панельной технологии, можно будет заработать не меньше, чем на проектах бизнес-класса.

В последующих очередях на масштабных участках можно построить любые другие форматы новостроек, которые будут выгодны с точки зрения застройщика. Кстати, уже сейчас в столице есть проекты, где соседствуют корпуса комфорт- и бизнес-класса.

Также полагаю, что подход к определению нормативов по социальной инфраструктуре во всех зонах реновации должен быть дифференцированным. К примеру, сейчас нормативы по обеспеченности машино-мест вынуждают застройщиков возводить паркинги, в которых порядка 30% парковок остаются невостребованными покупателями. Полагаю, что при реновации каждого квартала необходим индивидуальный расчет нормативов, основанный на реальных потребностях старых и новых жителей района в объектах инфраструктуры.

Взаимодействие с переселенцами

Каждому застройщику хорошо известно, что передача квартиры покупателю – это самый хлопотный процесс. В рамках программы переселения он будет еще более сложным, ведь собственники старых квартир рассчитывают получить новое жилье, ни в чем не уступающее прежнему.

Действительно, власти гарантируют получение равноценного метража и числа комнат, но есть еще масса нюансов. Скажем, человек жил в квартире с видом на двор, а получил вид на оживленную проезжую часть. Уже сейчас можно представить, что таких поводов для недовольства может быть много. Особенно тяжело будет работать с пожилыми людьми, которые традиционно консервативно настроены даже по отношению к самым незначительным изменениям в быту.

Полагаю, что городским властям, как инициаторам программы и носителям большого опыта работы с самыми разнообразными группами населения, следует взять на себя взаимодействие с переселенцами. Расселение, распределение площадей, передача квартиры в новостройке, коммуникация с новоселами, работа с претензиями по качеству – все эти вопросы должны остаться в компетенции города. Иными словами, город выступает заказчиком строительства, а застройщик возводит жилье для переселенцев. На следующем этапе город распределяет «метры» среди собственников пятиэтажек.

Но власти могут применить и другую схему, при которой расходы девелопера на строительство жилья для переселенцев будут компенсироваться городом только после передачи квартир новым собственникам. Это будет означать, что все взаимодействие с владельцами пятиэтажек по поводу заселения и передачи им объектов будет возложено на застройщиков.

Такая схема применялась в первую волну расселения хрущевок и обернулась лишними затратами и хлопотами для застройщиков, отчего их интерес к участию в программе постепенно угас. Сейчас такой подход изначально отпугнет большинство девелоперов, которые не захотят работать с возможными возражениями переселенцев.

Таким образом, проект сноса хрущевок неизбежно требует решений в рамках государственно-частного партнерства. Программа расселения кардинально изменит облик всего города и расстановку сил на рынке недвижимости. Для этого необходимо обновить инфраструктуру, разработать более гибкие требования к застройщикам и найти эффективные форматы взаимодействия с властями.

0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
398
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 57,8 м²26 645 530 ₽

2-к. от 63,5 м²38 026 913 ₽

3-к. от 97,3 м²52 895 811 ₽

4-к. от 104,8 м²51 732 195 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
372
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 27,9 м²16 700 000 ₽

1-к. от 39,6 м²19 600 000 ₽

2-к. от 43,2 м²20 800 000 ₽

3-к. от 80,2 м²32 900 000 ₽

4-к. от 110,8 м²45 200 000 ₽

5+ к. от 157,4 м²70 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
509
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 40,3 м²21 600 000 ₽

2-к. от 58,5 м²29 800 000 ₽

3-к. от 79 м²43 700 000 ₽

4-к. от 86,2 м²54 100 000 ₽

5+ к. от 118,4 м²86 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
28.03.2024
Сдать или перепродать: покупка квартиры с целью инвестиций
Мари Савченко

Получать пассивный доход от сдачи квартиры — мечта многих москвичей. И вложение в новостройку с целью стать рантье кажется весьма заманчивой идеей. Так ли это на самом...

26.03.2024
Новостройки с недорогими 2- и 3-комнатными квартирами с московской пропиской
Мари Савченко

Недавно мы выяснили, где представлены самые дешёвые студии и "однушки" на столичном первичном рынке...

20.03.2024
5 московских новостроек с ключами в 2024 году. Часть 2
Мари Савченко

Продолжаем делиться проектами, где уже в этом году можно получить ключи и начать делать ремонт. Представляем 5 проектов от комфорт-класса до премиум-класса с прайсом от 11,7 млн...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
NAMETKIN TOWER. Выгода до 1,3 млн руб.
NAMETKIN TOWER. Старт продаж!

Апартаменты бизнес-класса от 8,6 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика

ЖК Skolkovo ONE - Близость ко всему!
ЖК Skolkovo ONE - старт продаж!

Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.

ЖК iLove. Скидка до 20%
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов

ЖК "Береговой" на Москве-реке
ЖК "Береговой" на Москве-реке

Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.

СОБЫТИЕ. Новый дом в премиальном квартале у парка
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

Все окна "в пол". Парк на крыше, парящие мосты. У дома 24 га парка, готовая инфраструктура

ЖК «Интонация». Идёт выдача ключей!
Квартиры с отделкой в ЖК Интонация

Все для вашего комфорта и безопасности: система «умный дом», консьерж-сервис.

Студии в CITIMIX в окружении парков!
Студии в сити-комплексе CITIMIX

С отделкой в 3 стилях! Выгода до 800 тыс. руб. 5 минут до метро!

СИМВОЛ. Новые квартиры рядом центром Москвы
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Квартал бизнес-класса с парком. Большой выбор планировочных решений. Своя инфраструктура

Moments - квартал бизнес-класса
Moments - квартал бизнес-класса

Старт продаж нового корпуса 2.3. Жизнь наедине с природой. Концепция Work-life balance

Emotion от ГК Основа
ЖК Emotion от ГК Основа

Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Скидки до 7% в марте!

ОСТРОВ. ДОМ У ПАРКА И РЕКИ
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры с видами на воду, заповедники, Сити. Рядом бульвар и метро. Запад Москвы

Новый Одинбург - скидка 8% на квартиры в марте
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Теплый паркинг с лифтом. -15% на машиноместо

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

МИРАПОЛИС - квартал бизнес-класса на ВДНХ
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Купите сейчас - платите потом! 4 небоскреба. Авторская архитектура. 7 парков рядом.

"Зорге 9" от ST MICHAEL на Ходынке
ЖК Зорге 9. Апартаменты

Роскошные апартаменты бизнес-класса. Скидки 30%! Повышение цен в апреле!

AFI Tower - Небоскреб Бизнес-класса
ЖК Afi Tower. Старт продаж

Небоскрёб 53 этажа. Квартиры со скидкой до 15%. Три вида отделки. Сдача в 2024 году.

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

Клубный дом Рублево - апартаменты премиум-класса
ЖК Клубный дом Рублево

Выдача ключей в марте! Панорамные виды на реку, премиальные материалы отделки.

«ФизтехСити» от ГК Основа. Высокая готовность!
ЖК ФизтехСити. Старт продаж!

Рассрочка 0% до выдачи ключей. Отделка white box 25 000 руб/м2. 8 мин пешком до м. Физтех и МЦД-1

Сравнение В сравнении - 0