Апартаменты в 2026: почему это всё ещё не квартира и кому они подходят

23 сентября 2026

В феврале 2026 года Конституционный суд РФ разрешил то, о чём годами спорили собственники апартаментов, — временную регистрацию по месту пребывания. Но статус помещения при этом не изменился: юридически апартаменты остаются нежилыми. Разбираемся, что реально поменялось для покупателя новостройки, а что нет.

Что изменилось в 2026 году

3 февраля Конституционный суд РФ постановлением №4-П признал неконституционным отказ во временной регистрации в апартаментах, которые по характеристикам сопоставимы с квартирами. До этого зарегистрироваться можно было только в апартаментах, относящихся к гостиничному номерному фонду, — то есть в подавляющем большинстве жилых комплексов с апартаментами это было недоступно.

Теперь собственник и, с его письменного согласия, члены семьи или близкие родственники могут получить временную регистрацию по месту пребывания — на практике на срок до пяти лет с последующим продлением. Условие: помещение должно быть пригодным для проживания — с инженерными коммуникациями, отоплением, соответствовать санитарным и противопожарным нормам и фактически использоваться как жильё.

Постоянная прописка при этом по-прежнему невозможна: суд отдельно подчеркнул, что его решение не распространяется на регистрацию по месту жительства. МВД подготовило законопроект, который закрепит новый порядок в законе о свободе передвижения граждан. Отдельная категория, которая пока осталась за скобками, — арендаторы: те, кто снимает апартаменты не у собственника лично, под действие постановления не подпадают.

Что не поменялось: налоги и платежи

Регистрация не переводит помещение в жилой фонд — юридический статус остаётся прежним. Это напрямую сказывается на деньгах. Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по ставке от 0,5% до 2% кадастровой стоимости в зависимости от назначения здания (ст. 406 НК РФ), тогда как для квартиры ставка обычно составляет 0,1–0,15%. Налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую площадь на 20 м², на апартаменты не распространяется — налог считают со всей площади.

Коммунальные платежи начисляются по коммерческим тарифам и в среднем на 15–30% выше, чем в жилом фонде. Взносы в фонд капитального ремонта с апартаментов не берут, но собственника могут обязать отдельно доплатить за ремонт общего имущества здания. Имущественный налоговый вычет при покупке и материнский капитал на сделки с апартаментами также не распространяются.

"Регистрация допускается только там, где помещение пригодно для проживания, — если это офис или магазин, зарегистрироваться там по-прежнему нельзя", — поясняет юрист агентства Domeo ESTATE Галина Земскова.

Разница в цене: сколько можно сэкономить

По данным "Метриум", в апреле 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов массового сегмента Москвы составила 350 210 ₽, квартиры — 425 070 ₽. Разница — около 18% в пользу апартаментов.

При этом сам формат сжимается: в апреле в массовом сегменте экспонировалось около 1,0 тыс. лотов апартаментов против 9,5 тыс. лотов квартир, а за год их число сократилось почти вдвое. Девелоперы всё реже закладывают апартаменты в новые проекты — формат теснят более понятные покупателю квартиры.

апарты1

Кому подходят апартаменты в 2026 году

Формат по-прежнему имеет смысл рассматривать инвесторам, которые планируют сдавать помещение в аренду, людям без детей школьного и дошкольного возраста и тем, для кого локация и цена важнее официального статуса жилья. Подходит он и для временного проживания — например, во время работы в другом городе.

Стоит взвесить решение ещё раз тем, кому нужна регистрация для устройства ребёнка в сад или школу по прописке, покупателям, которые рассчитывают на имущественный налоговый вычет или материнский капитал, а также тем, кто планирует использовать субсидированные ипотечные программы — часть из них на апартаменты не распространяется.

Что в итоге

Постановление Конституционного суда сняло одно из главных бытовых неудобств апартаментов — невозможность зарегистрироваться. Но налоговая ставка, тарифы ЖКХ и юридический статус нежилого помещения остались прежними. Выбирая между квартирой и апартаментами в 2026 году, стоит держать в голове не только цену за метр, но и полную стоимость владения — с налогом, коммуналкой и вопросом регистрации, который решается, но не закрывается полностью.